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365淘房 合肥站 最近的楼市利好消息，真是一波接一波啊，从金融政策、房贷利率到首付比例....也是一个比一个重磅。
但对于买房人来说，却一个比一个使人焦虑啊……
尤其是合肥的二手房，最新数据显示又跌了0.4%，而且这已是连续5个月下跌了！
此时的合肥二手房还能买吗？又该怎么买呢？
一、合肥二手房库存，四五年都卖不完
市场行情越是不好，挂牌量越是激增。
多家二手房平台数据显示，目前合肥二手房的挂牌量已超8.5万套。
更有消息称，在二手房内网查到的合肥二手房库存量，已超10万套。
这个数字相当于什么概念？
在市场行情好的时候，合肥二手房挂牌量大多在五六万套，差不多相当于现在的一半。
就是在去年年中时，挂牌量也还不到7万套；去年10月，挂牌量已经冲到了7.7万套左右，随后节节攀升。
多个曾经一房难求的小区，如今挂牌量已过百。
如滨湖的书香门第105套房源在售，万科城已有140套房源挂出。
另外还有蓝鼎观湖苑、蓝鼎滨湖假日、春晖园、宝能城、旭辉御府等都有超百套，甚至近200套房源挂出。
还有高新区的海亮九玺、祥源金港湾、望江台等挂牌量纷纷过百套。
若按照今年1月份1546套成交量来算的话，合肥这个库存大概需要四五年的时间来消化。
这个数字是很惊人的，合肥即将迎来一场“二手房大爆炸”。
一般来说，仓库存量增加，只有两个原因：1、你进货多了；2、生意不好，卖不出去。
楼市也是同样的道理。合肥二手房市场挂牌量的激增，至少有三个方面的因素助推：
受价格影响，目前合肥多个区域一二手房倒挂现象明显，新房比二手房更受购房者欢迎。
新房库存大增，如滨湖、经开等之前的“房荒”区域，经过大量的供地，区域库存大增。更别说新站、瑶海等库存本就较多的区域了。且还有30宗住宅地在路上，下月就拍。
政策的“打压”，自去年4月合肥发布“4.6”新政之后，限购、学位制、二手房指导价等陆续出台，二手房成交量一路下跌。
二、没想到合肥这些小区卖的最好
在形势如此严峻的行情下，买房人都在买的二手房是什么样的？哪个小区最“畅销”呢？
近期合肥最新成交榜单曝光，答案或许有些意外，但细品，或许会给你一些买二手房的启发。
从曝光的合肥最新成交榜单来看，可以发现几个特点：
首先，排名前5的小区均为新站、瑶海区域的低价盘，分别是当代未来城、长虹世纪荣廷、力高君御世家、文一云河湾、恒大城。
这些小区的房价大多在1.3万-1.5万/㎡之间，且这些小区也大多是品牌次新小区，具有一定的居住品质感。
比较适合当下的刚需自住购房需求。
其次，高新的博澳丽苑、滨湖的公元天下等，也都是各自区域内性价比较高的小区。
我们都知道，当下合肥置业热度最高的小区当属滨湖和高新。
但它们一个是新房价格逼近3万/㎡，一个是新房几乎“断供”。
想要在这两个区域购房，二手房似乎是不错的选择，尤其是性价比较高的二手房。
如高新区的博澳丽苑，均价只有1.8万/㎡左右，且综合区位、配套等因素比较齐全。
小区在售房源有有236套之多，购房者的选择较大，也比较好议价，且近30天带看量达176次，带看量多，说明现在客户买房意愿较强。
滨湖的公元天下小区，虽然挂牌均价已超2.6万/㎡，但就区域其他小区相比，并不算高。且小区较新，整体居住体验感较好。
最后再来看，榜单中价格最高的小区，蜀山区的万科金色名郡，挂牌均价已超3.1万/㎡，但是万科的品牌物业、繁华的地段，对改善的吸引力还是挺大的。
综合来看，即便在市场下行期，刚需的需求依旧很大，且有价格优势的次新小区是他们关注的重点。
三、合肥这几类二手房，可以多关注
房贷利率、贷款难度、市场预期，这些都会对买家、卖家的心态造成比较大的影响。
而当下，房贷利率已经下调，放款速度加快，当下市场已有回暖的趋势。
对于有需求的购房者而言，现在可以多去看看房了。
挂牌量激增对于购买者来说，也算是一件好事，毕竟房源多了，可供选择空间大，更能买到适合自己的房子。
只是，要注意那些没有特别优势，但价格又明显高于同区域其他小区的房源，避免高位站岗。
有个不容易出错的办法，就是关注板块、小区的带看量。逻辑很简单，带看量回升→成交量上涨→二手房价涨。
如今有三类房源近期带看量显著提升，买房人可以多关注。
01、需求量依然庞大的刚需盘
比如瑶海区的恒大城、琥珀名城沁园、文一云河湾，新站区的朗香书院、国耀园上园、当代MOMΛ未来城等，近一个月都有三四百次的带看量。
全国此起彼伏的降利率、降首付，最恐慌的还是刚需一族。在总价可承受范围内，大多想尽早入手。
若还有地铁、学校等配套，那就更友好了。
02、次新改善房源
自住改善一族，可以选择配套完善、环境优质的品牌次新小区。
比如蜀山区的万科金色名郡、金隅南七里，庐阳的万科森林公园，滨湖的信达公园里、中海滨湖公馆、万科蓝山等，近一个月的带看量也有大幅提升，都在200次上下。
这些小区大多是品牌小区，品质、物业比较优质，且在发展较成熟的地段，居住品质较高。
03、热门区域的高性价比小区
在当下楼市热度比较高的区域或板块，一些性价比比较高的小区，优势就会凸显。
比如滨湖的时光印象、公元天下、 旭辉御府、蓝鼎滨湖假日翰林园、蓝鼎观湖苑等，不到3万/㎡的均价，且还有着地铁、学区、公园、商场等优势。
这在新房价格已逼近3万/㎡，二手房很多都超3万/㎡、4万/㎡的滨湖来首，非常具有性价比。
结语
综合来看，目前买房人出手越来理性，价格依然是考虑的首要因素，其次品牌、物业、配套等也是关注的重点。
而那些价格虚高的小区、房源，将很难有人关注，最终也会被打回原形。
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