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365淘房 合肥站 包河区，可以说是合肥楼市中比较特殊的一个存在了。
占据合肥城市中心的区域，西北紧邻蜀山、政务，向南又紧邻近年来大热的滨湖省府板块，位置上可谓得天独厚。
但是楼市表现却……
一、包河“高光”已过？
2021年算是包河楼市史上最“高光”的一年了吧。
在这之前，区域不管是二手房、还是新房，其实都表现平平，甚至目前二手房如果没有名校加持的话，很难“卖上价”。
2021年，准确的说是从2020年年底，因为滨湖市场的“房荒”问题，导致部分需求外溢至包河，从而带起包河新房市场的“热度”。
从此整个2021年，包河的新房市场，甚至土地市场都保持着“高热”的态势。
如今，时间来到2022年，楼市格局再次变幻，包河周边之前“房荒”比较严重的滨湖、经开，有十多盘陆续上市。
据统计，经开今年有2盘在售，3盘待入市；滨湖有4盘在售，4盘待入市，其中省府占有6盘。
另外，随着包河一批新盘的入市，区域房价已超2.5万/㎡。
而这个价格水平，已经基本上和去年滨湖省府板块一样了。
那么问题来了，承接滨湖、经开等区域外溢的优势减弱，同时价格又大幅上升的包河，还能买吗？
二、包河2大新盘要来
截至目前，包河区今年将有4个纯新盘入市，分别是中铁四局包河BH202001号地块、置地BH202104号地块、城建华润润城中心、中铁四局包河区BH202108号地块。
其中，城建华润润城中心项目是由合肥城建、华润联合开发，带来一个约70万方TOD综合体。
该项目之所以很受关注和期待，主要是因为商业部分，在土地拍卖时，就传言将引入王府井，虽然没有了后续，但如今与华润合作，带来“万象系”产品，显然更受期待，毕竟华润在合肥的商业运营相当成熟且出众。
而且华润的进场也将填补板块的商业不足的遗憾，更加促进葛大店板块的崛起。
项目住宅整体规划33栋楼，以18-25层的高层、小高层为主。
在户型产品上，规划了108㎡的小户型，还规划了120㎡、140㎡、168㎡的改善户型。
项目毛坯限价20826元/㎡，装修+装配备案，预计入市价2.5万/㎡左右。目前临展已开放，预计4月份首开。
除此之外，龙川路上的置地BH202104号地块规划已出，且还拥有“超强阵容”，让项目未开先火。
首先，项目规模比较大，分5个小地块开发，住宅主要分别在A、B、E地块中，共拟建15栋住宅，分别为6栋高层和9栋小高层，预计可新增1136套房源，不过3个地块各有1栋租赁住宅。
具体来看：
A地块为商住混合用地：规划3栋住宅，其中2栋可售楼栋分别为层高24F、26F的高层，容积率2.3，合计约402套房源。
B地块为商住混合用地：规划3栋住宅，2栋可售楼栋分别为层高16F、17F的小高层，容积率2.0，合计约243套房源。
E地块为居住用地：规划9栋住宅，8栋可售楼栋中，有6栋小高层，2栋高层，容积率1.8，合计约494套房源。
C地块为城镇社区服务设施用地，将建设幼儿园。
D地块将建设睦邻中心及商业。
整个项目的商业、睦邻中心等代建配套分布在多个地块中，可以说每个住宅地块都有临街商铺，方便业主日常生活的采购需求。
再加上周边建发雍龙府、中海央墅、融侨观澜等优质住宅环绕，居住氛围优越。
另外，也是更关键的，据说该项目将由置地、绿城和龙湖联合开发，这三家房企的品牌、产品、物业都非常出众，是真正的强强联合，期待值瞬间拉满。
据悉项目户型建面约120㎡起，主力户型为140㎡-160㎡，以改善为主，毛坯限价21868元/㎡，精装+装配拉满的话，预计会达到2.6万/㎡左右。
三、2022年包河买房
我们也看到了，包河的新盘入市价格基本都超2.5万/㎡了。
而这其实也是包河2022年的房价格局。数据显示，2021年包河成交的地块，毛坯限价已经全面超2万/㎡，最低的约20470元/㎡。
如果装修+装配备案拉满的话，就是3500元/㎡+500元/㎡，也就是按照限价+4000元/㎡左右来备案。
包河区的新房价格基本都在装修2.5万/㎡左右。
如已经开盘的中骏世界城一期住宅备案均价约25046元/㎡，华宇中梁锦绣兰院的备案价也已达24826元/㎡。
再加上户型设计上，有越来越大的趋势，区域购房门槛实实在在的抬升了不少，买房人资金压力大增。
不过，这种价格的变化，门槛的抬升，在合肥并不只存在于包河区，已是普遍现象。
如滨湖将达3万/㎡、经开也将超2.5万/㎡、蜀山2.4万-2.7万/㎡，就连肥西也直逼2万/㎡。
从房价的角度看的话，包河依然有优势，依然可以承接滨湖的外溢客户。
另外，2022年包河买房，机会颇多。
除了纯新盘以外，在去年年底入市的蓝城滨河湾、中骏世界城、中梁华宇锦绣蘭院三大热盘，在今年热度或将持续。
还有滨投陶然里项目，与蓝城滨河湾一样都是滨投包河S1908地块的一部分，是一个70年产权的公寓项目。
置业顾问表示最快本月首开，很可能会提高首付到6成左右，预计首开2栋楼2-X-4#和5#楼，共104套房，面积段50-70㎡，毛坯均价19305元/㎡，总价在96-144万左右。
政务东的地段+不足2万/㎡的低价，预计会吸引不少购房者关注。
再加上金隅大成郡、翡翠天际、招商东望府、乐富强悦融湾等还有部分房源在售，2022年包河市场上，可选择的项目还有不少。
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