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编者按：有人买房，不涨反跌；也有人买房，涨势冒头。区别在于，房价的地基够好。但地基好的门槛愈发高涨，可望不可及。所以，板块够安全、价格还适中、品质也优秀，这样的板块我们称之为“三好板块”。为此，365淘房&安徽楼市独家策划《三好板块》，找寻合肥那些均好的板块。
不少人今天挺失望吧——
今天一早，央行公布8月LPR，其中跟房贷有关的5年期保持不变，依然为4.20%。
这也与8月15日央行放风降息的消息大相径庭：8月买房没有更低的利率政策支撑。
虽然政策没变，但在合肥买房，也不是没有性价比之选。
01、合肥，哪里还有低门槛机会？
其实这大半年来，合肥楼市最津津乐道事，也就是价格，或者说是买房成本。
一个是，恢复精装与限价取消后，今年热门板块成交的土地，有一宗算一宗，名义上都要涨不少。
另一个就是，滨湖从青云阙的3.5万到望云的3.9万，着实刷新了大家的认知。
第三个，甚至有好事者，盘了一下合肥下半年预计3万/㎡以上的新盘，并且还做了图。
就整个舆论来看，似乎都在传递者一个声音：合肥热门板块，低门槛买入机会不可能再有了。
可事实真是这样么？
如果你拿滨湖说事，那确实是这样。
先不说3万/㎡以上的价格，只是动辄130㎡起步的户型，就已经宣告着与普通人无关了。
但如果你是有买滨湖的心，但没买滨湖的预算，我倒觉得你不妨将眼光向滨湖北的淝河板块看一看。
同样是今年恢复精装和不限价后，合肥土地成交最热门的板块之一，淝河板块的价格要友好很多。
板块内眼下的两大热盘：
万科朗拾森屿：已经首开过，大高层2.4万，小高层大户型2.6万左右。
招商四季臻邸：即将首开，价格未释放，但我们可以合理猜测。高层产品预计比平万科，也是2.4万，144-167㎡的产品预计2.6万，至于188㎡的大户型，可能在2.8-3万/㎡。
2.4万的门槛价，相对滨湖，确实要低出5000-6000元/㎡。
可这不是重点，重点是两家在面积段设定上，都很照顾刚需、首改群体。这其中，万科朗拾森屿起步户型103㎡，招商四季臻邸起步户型106㎡。
万科朗拾森屿起步户型
也就是说，淝河板块实际上的门槛起步总价是250万左右。
而叠加首付最低2成起的政策，首付门槛也就定格在50万上下。
需要强调的两个事情是：
第一，两个项目的产品规划整体都是偏改善的，这类小户型下探产品总量占项目比例较少，比如万科就只有4栋，招商体量更大，但也只有7栋，机会有限。
万科朗拾森屿楼栋分布
招商四季臻邸楼栋分布
第二，淝河7月成交的08号地块，楼面价顶到了13695元/㎡，相较于万科、招商（13108/13043元/㎡），又上浮了600元/㎡左右，也就是说，待到08号地块上市，若也有下探式的小户型，也必然不是目前这个价了。
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02、2.4万/㎡，为什么是淝河？
你可能会问，为什么是淝河？
如果以2.6-2.8万的价格来看，淝河的性价比对标的是滨湖。而以2.4万来看，基本比平了明珠广场附近的房价。
那为什么是淝河，而非明珠广场呢？
抛开地缘性客户，横向对比淝河的选择优先级考量在于：
①更靠近合肥规划中的城市核心
买房看规划。
合肥十四五最新的城市空间结构，敲定了以中央公园为核，老城中心、东部新中心、天鹅湖中心、滨湖中心为架构的“一核四心”体系。
合肥一核四芯城市结构
这一体系下，淝河板块占尽优势。
