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春节前夕，这个时间点我们来关注一下滨湖的二手房市场，很有必要。
不仅是2022年滨湖市场的最终落脚点，更是对今年全新的楼市能有一个基本的预判。
接下来在滨湖是摇新房，还是买二手房，答案会变的越加清晰。
01 、成交量持续低迷 全年成交不到1400套！
先来看看成交量，12月合肥全市成交约1330套，其中滨湖大约成交了102套左右，连跌4个月后的略有上涨。
从2022全年的成交情况可以看到，全年整个滨湖区的成交总量不到1400套，最高一个月成交仅156套而已。7月开始，滨湖二手成交量就一路下滑，到年底略有上浮。
而“口罩”放开后，众所期待的年末翘尾非但没有实现，年末的12月的成交量在全年来看，并不算高。
当然，这102套只是一个结果，作为合肥二手房市场的晴雨表，大家对于如今滨湖二手成交量的低迷表现，仿佛已经司空见惯了。
当然，成交套数只是一个侧面，围绕着成交量的另一个现象也开始越发突显
最近滨湖房东的挂牌量一路激增，12月的挂牌量达到全年最高，即将突破1万套，有的网站显示已经超1.1万套了。
什么概念？
要知道7月的二手挂牌量还在7000多套，10月达到了8500多套，如今已达1万套，这个增长是持续的，且速度很快。
另外，近1万的挂牌量，也就是说光是挂牌的房源量就已经快达到全年总成交量的8倍左右了，更是12月成交量的近100倍。
这也足以说明，当下的二手房十分不好卖。
02、房东依然不好过 降价还在持续
这样的市场情绪，也影响着房东们对楼市的看好度在不断下降。最直观的表现，就是大量房东依然在下调自己的房源售价。
如保利海上五月花一套92㎡的三房，挂牌近一年了还没卖掉，且一直在降价，总价从已295万降到了250万，进入2023年1月以后更是一次性降价35万。
且同小区还有不少房源都在降价出售，降价幅度在几万到几十万不等。
还有省府板块热盘招商雍华府一套98㎡三房，一次性降价30万出售。
且据悉该套房源从去年8月挂牌上市时的421万，历时5个月，已降价多次，共降了43万，但也依然没有卖掉。
著名的“双本部学区房”书香门第小区一套三房户型，近期一次性降价20万出售，且也是从去年3月挂牌上市至今10个月依然没有卖掉。
且总价已从刚挂出时的405万降到了当下的340万，共降了65万。
还有大家熟悉的宝能城二期，也有不少房源在降价，降幅在10万-20万不等。
且从去年至今，在中介朋友圈看到最多的关键词就是“业主急售”、“很有诚意”、“价格可谈”。
毕竟，滨湖二手市场挂牌量激增，供太大于求的情况下，房东都想出售，都想尽快套现，自然就会有人等不了，降价似乎也是房东唯一的促进成交的办法。
所以当下的滨湖二手房，一边是全年最低成交量，一边是全年最高挂牌量，市场已经走到最低位。没意外的话，在成交量快速上升之前，滨湖的二手房还会处于降价、可议价的阶段。
03、2023年伊始依然近7成小区价格下跌
关于价格方面，我也统计了滨湖市场上主要在售的120个二手房小区的挂牌均价情况，发现降价依然是普遍现象。
2023年伊始，只有35个小区的房价是环比上涨的，最高涨5.65%；而降价的小区有79个，占比接近70%。
且降价小区中，环比下跌做多近5%，一个月最多降了超2200元/㎡。
从统计的表格中可以看到：
1、涨幅最多的几个小区分别是江山印、文华阁、书香门第(东苑)、招商雍华府等，环比上涨都在500元/㎡以上，最高超2000元/㎡。它们都来自省府板块或是优质学区房。
2、降幅最大的价格小区分别是保利海上五月花(A区)、临湖苑C区、万达亲湖苑A区、万科蓝山(二期)，环比都降了3%以上。尤其是万科蓝山(二期)，降幅最大，一个月降了超2200元/㎡。
这个曾经因为学区、因为省府板块、因为地段而疯狂上涨的小区，如今房价已经大幅回落，尤其是一期整体均价已经低至3万/㎡以内。
3、目前滨湖二手房小区的房价已经回落很多了，普遍都已回落到2万/㎡+、3万/㎡+，房价超4万/㎡的小区还有13个，主要集中在省府板块，以及双本部学区房和环湖板块内的几个高品质小区。
4、可以看到，区域内的很多热度很好的次新房，只有中海九樾、禹洲绿城蘭园等略有上涨，且均价都在3万/㎡多。而像金茂悦、恒基旭辉铂悦天汇、融创滨湖印、绿城招商诚园等小区价格均环比下跌。
04、2023年春节后滨湖二手房能买吗？
能不能买？需要看清这几个问题：
1、关键在于价格！
随着新房限价逐年提高，二手房江河日下，大多数板块两者间的倒挂，逐步缩窄。现金融板块毛坯限价已达2.7万/㎡，一二手房几乎无倒挂；而省府新房均价达3万/㎡的时候，一二手倒挂也已大大缩小。
当这个“倒挂”消失或缩小到一定幅度时，买二手房倒也是不错的选择。
2、是否着急入住？
二手房的一大优势就是即买即住，无需等待。新房从买入到交付，前后差不多得3年时间。且不计这一期间产生的租房成本、利息成本，买套现成的二手房，起码不用等啊。
3、是否能承担风险？
买新房可能需要承担一些风险，这里的风险包括政策、行情的变化，新房交付品质、配置是否符合预期，房企暴雷的可能性等。
当然在滨湖，就这两年拿地房企看，大多都是大品牌房企或是国央企，暴雷的可能性十分小；且竞品质时代，房屋品质也更有保障。
买二手房呢，就不存在这些担忧。房子品质、园区配套、物业服务乃至邻居如何，都可以一目了然。
总之，对于一部分买房人来说，在二手房价格大幅回落的情况下，买方开始站主导地位，2023想在滨湖买房，去看几套二手房，也许不是什么坏事。
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