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编者按
在全国调控放松政策后，今年买房人的置业压力有所缓解，但面对当前楼市，“高房价”、“二手房难卖”、“中介房企生存困难”仍然是楼市亟待解决的痛点。365淘房&安徽楼市独家策划《楼市八角笼》，精准挖掘当下楼市痛点，并给买房人带来置业参考。
困局之下，每一个参与者都不能幸免！
认识的一位房企朋友，在谈到当前的市场，也是有苦难言！
为了成交、为了去化、为了业绩，当前行情下，合肥众多开发商寄希望于分销渠道，希望短时间内带来高转化率。
每个楼盘、每个渠道的佣金也有差异，从早先的普遍2%，发展到6%、8%，甚至超10%，一路狂飙的佣金让市场房企苦不堪言。
“我们给到4%的佣金，而旁边一个项目给6%，人家中介都拼命推那个盘，我们的客户都被分流走了……”
“中介还借机要求提高佣金，你也提高到6%吧，隔壁又来个8%的，你还是一样没客户。”
“唉，套路太深了！”
“行情在这，别人都分销，你又不能不加入，不然还可能被黑，中介到处说你的不好，更卖不掉了。”
开发商也不容易啊……
NO.1、开发商的4大难点！
楼市遇冷，前段时间高层的一波政策利好，确实给了市场不少信心，本以为市场会迎来好转，恢复生机。
没想到却率先等来了一波房企的暴雷的消息，如碧桂园、远洋等。
如此一来，又劝退一波买房人，楼盘销售去化难度更大。
因此，当下房企面对的第一大难点就是：去化难！
就合肥而言，行情下行+房价门槛拔高后，原本大热的西南板块，热度明显下滑。即便是滨湖、包河等区域，如今也较为平淡。
虽偶有几个楼盘摇号，但其中的“水分”，大家都心知肚明。
其他东北片区、三县更是不用多说，更为冷淡。
这一个多月来，真实的开盘去化能有70%以上的，都已经算是很好的了。
第二大难点就是：降价难！
卖不掉，能降价卖吗？
可能性极小！
此前长丰7折卖房被叫停，当前虽然行情不好，但是限跌令仍存在。
尽管四川雅安经开区、江西南昌给降价促销撕开口子，但并不意味着限跌令的消失，大幅度的降价仍不被允许，而是期待房企抓住机会加大营销力度。
在合肥，大家也看到近期楼盘开盘给出优惠的项目在增加，如之前万科朗拾森屿首开，给出不小的优惠力度，在房企的购房优惠下，项目也触发了摇号，选房当天直接认购192套，取得了不错的热度。
另外，可以看到，今年楼市利好不断，政策趋松，但却没有一条是关于“降价”的，可见，楼盘想直接降价，这条路几乎还是走不通的。
第三大难点就是：分销套路多！
就像开头那个房企朋友说的那样，合肥楼市遍地高佣金，且还有在不断上涨的趋势。
如滨湖金融某盘再次涨佣，全民佣金税前40000/套，带访有效奖100元加油卡，复访客户奖励200元加油卡。
包河淝河板块某尾盘涨佣，全民税前约35000元/套；一新盘涨佣，全民税前由10000元/套，涨到25000元/套。
经开明珠广场某盘涨佣，高层税前佣金30000/套，洋房税前佣金20000/套。
北雁湖旁一盘即将清盘，套佣约20000元/套。
这些还都是热门板块，在新站、庐阳、北城等区域，还有近50000一套的。
这里不仅有一些尾盘、在售项目，还有不少还没入市的纯新盘，未入市已先上分销。
分销普遍化的行情下，开始内卷，同一板块的部分楼盘会提高佣金，以期提高带访和成交。
第四大难点就是：拿地难！
对于房企来说，除了销售，决定其存亡的还有拿地。
竞品质摇号的土拍规则下，拿地除了有资金实力，还要有一定的运气。
而房企拿地也同买房人买房一样，冷门板块不愿意拿，热门板块摇号抢不到。
一些实力雄厚的大牌房企还好一点，一些小房企长期拿不到地，土储严重不足。
即便花重金在热门板块拿了地，但面对品质、产品力不断内卷的市场行情，自身实力不足，又不得不与其他品牌房企合作开发。
综合来看，当前合肥市场上的开发商们主要面临着这四大难点。
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NO.2、这是一场高端局！
对于房企来说，正面临着严峻的考验，这是一场高端局，更是一场生死局。
如何破局？还需看房企自身的能力，以及政策、行情的变化等。
但不管怎么说，品质时代，居住时代，开发商应该努力提升自身的产品力，真正好的产品，才是根本。
尤其是同一板块，价格、地段相差不大的情况下，只有在产品上做出差异化，才能更好的吸引买房人。
比如龙湖翠湖壹号造价高达8位数，宽约40m的归家大门；伟星滨江道高度约6米，宽度约59米的高辨识度大门；新华星耀玥湖总造价超千万的长约60米，高约10.8米，还引入星级酒店的落客环岛设计的大门……
还有置地中心干挂石材到顶+大面积玻璃窗+金属铝板线条的建筑立面。
招商四季臻邸规划有面积1000多平的会所，包河首家臻会所。
邦泰伯益星辰未来的多元轻奢会所，包含恒温泳池、健身空间、静心下沉庭院等。
中海包河07项目，据说是艺术鎏金曲线立体立面+极窄边框窗户+重檐屋面+70%玻璃幕墙，还有合肥新房首座6米架空层等。
今年入市的一些新项目，开始在产品上发力，一个个都是重金打造社区大门、外立面、会所、架空层、地下车库等等，希望给予买房人与众不同的高端享受。
先不论后期交付能兑现多少，但是这些产品一释放，立刻就会吸引大批买房人的关注。
这些项目也自然获得了先机。
那么，对普通购房者而言，现下买房，你会优先考虑品质吗？
价格、品牌、品质、地段等因素，买房是该如何考量？
如果你自己把握不好，我则建议你加入我们的大合肥买房交流群。
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