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365淘房 合肥站 编者按：又是一年学区发布前夕，往年此时，提前购置名校房的人群已汹涌入市。但今年，因为“名校房限购”、“指导价悬而未决”、“高价名校房价格隐藏”，名校房市场表面看去寂寂无声。事实是否真的如此？365淘房《“量温”名校房》，以线下走访、数据成交为你带来最真实的学区房温度。
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是的，时至4月中旬，不可避免的，名校房再次被摆到台面上。
虽然合肥的二手房市场仍然较冷，但是关于名校房的风声多少还是有点的，比如“大降价”、“没人买”、“跌下神坛”……
曾经有多“风光”，如今就有多“落魄”。
事实真的如此吗？近日我实探了滨湖师范附小+46中双本部名校房、包河屯溪路小学+48中本部名校房，为大家带来真实市场行情。
一起来看：
一、价格似乎没有“下限”
首先来看滨湖区，作为滨湖公认的较好的名校组合是师范附小本部+46中的双本部。
学区范围内的二手小区主要有：书香门第、文华阁、滨湖品阁、滨湖惠园、春晖园、滨湖家园、滨湖明珠等。
据数据统计，这些小区近一年来的房价持续走低，全部在下降，一年降幅在6%-33%之间。
目前这些小区的均价已大多处在4万/㎡以下，回迁房的价格已降至3万/㎡以下，最高降价近1.5万/㎡。
价格下降幅度较大的小区有滨湖家园、滨湖惠园、春晖园。这背后很大原因是因为这些小区在上一波涨幅中，水分成分较大，涨的多跌的自然不会少。
再看包河，区域内的老牌名校是屯溪路小学+48中本部，该学区范围内的小区有十多个。
主要有：市政小区、卫生防疫站宿、城市华庭、徽商小区、省电力公司小区、邮政局宿舍、银河小区、邮电西村、省三建公司宿舍、顶峰国际公寓、气象局宿舍、交通局大院、邮电东村等。
这些小区也是超一半的房价都在下降，降幅在1%-15%之间。
还有少量小区价格在上涨，这主要是因为这些小区前期的价格基数小。如市政小区，前期均价只有2.3万/㎡，就算涨幅超过了36%，如今的价格也只是3.2万，相比学区范围内的其他小区，价格也是处于低位的。
而且，就目前来看，包河这些名校二手房的价格同样大多处在3万/㎡多。
而且就目前来看，这样的下降趋势，似乎还没有到头，这些小区的价格“下限”到底在哪？现在依然很难说。
二、一个月卖1套都是“奢望”
随着价格的“无限”下行，成交量也是不增反降。
同样用数据来看，滨湖这10个小区近三个月的成交总量不过20套左右，多个小区的成交量在1-2套。
平均一个月就7套左右，平均一个小区一个月成交不到1套。
而且从表格中也可以看出来，成交量较高的小区是滨湖家园、滨湖惠园，也是这些小区中价格最低的。
再来看包河，结果就更“惨”了！
十几个小区近三个月的总成交量只有5套左右，大多小区是0成交。
从表格中可以看到，仅有三个小区有成交数据，分别是市政小区、邮电西村、邮电东村。成交量最高的是邮电东村，三个月卖了3套。
不过包河这些小区没有成交比较好理解，毕竟这大多都是老旧小区，房龄有的已有三四十年了，是标准的“老破小”，在当下市场，当然无人“敢买”。
关于成交如此惨淡，我也走访了附近的中介和一些小区的业主。
中介表示，“今年年后行情开始有了好转，带看量活跃度都开始增加，但是现在疫情防控很近，最近一个月又不行了，看房的人很少，更别提成交了……”
滨湖一中介表示“书香门第一套70多平的户型，现在最低挂价只要266万，但是挂好久了，还没卖掉。之前300多万都能卖掉……”
而这些小区里的居民也表示“房子不好卖”，“价格降了很多，也没几个来看的”，“人家看房子首先就要查有没有占学位，要是被占了学位，人家看都不看了”……
曾经风光无限的名校二手房们，如今在“限购”、“学位制”、“指导价悬而未决”，以及疫情的影响下，只剩下一片“唏嘘”。
三、成交价从6.3万/㎡跌至2.9万/㎡…
若从成交价格上看，又是一批房东“追悔莫及”，一批买家“哭晕在厕所”的剧情。
比如滨湖文华阁在今年2月成交的一套房源，中楼层中33㎡的小户型，以单价4.78万/㎡成交，总价为160万，成交周期达172天。
且是房东降价4万成交的。
有的人是不是觉得，怎么单价还这么高？
那你可能忘了去年的市场行情了。
同样三十多平的小户型，去年3月初也成交了一套，还是低楼层，却以单价6万/㎡、总价210万成交。
更重要的是成交周期只有4天。
两个一对比就可以发现，不到一年的时间，房价降了1.22万/㎡。换句话说，晚买一年省下50万。
在滨湖这些小区里，三十四平的小户型，曾经可是非常抢手的，几乎一出来就被秒，而且必须是全款，单价基本都在5.5万/㎡以上。
时隔约一年，这种比较抢手的小户型价格都已下降超8000元/㎡，更何况是大户型了。
再来看包河区，价格更有戏剧性。
邮电东村上月成交的一套房源，户型约60㎡，成交单价约2.9万/㎡，总价约173.5万，成交周期达243天。
但是去年4月该小区成交一套20㎡的小户型房源，成交单价高达6.3万/㎡，成交周期只有8天。
虽然户型不一样，但是仅约一年的时间，成交价降了约3.4万，也是十分惊人了。
此时当初那位买房人是不是“悔得肝肠寸断”，我不知道，但是当时果断出手的房东，一定是“乐开了花”。
四、名校房的价格被狠狠“遏制”了
就目前滨湖、包河来看，尤其是滨湖区，名校二手房的价格可以说，被狠狠的遏制住了。
我们可以先稍微回顾下近一年合肥关于名校二手房的重大政策：
1、学位制：2021年4月合肥“4.6新政”中规定，自2021年秋季以来，合肥市实行“学区内成套住房入学年限政策”。同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
2、二手房指导价：2021年8月底，合肥二手房指导价政策出炉，学区房限购范围进一步扩大。虽然目前首批指导价悬空8个月尚未落地，但也正是这种“悬而未定”，让行情无法“触底”，更别提“反弹”了。
3、随后“双减”、“多校划片”、“教师轮岗”等政策的实施，再次削弱了名校二手房的价值。
我们知道，有了名校的加持，二手房的价格往往会比同区域的小区房价高出几个“段位”，甚至有点“逆天”，而且还会持续上涨。
但如今在这些政策调控的压力下，一整年不涨反降，且降幅还不低。
且在维稳的大环境下，名校二手房表现出这种“反常”的下行行情，难道不能称“被狠狠的遏制住了”吗？
当然，“学区房的价值”也不可能一夜之间就消失，但是买房，不能只看重学区，还要兼顾房子的品质、地段等。
只要找到这些因素的平衡点，贴合家庭需求，“学区房”依然还可以下手。
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