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编者按：由于合肥的二手房市场并没有明码标价，于是在信息的不对称下造成二手房“水深”、“不透明”，而且在一堆二手房中，有一种房子你看着平平无奇，但当你去询问价格的时候，少则200万多则500万，会用它的价格狠狠刺你一下，这种称之为“房价刺客”。365淘房＆安徽楼市独家策划《房价刺客》，带你探访合肥二手房中隐藏的刺客。
近20年的小区，在合肥有很多。这些小区已经成为合肥的历史，它们的价格有高有低。
有的凭借名校，房价一飞冲天，让人望尘莫及。有的既无名校也无地段，只剩一地鸡毛；有的则凭借自身的特色，房价一路攀升。
今天这篇文章的主角，虽然没有依仗名校，但得益于自身的特点，房价也“身居高位”。
不过，近20年过去了，这个价格真的值得推敲吗？
一起来跟我看看吧。
NO.1 近20年的低密社区
三伏天末，冒着高温酷暑来到南艳湖边，找寻我今天要实探的主角。
是的，你没有看错，就是在南艳湖边上有着一个近20年的小区。
2002年建造的小区，距今也有近20年的历史，要知道南艳湖都没有20年。
当我在南艳湖西大门，清潭路与丹霞路的交口往南望去，我就知道，这应该是我今天的目的地了——乡村花园。
乡村花园是一个低密多层的社区，有多低密呢，往下看。
抬头望去，这“蜕皮”的墙面向我们诉说着时间对它的侵蚀，也让我对这趟旅程有了些许期待。
往西走大约200米，就能看到它的大门。很符合，我对于这类小区大门的想象，但也很意外的是进入需要门禁卡。
这一点做得很不错，很多小区虽然有门禁，但形同虚设，看样子乡村花园的物业还可以。
进入小区以后，一眼就能看到路旁排列的汽车，看来这个小区也没有做到人车分流。
一路走来，你会发现很多汽车就这样停放在路边，估计当年的小区没有规划地下停车库。
接下来便是这个小区的特色，我称之为“三绝”，哪三绝呢？
第一绝是小区的绿化，以“花园”为后缀，可见对于绿化的重视。据悉，该小区拥有约60%的绿化率，这是令当下许多品质小区都汗颜的绿化率。
走完整个小区，你会发现这个小区满眼都是绿色，让人很舒适的，本就稀少的建筑群之间夹杂着绿意盎然。
第二绝是小区的人工湖。乡村花园令人惊讶的就在于小区中间有着一个约两个足球场那么大的人工湖。
想想一下：夜间，凉爽的晚风轻轻从湖面拂过，你沿着湖边慢跑，吹着晚风听着蛙鸣，享受大自然的恬静。
这是只有湖畔公园才有的画面，在这你就可以拥有。
第三绝是小区的低密度。整个小区基本上是6层的楼栋，楼间距也较为适中。
有的楼栋甚至只有5层，但没有配备电梯，上了年纪的老人上下楼还是挺麻烦的。
同时，该小区的一层都配有院子，也算是那个年代潮流的设计。很多老年人会很喜欢。
为什么这么说，我去过很多楼盘，只要是上了年纪的大妈大爷，都会问置业顾问：一楼带不带院子。
有院子意味着可以种菜种花，国人的种菜基因能得到充分满足。
同时，小区里面还有配套的幼儿园，满足社区里幼儿教育。
此外，小区内还有篮球场、网球场，就是网球场已经没有网了。
现在市面上在售的楼盘中几乎没有自带篮球场和网球场的，可见乡村花园的占地面积有多大了。
NO.2 不能避免的老旧化
当然，有优点就有缺点。乡村花园的缺点也很明显。
年老失修的痕迹依然存在，毕竟这是一个近20年历史的小区。
首先，可以看到的是褪色的外立面，白色粉墙那个年代独有的产物。
与当下的金属铝板、干挂石材、大宽幕玻璃不同，这里只有的红色的屋瓦，白色的外墙。
为了看上不那么老旧，小区物业对楼栋进行了保养，就是是重新粉刷了墙面，其粉刷的痕迹还能明显的看到。
不过自然也有没被粉刷到的墙面，那会是什么样的呢？
墙面
这就是该小区的底色，你能感受到时间的味道。
同样能体现出岁月感的是小区单元的入户大堂（单元门）和上下楼梯。
看到这样的单元门与楼梯，我想说这与回迁房好像并没有什么区别。
此外，还有老化的运动设施，我试了一下，发现部分运动健身器材有一定的安全隐患，可见保养并没有到位。
还有闲置的游泳池也缺乏保养，泳池里都长了水草，看样子就是很久没有使用了。
充满锈迹的护栏，这里的一切都在告知我这是一个上了年龄的小区。
其周边的生活配套也并不完善，离此最近的大型商超，还是明珠广场板块内的正大广场。
居住于此，购物也较为麻烦，其自带的社区底商，基本无人经营。
更别说小区西侧的工厂，也是影响居住氛围感的一大因素。
（工厂）
NO.3 均价近3万/㎡ 却一年未成交
跟着我看完整个小区后，你对于这样的小区心动吗？
那我们再来看看价格。
要知道乡村花园市场价已经逼近3万/㎡，这样的价格还是在没有名校的优势，是什么原因让它能攀升到这样的价格。
。
在某二手房网站上，可以看到乡村花园挂牌均价28945元/㎡，其中个别房源已经来到39693元/㎡，可见其房东的野心。
同时，这样的价格也高于板块内其他房源。
同样都是湖景房，南艳湾挂牌均价2.2万/㎡，依澜雅居2.6万/㎡，金屿海岸2.7万/㎡，都低于乡村花园的2.9万/㎡。
除了学区优势的启迪科技城水木园高于乡村花园外，几乎没有房源的挂牌均价高于该小区的。
而且乡村花园的学区并不是临近的168中学，而是莲花小学与海恒46中。
其学区优势并不强，那为什么一个近20年的小区比这些年轻的小区要贵呢？
在与当地的二手房中介聊天，我得到这样的答案：
乡村花园是靠着近乎极致的低密社区加上60%绿化率的环境。
说白了就是两个字：环境。
但建筑年代久远，物业保养力度不够、户型面积较大等依然是这个小区流转率较差的原因。
通过某二手房网站上成交记录，可以看到2020年12月-2022年8月只成交了3套。
其中从2021年5月份成交后直到2021年7月份再次出货，一年之内没有成交记录，可见成交周期过长，说明了市场流通率较差。
那么换做是你，你愿意掏出三四百万元买一个近20年房龄的房子吗？
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