北接老城中心，东北串联东部新中心，南边紧邻中央公园，5大高能级板块淝河背靠有三。甚至与滨湖通过中央公园形成了一南一北的对立发展格局，区域影响力显然更高。
②区域本身也是高质量改造的示范区
除了占据城市规划优势，淝河片区自身也是合肥高质量、高标准改造的重点示范区域。
它子2017年启动远景构建以来，围绕着包河大道-高速-上海路-郎溪路发展，5年时间打下了交通、商业、教育、产业等夯实基础，形成了产城融合的现代模式。
大面积的机会用地，决定了淝河板块拥有更高的发展上限。
③更多头部房企、更好产品力扎堆
相对而言，除了滨湖，淝河应该是目前头部房企最愿意扎堆抢入的板块。
无论是央企的保利和光熙悦、信达观棠、招商雍润府，又或是品牌房企的万科朗拾，又或是国企的皖投云启华章，无不如是。
再到现如今的万科朗拾森屿、招商四季臻邸、中铁建08号地块，这里的开发商基本都是具备塑造高端产品力的选手，产品基底不差。
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03、你买到的，会是什么样的房子？
而面对价格上浮，万科朗拾森屿和招商四季臻邸给出的产品力预期，应该说也是属于合肥第一梯队的。
比如万科朗拾森屿，就是在万科朗拾的基础上进一步升级了产品力的项目。
它最求的仍然是度假风，灵感同样来源于曼谷湄南河四季酒店。
同时，也引入了一些酒店式标准的产品细节，比如入户门表面设计了竖向细节造型，与入户门口结合做一体化设计，不仅流线造型简约时尚，采用IMD工艺触控面板，防刮耐磨。
在室内空间，万科朗拾森屿还有一些“创新性”的设计，比如率先把S墙的概念代入合肥。本质是通过非承重墙多出的一块“凹陷空间”，为冰箱等家具预留位置，它能让中小户型实现收纳扩容。
除此之外装标上也相对细致，除了全屋松下除霾新风系统，中央空调、地暖冷暖双联供系统硬核三大件，入户门采用定制的钢木子母入户门，并且配备了指纹+密码+卡+钥匙四合一多种开启方式。厨房移门为三联动推拉门，采用欧茶色极窄美学设计，哑黑色门套处理，简约高级。
厨房三大件，洗碗机、抽油烟机、燃气灶，全部采用方太系列，并且整体的色调和风格比较现代。
至于招商四季臻邸，作为招商在合肥的第三座“臻”系，产品力上也是不遗余力的。
首先，从整个规划来说，项目就是直奔对产品有高要求的客群去的。比如22栋楼的规划中仅仅7栋高层，洋房比例占到68%，居住密度更低。
还有建筑立面，用造型上的圆弧倒角、线条上的调色，让建筑更加轻盈现代，也更有节奏感，综合带来了更具辨识度的审美。而且部分落地窗墙的墙窗比达到了0.45，即提升了立面的品质感，也最大化攫取采光纳入和空气对流。
小道消息称，项目的景观是山水比德操刀，包括前段时间大家看到的大门展示段的马尾松，据说都是从泰山挑选来的。
这个项目最值得一提的是，还做了独立的下沉式会所。
从前期曝光的信息来看，涵盖家庭影院、图书借阅、社区医疗、室内滑雪、室内高尔夫、瑜伽颂钵等多种服务，也算是一个超大号的“架空层”了。
除此之外，这个项目在后期物业服务上，还做了一些定制化和增值化的选项，诚意很足。
05
结语
最新消息，万科朗拾森屿目前在售，高层103-118㎡，小高层143㎡，目前刚需、非刚需首付政策都是2成，也就是门槛价50万。
同时，招商四季臻邸首开在即，首开高层G6#楼，22层，面积106-119㎡；小高层Y7#楼，11层，144㎡；小高层Y10#，11层，167㎡，无特殊首付要求。项目预计27号样板间开放，感兴趣的可以现场了解更详细的信息。
——夏日炎炎——
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