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编者按：9月开学季，新学期新气象！在楼市，9月又被称作传统楼市旺季“金九”，开发商推盘积极，买房人也更加活跃，楼市或将迎来新一波热度。但市场特殊时期，买房要及时，更要谨慎！365淘房&安徽楼市独家策划《楼市“开学季”》，为买房人准备了一系列“学霸级”置业秘籍，给买房人带来更多置业参考。
昨天，一天三城全面放开楼市限购，可以说给楼市丢了一个重磅炸弹！
进入9月份，包括沈阳、大连、南京、兰州、青岛、济南、苏州共7座城市放松或解除限购，说明政策有了普遍的适用性。
一直谨小慎微的合肥市场，今年也在逐渐放开部分区域限购，接下来是否会紧跟市场全面放开，也不是没有可能。
但是，如果全面放开限购，对合肥市场来说，至少会出现两个情况！
01.
合肥若解除限购
这两种情况需要关注
第一个情况，合肥新房和二手房的成交量会出现高增长。
8月份，官方公布了合肥市实有人口，达到了1234万。
近两年，合肥城市的吸引力也是毋庸置疑。
大量人口带来的就是潜在的购房群体。
所以，解除限购之后，最大作用就是扩张市场。
再加上“认房不认贷”的政策，主城新房的置业群体会变多。
除了外地购房者的涌入，还有本地的置换需求。
这就会加速二手房市场的出货量，不排队部分项目会“甩卖”，但这就是为了快速提钱打新。
第二种情况，非限购区域会出现撕裂痛感。
目前合肥的非限购板块包括：新站区、瑶海区、四县一市（肥东、肥西、长丰、庐江和巢湖）；以及包河区的淝河镇、大圩镇，蜀山区的运河新城，庐阳区大杨镇和三十岗乡，经开新桥科创示范区。
可以说，这些非限购板块主要在吃目前的政策红利，而且通过最近1个多月的市场反应可以看到，政策红利的影响已经在大大减弱。
一旦合肥执行全域取消限购，这些区域势必会出现短期滞销的情况。
但随着市场慢慢的好转，这些此前的非限购区域也会快速调整价格，好转起来。
02.
若取消限购
这些板块要慎入
假若合肥要取消限购，那么受影响最大的区是哪里？
自然是目前的一些非限购区域。
比如小庙的运河新城、瑶海东部新中心、包河的淝河板块及庐阳区的大杨镇板块。
我们先来说说运河新城。
纵观整个市场，最让买房人唏嘘不已的板块就是蜀山区的运河新城了。
2020年下半年一直到2021年，开启多场土拍，运河新城也成为了合肥的供地大户。
由于区域大量供地导致楼盘众多且集中，同质化竞争加剧，楼市热度快速“下滑”。
区域新房均价近2年都稳定在1.5-1.8万/㎡左右。
目前区域市场升温较慢，一些小区已经开始交付，这对于再卖的新房也是一种去化压力。
另外，曾经刚需都喜欢买的“庐阳北”板块，如今也需要谨慎选择。
土地市场方面，虽然频繁参与供地，但是流拍、托底是常态；新房市场方面也是不温不火，购房主力也大都是地缘性买房人群。
虽然有北部新中心、大科学装置中心的规划，但落位速度较慢。
同样的还有包河老城区，区域内生活配套虽很成熟，但周边老破小小区很多，拥挤、嘈杂，且因为老城区发展过度成熟，改善自住倒是没问题，升值潜力空间已不大。
03.
这些抗跌板块可上车
像上面说的，加入全面放开限购后，有些非限购板块就失去了优势。
不过，好在这些板块的配套优势相对较足，而且都是目前的热点板块，具有一定的抗跌优势。
比如说淝河板块！
从地理位置上看，淝河板块位于包河区东南方向，与东部新中心隔河相望，离骆岗中央公园也比较近。
目前板块内配套也相当不错，高铁南站、南淝河都在板块内，是一个集交通、景观、教育、商业、医疗于一体的板块，周边人口密集，居住氛围良好，价值潜力巨大。
如果说政务东依靠的是政务，省府北依靠的是滨湖，那淝河板块可以说是完全靠自身规划，努力发展起来的新兴板块。
2023年买房置业，可以多关注板块内的万科、招商、保利开发的项目。
还有一个抗跌性较强的板块，就是瑶海东部新中心！
其实东新板块并不是什么新兴的板块，已存在多年，只是之前由于规划推进力度缓慢，并不被买房人看好。
但是2022年不一样了，按照官方的规划定位，东部新中心是与老城中心、天鹅湖中心、滨湖中心并列为城市主中心。
在政策支持下，目前道路交通、产业发展、重点配套、居住等方面都有重大进展。合肥市儿童医院新区、青少年活动中心、市博物馆、梦幻冰雪项目等相继落地。
目前板块核心区在售的楼盘不多，所以市场去化压力不大。
04.
全面放开限购后
这些板块潜力巨大
全面放开限购后，市场将又回到同一起跑线，有些板块要慎入，自然有些板块拥有较大的潜力。
第一个就是，滨湖省府板块！
在2022年整体市场都下行的情况下，省府板块的土市、新房市场依然处于高热状态，省府中轴、省府东均是无差别火热。板块房价也是一路水涨船高，已直逼4万/㎡。
目前省府中轴的阳光城檀悦，还剩最后2栋楼即将启动登记，高层户型109㎡和126㎡，均价2.26万/㎡，妥妥的宝藏盘。
高速尚如院在售面积130-225㎡可选区间较多，精装价格在2.78万，也是个难得的倒挂盘。
第二个板块，包河政务东！
政务东板块，紧邻政务区的黄金位置，周边地铁、学校、商业等配套纯熟，且还可以享受政务优质配套，城市界面也非常好。
尤其在政务区无新房可买的情况下，政务东板块由于承接了大量政务的外溢客户，受到了众多置业者的青睐。
不过板块内新房项目不多，接下来买房紧盯滨河湾、合柴拾间、龙川汇和现房项目六安红达25号地块即可。
除此之外，还有包河的中央公园板块，庐阳的四里河板块，以及高新的科大硅谷、北雁湖板块等，热度和潜力都不低，板块内的新房项目也可多关注。
关于上面提到的板块，小编也统计了目前板块内的在售楼盘和纯新盘，如果下半年有置业打算的，可以进群所要。
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