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随着合肥调控的深入，购房者的置业选择也愈发冷静！而二手房的成交量价也出现了明显的下跌，没了疯狂的楼市，很多楼盘也开始出现横盘。
合肥目前处于横盘的板块不在少数，购房者也要小心甄别，不要掉到坑里了！
01、合肥37大板块房价出炉
下面是我统计的合肥2022年最新37大板块的房价地图，其中有新房在售的板块是以新房的价格为准，部分无新房的板块，房价是参考二手房市场均价。
备注：
1、以上是2022年2月各板块房价，参考数据是各大中介网站对于板块的房价统计；
2、该数据为片区最近在售楼盘平均水平，不代表未来新开楼盘价格，仅供参考；
3、这里主要是片区内新建高层住宅均价，极个别片区使用低密多层价格，不包含别墅和公寓的价格。
和去年统计的数据对比可以发现，合肥二手房房价出现了明显的同比增幅情况。
合肥东西区域房价的增幅差距比较明显。东边不少板块的房价上升在500-1000元/㎡，而西边的房价上升能达到20%以上。
另外，一些区域的二手房倒挂现象也比较明显。比如蜀西湖、滨湖及包河各板块。
不过除了那些房价上升的板块外，也有不少板块受缺少新项目，配套相对落后的影响，出现房价不涨反跌的情况。
02、合肥4大滞涨板块曝光
下面，就介绍几个合肥滞涨的板块，购房者也要小心甄别，不要掉到坑里了！
1、蜀山区植物园板块
蜀山区的植物园板块，可以说这些年的房价并没有多大上涨，反而不少小区还出现了不涨反跌的情况！
这个区域的大别墅也才2.1万/㎡。
就在合肥植物园的正东约1公里处，有一小片别墅区：拓基兰宫墅。
小区不是很大，打眼望去就几栋楼，30多户人家，容积率、建筑密度非常低，再加上植物园在侧，小区周边空地、绿地也很多，要说静谧、远离尘嚣是别墅必备品质的话，拓基兰宫墅很符合要求了。
但是，小区均价是2.1万/㎡，三年前的价格呢？就已经是1.97万/㎡。
显然，在合肥这股楼市上行的风潮中，拓基兰宫墅没赶上势头。
除此之外，我们发现整个区域的楼盘价格都不高，这个区域的楼盘不多，而且交通十分拥堵，周边的配套也有限，所以对房价有所影响。
金色池塘算是区域内房价上升较好的楼盘了，3年前的均价是1.67万/㎡。此时此刻，均价是1.96万/㎡，上扬近3000元/㎡。
最近90天内成交了5套房源，相对来说这个数据还是不错的。不过可以看到，小区大多数挂牌房源都是降价销售。
目前区域内的现状是学校一般，小区部分老旧，一些道路比较拥堵，房价没有出现明显的上扬，也是一个合理的现象。
2、新站区陶冲湖板块
提起陶冲湖板块，你是不是就想到了那个声势浩大，但推进的却不怎么顺利的京商商贸城。
作为合肥大体量楼盘的其中一员，该项目二手公寓均价已经跌破6000元/㎡以下了。
通过房价走势来看，在2019年9月的时候，房价处于高位，但后来的价格起伏不定，目前的均价只有5800元/㎡。
目前有73套房源出售，近90天的成交为3套，网上的降价房源也是有很多。
京商商贸城是蓝鼎2012年拿下的巨无霸地块，由于当时开盘的价格较低，也是在合肥热极一时。如今衰败的局面究竟能否逆转，是否还有机会复活，都充满了疑问。
在陶冲湖板块的北面，有陶冲湖别院、家天下北郡、文一陶冲湖城市广场三个小区。
总体来看，这三个小区曾经都是刚需楼盘，而要是论起品质及物业，陶冲湖别院要更胜一筹。这一点，在当前的二手房价格上，也有所体现。
虽然这三个小区的二手房涨幅并不大，但是毕竟多数买来都是自住的购房者，所以价格的上浮与下跌与否，都不会受到影响。
3、瑶海区火车站板块
据二手房网站显示，目前瑶海区的二手房均价约1.3万/㎡，整个区域约有13000多套房源在售。
且近一年来，区域二手房的价格走势也比较平稳，基本都在1.2万-1.3万/㎡左右。
而在瑶海区，典型的滞涨板块就是火车站一带了，这一片区的二手房均价普遍都是“万元盘”。
1、瑶海火车站附近，因有火车、高铁、人流杂乱等不利因素的影响，一般不利于居住。且火车站整体大环境一般。
2、逃不过“衰老”的命运。大多数小区房龄较老，比较破旧，且绿化景观、户型格局、基础设施等都不能满足现代人的居住需求。
而这些房子，随着时间的推移，年限的增加，价值还将持续走低。
3、大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，服务跟不上，居住体验感较差。
4、板块未来暂无重磅规划，热度不够。火车站板块的改造、地铁基本都已完善，未来暂无规划利好。且板块处在合肥老城中心，可开发空间有限。
5、最能决定二手房价值的名校，火车站板块内也没有，这对房价的影响比较严重。
4、包河区淝河板块
打开包河区的二手房地图可以看到，目前包河区二手房主要集聚在：芜湖路、包公、周谷堆、淝河镇、常青、望湖等几个大的片区。
其中低价板块当属，淝河镇和周谷堆片区。在市场普遍是1.7万/㎡左右的时候，这两个片区的二手房价格一直稳居1.4万/㎡左右。
淝河板块，不少老旧小区处于待拆迁状态，这就导致了板块发展需要很长的周期。
板块的限制性，加上新房集中，二手房就更难卖了。
板块内二手房目前仅能卖1.6-1.7万/㎡，与动辄2.3万/㎡的新房价相差较大。
所以该片区二手房还是地缘性客户为主。
另外一个滞涨的板块就是周谷堆，目前在二手房网站上可以看到，该片区的二手房价格是15000元/㎡，且在售房源数量占整个包河区的3分之一。
从近一年的价格走势来看，该片区的价格一直比较平稳，基本在1.4-1.6万/㎡左右。
结语
合肥像这样的滞涨板块还有很多，不过滞涨的原因万变不离其中。对购房者来说，在买房的时候千万不能光图便宜，房子周边的配套以及自身的房龄都要了解清楚。
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