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365淘房 合肥站 去年下半年，各个楼盘备案价频频出炉之时，合肥人发现一个事实：毛坯限价+装修标准之后，新房价格上扬明显。
随后，有业内人士推测“上意”：这是官方打击炒房的手段之一，因为新房价格上去，就意味着一二手倒挂要下来，炒房机会便会随之减少。
听起来有几分道理，尤其是在那些“非顶流”二手房环伺的地方，新房价格一旦上去，倒挂空间就会轻松缩水……
01
紫云赋的4万时代要来？
在滨湖省府东南，7号线在建底站天津站以南，以紫云赋、滨湖润园、招商雍和府等小区为主的一片区域，大概就是这么一个“非顶流”二手房区域。
图|截自二手房网站，下同
去年开年之时，交房尚未满2年的龙湖紫云赋成交了几笔大单：单价超3万/㎡！
在那之前，2020年初至年末刚完成交付时，单价约是从2万/㎡-2.8万/㎡；2019年末，首批交付时平均挂牌价就有1.92万/㎡。
更早前，均价1.6-1.9万/㎡是龙湖紫云赋的新房价格。
简单举个例子：在紫云赋可查的交易记录里，同类101㎡的3室房源，2020年6月的成交总价是208万，单价约2.06万/㎡；2021年3月的成交总价就变成了308万，单价约3.05万/㎡。
一年时间，账面浮盈100万，这是紫云赋的真实记录。
图|@合房研究所
以此类测，2022年的现在，紫云赋会不会有近似的增幅？
不无可能。
日前有博主曝出一张贝系成交截图：紫云赋一套约154㎡的4室房源，于1月15日成交，总价为602万，单价为39006元/㎡，已经逼近4万/㎡。
这样的成交记录为什么值得博主晒出来？
第一点，2020年4月份，刚交付一年左右的紫云赋也有一套153㎡的4室成交，总价363万，单价约合2.37万/㎡。
时隔约2年，差不多的两套房源，前后总价相差近240万，单价相差超1.5万/㎡，涨幅超64%。
第二点，这个房源面积本身较大；而且在小区已交付满2年的情况下，它仍是毛坯出售。
面积大小会影响房源转手率，毛坯则能反应出该小区的入住率。当然，这两种影响都不是绝对的，也不具有代表性。
最有看头的是第三点：它与周边的倒挂空间。如果紫云赋真的迈入了4万/㎡时代，那么会感到快乐的，就不止是周边二手房东了……
02
省府东南有近1万/㎡的倒挂？
按照设想，把新房价格提高，就能有效减少炒房投机。它应该还有个小前提：该新房周围的二手房比较稳定。
举一个比较好理解的例子，也是来自滨湖，毕竟，这是一个太容易“神盘打架”的区域。
在去年多项新政之后，全市二手房都陷入了较为持久的冷静期。而在这期间，滨湖金融板块率先有盘推出：小高层约2.7-2.8万/㎡，多层约2.8-3.3万/㎡。
一看其周围二手房，价格也是在3万/㎡左右，与它基本没有倒挂空间。更甚至，部分二手房还有趁势降价出售的操作。
对比之下，没有高倒挂诱惑的新盘也就没有多大吸引力了。在该楼盘进行唯一一栋可售小高层摇号时，合肥大批炒房客纷纷没了声音……
还有后来的XX听语，以及经开的X都荟等，都与周围二手房没有多少倒挂。
本来，紫云赋所在的省府东南也应该会是这种行情的。
在新年之前，二手房网站上可查记录显示，周边成熟的小区较少，滨湖润园、沁园是两个回迁小区。招商雍和府、紫云赋等都是近年刚交付。
它们的成交价多在2-3万/㎡。
而周围刚出让的2块地，毛坯限价分别是2.46万/㎡和2.36万/㎡。若加满（3500+500）元/㎡的装修成本，入市价格预计可达2.7-2.8万/㎡。
一二手之间看起来同样没有多少倒挂可以期待。
但若从紫云赋开始，周边二手房行情不再稳定，而是开始走高，向4万/㎡时代迈进，那么一二手之间的倒挂将高达近万一平。
这样一来，恐怕又要给炒房客以可乘之机了……周围购房者，须得警惕起来了。
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