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365淘房 合肥站 年后，中介的日子明显好过了不少。
前天和一个中介朋友聊天，他很开心的说，“我们店里今天开了2单”，“我一个同事5天开了3单”，“店里每天的上门客都接待不过来”，“一天都挂好几套房源”……
可以明显感受到他的喜悦。
若对比去年下半年的“中介一个月开不了一单”“很多中介门店关门”的“惨淡”行情，现在真的回暖了好多。
再加上，房贷利率的助推，此时的二手房大有要卷土重来，开始“反攻”的趋势。
在合肥，滨湖区一直号称是合肥二手房市场的晴雨表，今天我们就通过一些数据，以滨湖为例，来聊一聊二手房。
一、二手房价格止跌趋稳，但滨湖卖房依然靠“降价”
早在全国二手房市场的1月月报中，就可以看到，今年1月全国50城二手房价格环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。
其中，合肥今年1月成交均价约为1.86万/㎡，已经和去年年初相差不多了。且合肥二手房成交均价，从去年9月就已开始回升。
其中，热度较高的区域之一滨湖区，其多个小区的成交价格开始回升。如：
万科蓝山过去90天成交了5套，均价约3.1万/㎡，量价齐增。
宝能城过去90天成交了7套，成交均价约2.6万/㎡。
中海滨湖公馆过去90天成交了9套，成交均价约2.9万/㎡。
云谷名庭过去90天成交8套，成交均价约2.75万/㎡。
信达公园里过去90天成交3套，成交均价约3.5万/㎡。
名校二手房文华阁成交均价约4万/㎡。
综合来看，目前滨湖的成交量仍然不多，不过相比去年下半年，滨湖二手房的成交价格已经开始回升了。
但是要注意，成交价格的回升只是相对去年下半年而言，房东想要成功卖房，还是要“降低价格”。
如次新房葛洲坝紫郡府最近成交的一套168㎡房源，虽然单价已超4万/㎡，但是总价也是降了14万才成交，且历经半年才成交。
还有滨湖万科城一套120㎡的房源，下降了22万才成交，且同样用时达3个月之久。
都会1907降价13.2万成交。
而名校二手房滨湖家园，曾经卖到4万/㎡的回迁房，最近成交的一套大户型，单价仅2.7万/㎡，总价更是下降了48万。
还有金融板块的热门小区公元天下最近成交的房源，也是降价15万成交的。
当下滨湖成交的房源几乎都有着超10万的议价空间。价格越是虚高，降价幅度越大。
二、滨湖近半数小区价格止跌、上涨
除了成交价格以外，滨湖还有三个趋势值得关注。
1、挂牌量持续增加
从二手房网站数据显示，目前滨湖二手房挂牌量再创新高，已超6100套。
年后，随着二手房市场活跃度的增加，房源的挂牌量也大幅增加。
2、价格环比上涨的小区大幅增加
据数据统计，目前滨湖市场主要在售的109个左右二手房小区，2月挂牌均价环比上涨的有38个，保持不变的有9个，环比下跌的有62个。
单从数据上来看，价格环比下跌的小区仍然占大多数，行情似乎依然不理想。
但是要知道，去年11月时，环比上涨的小区仅11个，约9成小区的价格在下降。
如今，环比价格下降的小区已经大幅减少了，价格环比上涨的小区在不断增加。
另外，从表格可以看出，价格上涨较多的是滨湖世纪城福徽苑，该小区因为户型较大，价格一直相对较低，如今还不足2万/㎡。
涨幅大，也不过是因为基数小而已。
而区域比较热门的小区如云谷名庭、万科蓝山、中海滨湖公馆、滨湖万科城、高速时代城、保利和盛公馆等挂牌价仍然在下降，不过下降幅度有所收窄。
3、价格下降的房源在减少
从数据上看，进入2022年以来，有一个二手房指标变化明显，那就是涨价房源与降价房源的数量。
据数据显示，去年下半年每天都有上百套房源在降价，涨价房源与降价房源的比基本上维持在1:10左右
也就是，每一个涨价房东的背后，有10个房东下调了挂价。
如今最新数据显示，每天的降价房源减少至六七十套，涨价房源与降价房源的比变成了1:7左右。
会出现这样的情况，不是涨价的房东多了，更多的是降价的房东减少了。
这也意味着至少在房东层面，对于后市更加乐观了。
三、房东、买房人都需要重新考量市场
滨湖二手房已经经历了长达半年多之久的“下行期”，房东按捺不住，想要反攻的心情可以理解。
再加上，外部一些条件，提供了“反攻的武器”。
比如，目前合肥的首套房贷利率大多已从5.88%降至5.83%，一些小银行甚至可以做到更低，同时，放款速度也加快了。
而如今，年后也正是传统“小阳春”行情的爆发时节，不管今年合肥有没有“小阳春”，但总归是个旺季。
天时、地利、人和似乎都已具备，一向反应迅速的滨湖房东们，自然不会错过。
那么对于买房人呢？是出手的时机吗？
虽然滨湖的二手房，经历了一段时间的“挤泡沫”，但泡沫仍然存在。
如果打算在滨湖置业，首先建议还是先“打新”，新房价格虽然较去年有所提升，但与二手房还是有一些倒挂空间的，且首付成本有所下降，可选择性也增多。
其次，如果买二手房的话，价格2.5万/㎡-3万/㎡的品牌小区可以适当考虑，性价比较高，但挂价虚高的问题仍然要提防。
刚需的话，可以考虑地段、交通、学区等条件较为优越的回迁房，如滨湖瑞园、康园，占据省府核心地段；或者是世纪城、万达城系列小区。不过这些小区的物业、居住品质等稍微差点。
至于师范附小、46中双本部的学区房，由于房源普遍房龄较老、价格虚高严重，且还不断受调控政策的冲击，需要慎重考虑。
结语
这一波反攻，不知道能否成功，但可以确定的是，滨湖的二手房市场开始回暖了，成交量、成交价格有回升趋势。不管是买，还是卖，都有机会。
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