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大家新年快乐！
相信此时大家的心思可能已不在楼市了，但2023年的到来，对于普通家庭，买房仍然是大事。
因此买房前，我们需要对楼市有一个较为全面的了解，接下来会有何种新走势呢？关于房价、利率、政策等，以下这5大信号每个人都应该心中有数：
01、开局已定调！降首付、降利率，企稳回升
早在1月初，央行、住建部就接连发文，取消或调整首套房贷款利率下限；住建大力支持房地产，首付、利率该降就降，加快楼市回暖。
如1月5日，央行、住建部、银保监会齐发声，释放住房利好重大信号。
其中住建部更是发布具体的动作：首付比例、首套利率该降的，都要降下来。对购买第二套住房的，要合理支持。在合理范围内，二套房或许也能享受到更为低的首付比例和房贷利率。特别是对于以旧换新、以小换大、生育多子女家庭会有政策上的支持。
同时住建部部长发声：对2023年楼市企稳回升，很有信心！
接着1月10日，央行、银保监会联合召开了“主要银行信贷工作座谈会”，这场会议通稿一半的篇幅都涉及到房地产。
其中值得关注的有两大重点：一是保障房企，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。
二是刺激买房需求，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求。
要知道，在银行信贷部门的座谈会中，如此大篇幅谈到房地产，还是能够感知到房地产在实现今年经济目标中的战略位置。
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。部署了2023年重点工作，其中一个重点就是供需两端政策有望进一步改善，更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。
高层或官方的一些列动作，都是为了全面提振房地产市场信心，2023年的楼市基调就是：先企稳、再回升！
02、房贷利率比较稳定 且处历史低位
1月16日人民银行开展7790亿元中期借贷便利（MLF）操作和1560亿元公开市场逆回购操作。
本月MLF操作利率为2.75%，为连续6个月保持这一水平。而我们的房贷利率5年期LPR价格是和MLF价格锚定的，LPR降不降取决于MLF价格。
因此，1月的5年期LPR大概率是不变的。但2月、3月……未来会不会再下调不好说。
不管降不降，经过2022年的多次降息后，目前合肥的房贷利率已经达到历史低点，首套房商贷利率已低至4.1%，比2009年房贷利率打七折（4.156%）的时候还要低。
另外公积金贷款利率也已下调，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
因此，不管是商业贷款利率，还是公积金利率都已经到低点，这对买房人来说，当下的买房红利期，值得好好把握。
03、新房二手房 再次双双下跌！
据国家统计局最新发布的2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，合肥新房、二手房再次双双环比下跌。
其中2022年12月合肥新房价格环比下跌0.1%、同比上涨1.6%；二手房价格环比下跌0.3%、同比下跌2.4%。
再来回顾下2022年一整年合肥房价的变化，新房从5月开始持续上涨，连涨7个月，到12月略有下降，主要是因为12月大多都处于“阳”的恐惧中，很多人“阳”在家，市场推新量、成交量都有所下降，导致新房价格有所下降。
二手房方面，在2022年房价主要呈下跌状态，仅6-9月有小幅上涨，年底更是三连跌。
年后，在全国大范围“搞经济”的背景下，再加疫情的影响逐渐消散，新房、二手房或将迎来小幅的回暖，量价或将有一定程度的上升。
04、超6000亩宅地将供应 多区域将供大于求
决定房地产市场的发展趋势以及买房难度的还有一个关键点，就是供求关系。
经过2022年合肥的四轮集中供地，全市九区三县总成交96宗可售涉宅用地，市区更是成功出让58宗涉宅用地，多个区域早已是供大于求。
如包河的淝河板块，2022年上半年只有润城少数楼盘在售，现在一下子涌入了万科、保利、皖投、招商等多个新盘。
再如蜀山的运河新城，由于板块竞争压力过大，楼盘供求比失衡，在去年的三批次供地中，竟然出现了流拍。整个区域的新房去化难度大增。
还有经开也一下子从“房荒”，变成了现在的供大于求；瑶海也是多盘集中开花……
还有北城、新站、肥东等多个区域，单从楼市的供求关系来看全都不容乐观。
即便如此，在合肥2023年的供地计划中，全市还计划推出69宗7678.97亩土地，其中超6000亩为商品住宅用地供应。
可以想象，2023年整个合肥市场的新房供应将是十分充足的。
对房企来说，竞争加大，去化困难；但对买房人来说，其实是有利的，不仅选择更多，买到合适房源的可能大增，且极大可能首付正常，甚至还能有优惠。
05、限价最高2.76万/㎡ 众多毛坯房上市
2022年第三批次土拍开始，除了政务、滨湖的两宗现房、不限价宅地，其余所有宅地要求在后期入市时，实行毛坯出售。且每宗地块的住宅毛坯备案价被限死。
这也意味着，今年的很多新项目，其销售价格基本是确定的。
其中，滨湖依然是最高的，达到了2.76万/㎡；包河约2.35万/㎡；经开约2.21万/㎡；高新约2.48万/㎡；蜀山运河新城板块约1.52万/㎡；瑶海区约2.01万/㎡；庐阳约1.85万/㎡；新站约1.62万/㎡。
可以看到，高端改善主要集中在政滨高，刚改可以关注包河、经开、瑶海主城，刚需主要集中在新站、庐阳北、蜀山运河新城。
结语
综合来看，伴随着高层对房地产的多次定调，合肥的楼市走向，其实已经很明了了，促进楼市复苏。
且就当下的行情看，确实已经好了一点，部分区域也有好转的迹象，年后或将还会进一步回暖，届时你朋友圈里的中介、置业顾问又将会集中发布：售楼部爆满、成交爆单、楼市全面回暖等类似的消息。
但在房住不炒的背景下，房地产的“疯狂时代”已一去不复返了。
买房置业之前，要读懂这些楼市信号。
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