新站疯狂造城！少荃湖还没起色，规划占地2万亩12万人口的鹤翔湖板块又来了...
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近日，新站区又一全新板块区控规划公布，一块占地面积2万亩的新城即将诞生...
01、新站疯狂造城！
超2万亩地的全新板块来了
近日，合肥市自然资源和规划局公布新站高新区XZ18单元控制性规划。
XZ18单元将整个鹤翔湖（三十头水库）囊括进去，这就是新站高新区2010-2030年规划中两大新城中心之一——鹤翔湖板块。
（鹤翔湖；图源：合肥市政府网站）
根据区控规划，鹤翔湖板块面积约2万亩，其中规划了大面积居住用地、少量商业用地和工业用地。
而这大面积居住用地，或将出现在未来的土地出让中。
01.少荃湖西北向
新站又一个湖居板块诞生
鹤翔湖板块位于新站区西北方向，魏武路与新蚌埠路交口西北角，以鹤翔湖为板块核心，向南扩充版图。
鹤翔湖板块具体四至范围：北侧是绕城高速，西至长丰地界，南至魏武路，东至新蚌埠路。
从上图可以和清晰看出该板块的相对位置，鹤翔湖板块东南方向是新站区未来新城中心之一的少荃湖板块，两大板块直线距离7公里左右。
02.
规划13.88平方公里
比2个老城区规模还大
根据规划，该地块总用地面积13.88平方公里（约20820亩），相当于规划了一个新的城市，要知道合肥老城区也才6.5平方公里。
我们知道了该板块面积大小，再来看一下它的功能定位。
在规划中，鹤翔湖板块的功能定位：湖畔风光、绿野闲城。看这功能定位，我就明白了，新城主要用作人居之城。
从规划的用地也能看出来，居住用地约3562.8亩，用地面积占比17.11%。
03.规划落户12.2万人
可诞生4.7万套住房
如果按照建筑容积率2.0、住房面积100㎡来算，整个板块将诞生约47500套住房。
值得注意的是，规划中也提到鹤翔湖板块未来将容纳约12.2万人口。
其次，鹤翔湖板块还规划一片工业用地，面积838.95亩，用地面积占比4.03%。
04.医院、体育馆全都有
还有8个中小学用地
此外，鹤翔湖板块也规划一大片公共管理和公共服务用地，面积1079.25亩，占总面积5.18%。
其中，该用地包括1座医院、1座体育馆、1座科研用地、1座文化用地，2座社会福利用地。
同时，规划中还包括了8个中小学用地。未来居住于此的市民不用担心孩子的教育问题。
更何况，该地块上本就有的三十头镇中心小学和合肥市76中。
有人了，也有了工厂，就要去商场消费了。鹤翔湖板块规划了约681.45亩商业用地，占总用地面积3.27%。
可以看出，鹤翔湖板块在规划方面非常合理。
以鹤翔湖为依托，主打人居用地，同时辅以工商业用地，满足市民日常生活与上班。
再加上学校、医院、体育馆、公园等等公共设施，未来居住环境和配套都很怡人。
02、地价可能1.1-1.2万/㎡封顶
板块能级不足
我们聊完了鹤翔湖板块具体规划，再来聊聊鹤翔湖板块在新站众多板块中能否冲破重围？
如此巨量的居住土地供应，未来何时入市？入市价格是多少？入市后能成功出让吗？
一般来说，一个大型区域控制性规划出炉，那么大概率将在下一次供地计划中出现。
而鹤翔湖板块区控规划出炉代表着该板块的居住用地或在不久的将来就会入市。
01.略输一筹
价格低于少荃湖一级
那入市价格如何？在没有土地出让的情况下，可以根据三个维度猜测一下。
一是区位，二是未来概念，三是市场对比。
首先从区位来讲，鹤翔湖板块与市区的距离更远，更像是一座独立的小镇，无法承接市区的外溢，价值上略输一筹。
其次从未来概念来讲，鹤翔湖板块在概念上目前只有新城中心，能级与少荃湖一样。
不过，不久前少荃湖板块被合肥划定新的4大重点发展区域，在区位能级方面又输一筹。
最后从市场对比来讲，鹤翔湖板块可以跟少荃湖板块进行对比。
我们可以翻到少荃湖板块第一次供地，新站XZ202202号地块毛坯限价13718元/㎡，看出了什么没有？
从三个维度来看，或许鹤翔湖板块的居住用地入市后，毛坯限价在1.1-1.2万㎡。这价格合不合理，还需要等它正式入市。
02.遥遥无期
不如先发展再出让
鹤翔湖板块若是在第三次集中供地中出让土地，能成功出让嘛？
在我看来，成功出让的希望渺茫。
首先，当下房地产市场大环境仍然处于低迷期，大量房企依旧面临债务风险，拿地欲望不大。
再加上买房人观望情绪浓厚，后期项目销售将成问题。
其次，鹤翔湖板块能级更小，除非ZF给它赋能，否则该板块很难有更好的发展。
最后，我们在对比一下，还是少荃湖板块第一次供地，新站XZ202202号流拍，第二次供地还没出现，成功出让遥遥无期。
少荃湖板块都这样了，更何论鹤翔湖板块？
但不代表，它未来不会成功出让。
新站限购取消，市场热度上升；区域发展愈发完善，鹤翔湖得此受益；房贷利率持续下降，刚需合理需求得到满足。
更何况，新站房价在慢慢上涨，鹤翔湖全新板块，价格更有优势。
未来，鹤翔湖板块也将是刚需客的一大选择。
结语
前有少荃湖板块，后有鹤翔湖板块。这些地块不是面向全市买房人，更像是供应给当地打工人的。
在少荃湖板块都没兑现的时候，鹤翔湖板块的到来，会不会步子迈得太大？
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