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编者按
在全国调控放松政策后，今年买房人的置业压力有所缓解，但面对当前楼市，“高房价”、“二手房难卖”、“中介房企生存困难”仍然是楼市亟待解决的痛点。365淘房&安徽楼市独家策划《楼市八角笼》，精准挖掘当下楼市痛点，并给买房人带来置业参考。
最近我一朋友找我诉苦，由于前两年手上的预算有限，不小心被开发商忽悠到远郊的区域买房。
如今打算换房，却发现自己被套牢了！
他跟我算了一笔账！
当初买房子花了150万，还了3年的房贷，大约是20万。
前两天有中介告诉他有人打算买他的房子，但是只能出160万。
算下来，自己的房子不仅没涨，反而亏了10来万，现在是卖也不是，不卖也不是。
真后悔当初冲动，被开发商忽悠了！
01.合肥这些板块要慎入 房价2年不涨
在合肥，如果预算低的情况下想买新房，如果自己不熟悉，只看开发商宣传的那些没执行的规划，很容易被坑。
3-5年后溢价能涨多少就别往远想了，住在被“农田”和工业区包围的地方，找个日常所需的配套也许都费劲，居住舒适指数可想而知。
那目前合肥哪些板块置业风险较大，房价出现滞涨？一起来看…
◆运河新城板块
2022年纵观整个市场，最让买房人唏嘘不已的板块就是蜀山区的运河新城了。
早期的小庙，摇身一变成为运河新城，其辉煌的时刻也迅速到来。
2020年下半年一直到2021年，开启多场土拍，一场比一场火热，地价也是一次比一次高，龙湖、高速、方远、通和、旭辉相继进驻。
但是进入2022年，由于区域大量供地导致楼盘众多且集中，同质化竞争加剧，楼市热度快速“下滑”。区域新房均价近2年都稳定在1.5-1.8万/㎡左右
不过，随着楼盘的不断去化，目前区域内的市场开始回归到平衡，加上市政高层、官方层面对板块的发展看重，重磅资源的落位速度和力度还在提高。
对于购房者来说，要根据需求，优先品牌、品质更优的项目，选择距离地铁、学校等重要配套更近的项目。
◆庐阳北板块
另外，曾经刚需都喜欢买的“庐阳北”板块，如今也需要谨慎选择。
土地市场方面，虽然频繁参与供地，但是流拍、托底是常态；新房市场方面也是不温不火，购房主力也大都是地缘性买房人群。
虽然有北部新中心、大科学装置中心的规划，但落位速度较慢。
同样的还有包河老城区，区域内生活配套虽很成熟，但周边老破小小区很多，拥挤、嘈杂，且因为老城区发展过度成熟，改善自住倒是没问题，升值潜力空间已不大。
哪些板块置业风险大，进群了解更多信息
02.二手房板块同样要小心 最高亏损50万
或许你会说，我不买新房，买一个配套成熟的二手房不行吗？
如果你能捡漏也不是不行，但如果买错了，泡沫比新房更大。
◆滨湖启动区
相较于冉冉升起的环湖CBD、省府、金融等板块，滨湖启动区显得有些凄凉。作为滨湖发展最早的片区，现如今价值几乎所剩无几。
先看看板块内的二手房价格，基本上全部在跌。
为什么会出现这种情况，我也是咨询了区域内的中介。
其表示：
一则，板块已发展饱和，很长一段时间内都将无新进规划利好；
二则，无优质学区加持，配套资源方面也很是有限；
三则，板块内全为房龄较老的二手房，无品牌房企入驻，随着时间流逝，价值也会流失的更快。
◆瑶海老城、龙岗一带
瑶海火车站附近，大多数小区都处在下跌状态，整体大环境比较差的前提下，这类二手房升值几乎没有可能。
为何会这样？
中介表示：一方面，大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，加上房龄较老，基本失去了投资价值；
另一方面，没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区，但是38中并不是合肥的一档小区，即使房龄相对年轻的次新房，也没有表现出学区房应有的坚挺。
而龙岗板块，从数据可以看到，大多数二手房均价都在1.3-1.5万/㎡左右，即使是大牌房企开发的小区，当二手房价格与新房价持平时，新房不具有投资价值。
从目前发展前景来看，拆迁较难，城市蜕变需要很长时间。
03.省府、政务东、淝河可以冲 东部新中心要多关注
既然有些板块要谨慎入场，当然也有一些板块可以大胆入。
第一个就是，滨湖省府板块！
在2022年整体市场都下行的情况下，省府板块的土市、新房市场依然处于高热状态，省府中轴、省府东均是无差别火热。板块房价也是一路水涨船高，已直逼4万/㎡。
目前省府中轴的阳光城檀悦，还剩最后2栋楼即将启动登记，高层户型109㎡和126㎡，均价2.26万/㎡，妥妥的宝藏盘。
高速尚如院还剩2栋楼待售，面积130-225㎡可选区间较多，精装价格在2.78万，也是个难得的倒挂盘。
政务东板块，紧邻政务区的黄金位置，周边地铁、学校、商业等配套纯熟，且还可以享受政务优质配套，城市界面也非常好。
尤其在政务区无新房可买的情况下，政务东板块由于承接了大量政务的外溢客户，受到了众多置业者的青睐。
不过板块内新房项目不多，接下来买房紧盯滨河湾、合柴拾间、龙川汇和现房项目六安红达25号地块即可。
第三个板块，包河淝河板块！
从地理位置上看，淝河板块位于包河区东南方向，与东部新中心隔河相望，离骆岗中央公园也比较近。
目前板块内配套也相当不错，高铁南站、南淝河都在板块内，是一个集交通、景观、教育、商业、医疗于一体的板块，周边人口密集，居住氛围良好，价值潜力巨大。
如果说政务东依靠的是政务，省府北依靠的是滨湖，那淝河板块可以说是完全靠自身规划，努力发展起来的新兴板块。
2023年买房置业，可以多关注板块内的万科、招商、保利开发的项目。
第四个价值与潜力并存的板块就是，瑶海东部新中心！
其实东新板块并不是什么新兴的板块，已存在多年，只是之前由于规划推进力度缓慢，并不被买房人看好。
但是2022年不一样了，按照官方的规划定位，东部新中心是与老城中心、天鹅湖中心、滨湖中心并列为城市主中心。
在政策支持下，目前道路交通、产业发展、重点配套、居住等方面都有重大进展。合肥市儿童医院新区、青少年活动中心、市博物馆、梦幻冰雪项目等相继落地。
再加上不限购，买房不受限，板块中的伟星东新壹号、时光印象，以及纯新盘东方雅颂都可以关注。
结语
除了以上四大板块，其实还有滨湖的金融板块，包河的中央公园板块，庐阳的四里河板块，以及高新的蜀西湖、北雁湖板块等，热度和潜力都不低，板块内的新房项目也可多关注。
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