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编者按
在全国调控放松政策后，今年买房人的置业压力有所缓解，但面对当前楼市，“高房价”、“二手房难卖”、“中介房企生存困难”仍然是楼市亟待解决的痛点。365淘房&安徽楼市独家策划《楼市八角笼》，精准挖掘当下楼市痛点，并给买房人带来置业参考。
最近后台一个网友的咨询，有点特殊，不是问如何买房，而是要卖房。
这位网友有一套中铁滨湖名邸的房子要卖，从去年7月挂牌270万左右，一路降价至如今的188万，依然没有卖掉。
这套房子位于滨湖金融板块，面积101平左右的三房两厅一卫户型，房龄10年左右。
2019年年初购入，买入价205万左右，如今降到188万，依然卖不掉。
是这位房东买贵才站岗了吗？
还真不是！
2019年初，同小区同户型最高成交价226万。
这位房东当时不但没买贵，还捡漏了20万，还算不错的价格了。
而且到2021年的时候，同小区同户型房源成交价已达290万。
本以为捡了个便宜，大赚了一笔，结果谁成想，还得站岗！
2021年之后合肥二手房市场一路下滑，房价也一路跌。
现在这套房子，同小区同户型成交价又跌到200万左右了。
跌到什么程度？
与4年前的买入价差不多；比巅峰期跌了八九十万，跌幅超30%！
即便现在188万卖掉，房东赔多少钱？
总价直接亏了17万，税费中介费赔掉约两三万，四年月供超30万。
这些加起来，一共亏损约高达50万！
时代的一粒尘，落在每个人身上，都是一座大山。
那么，一次次降价也卖不掉的这批房东，该怎么办呢？
NO.1、房东卖房的四大痛点！
行情好的时候还行，一旦行情遇冷，房东即便亏本降价，也难出手。
当前的行情下，不仅买房人买房难，房东买房也不容易啊。
当下的合肥房东们，都上演着哪些卖房之痛呢？
01、价格下降幅度太大！
因为行情差，看不到上涨预期，害怕房价继续跌，房东降价赔钱也要卖。很多房子比买入价跌了30%，甚至更多。
比如上面提到的网友卖房的例子。
比如滨湖万科城小区，最新成交的约92㎡三房，单价仅1.7万/㎡，同户型在2021年能3.1万/㎡成交的，2年时间一套房缩水133万。
比如政务区之前很火热的imore公寓，7月成交的多套房源单价只有1.9万/㎡左右。
而2021年的时候，同类户型的成交价是3.6万/㎡。时隔两年，价格直降近1.7万/㎡！
前几年300万、400万买的，现在降到200万、300万，首付全赔，几年月供全赔，一地渣！
02、二手房挂牌数量越来越多！
因为降价太多，因为亏损，因为持有成本太高，因为行情、预期等多重原因加持，抛售离场的房东们越来越多！
就合肥而言，目前已有10多万套房源挂牌出售，且还在以每月数千套的量不断升高。
而每月的销量大多在1000多套，现有库存预计需要近5年的时间来消化。
03、活跃度低，买房人不敢买！
面对如此低的价格，如此多的房源，但是买房人的活跃度却不高。
由于行情一直不能好转，且没有一个强有力的刺激，买房人迟迟看不到上涨预期，担心房价继续腰斩，就是不敢、也不愿上车！
而且降价卖房的房东越多，越是降价抛售，买房人越不敢行动！
如此，就会陷入一个恶性循环，二手房越降越卖不动！越卖不动越急！越急降价的越多！很难出来。
04、银行的评估价也在降！
价格下跌，银行对房子的评估价也在跌，过去评估价300万的，现在能评到250万都不错了！
综合来看，现在的二手房难点太多了，不管是买家还是卖家，谁的日子都不好过。
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NO.2、这些卖房技巧请收藏！
为什么，二手房会越卖越多？越卖越降？越来越难卖？
除了行情、经济的原因，还因为今年是置换改善大年，卖掉手里不那么优质的房子，去换市场品牌、产品力都很硬核的新房。
这也导致今年挂牌出售的二手房会格外多一些。
如果你想要房子快速卖掉，想比别人多卖几万块，也不是没有办法。
1、要对市场有个清晰的认知！
房东也要对市场有个较为清晰的认识，行情不好就是不好，价格在下跌也是事实。
2、你得有点“运营”思维！
要让更多的中介知道你的房子在卖，尽可能让更多人知道你有房子在卖，适当的时候可以额外多给中介一些佣金，让大家有积极性帮你卖。
统一安排看房时间，最好是周末，无意中营造出一种“这套房很抢手”的氛围。
3、要会适当美化，注意颜值！
卖有卖相，颜值是非常重要的。可以花点小钱简单装修一下或者把房子适当美化，弄得更加整洁干净一点。
有时候成交靠的就是第一印象，就像找对象一样一见钟情、见色起意。
你就花了个几万块装修，说不定会比同小区的房子多卖了个10几万。
4、要懂得包装自己的房子！
给自己的房子创造一些附加值，比如友好的邻居，和善的物业，或者房子里曾经发生过什么重大喜事。
之前电视剧《小欢喜》里就有业主租房的时候，说了句租这里的孩子考上清华了，瞬间拿捏了有孩子家庭的敏感心理。
有时候一些细节、故事就刚好是别人最看重的，那么这事就成了一半。
5、懂得定价和议价！
没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。可以参考小区的成交价上下浮动10%左右，但不要一锤定音把话说死。告诉中介，如果有人看中了房源，价格可以再面谈，这样也助于提升看房量。
如果买家有心和你讲价，你除了降价外，还可以搞“赠送活动”，比如物业费、家电、家具甚至水电燃气费等等。
既然诚实卖就不要想着赚太多，现在这行情，基本达到心理价位就可以出手了。
另外要注意的是，像是公寓、小产权房、老破小、老破大、远郊房等等这类房产，建议要抓紧时间卖，哪怕低迷期不好卖，也降价卖。
不然一旦楼市转向，就可能更卖不出去了。
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