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扎心了！
买房政策又变，二手房又迎重大打击！
并且，官方救市的方向也变了......
01、突发！买房政策又变
越是楼市下行期，越能看到各种新颖的刺激性政策。
这两天，徐州发布一则政策又让人眼前一亮。
据“徐州发布”公众号资讯，为支持改善型购房需求，促进徐州市房地产市场平稳发展，市住建局、市财政局联合推出主城区卖旧房卖新房给与补贴政策。
补贴的对象：
2023年2月27日到年底在徐州主城出售商品房，并在2023年7月1日至年底在主城区购买新建商品房的个人（家庭）。
虽然名头是“卖旧房买新房”，但对这个旧房可是没有任何要求。
也就是说，无论你是主城区20-30年的老房子，还是才交付1-2年的次新房，只要你是在今年出售，都算！
都能拿到补贴！
02、补贴或5万以上！真金白银
具体怎么补贴呢？
政策原文说的是，购买90㎡以下的，按合同价0.8%补贴，购买90㎡以上的，按1.2%补贴。
我也查了下徐州的新房均价，大致在1.3万/㎡。
图丨来源中国城市房价网
咱就按1.3万/㎡来算笔账。
买一套90㎡的，总价是117万，按0.8%，能拿到9300元左右补贴。
买一套120㎡左右的刚改户型，总价是156万，按1.2%，能拿到1.8万。
买一套150㎡左右的纯改善户型，总价是195万，能拿到2.3万。
而如果是终极改善的200㎡大平层或300㎡的别墅，补贴的区间就来到了3.1-4.6万。
需要强调的是，这都是按均价来算的。
事实上，每座城市的房价都是呈阶梯状的，而改善型产品往往属于价格梯队较高的那一层。
也就是说，实际补贴应该远大于我算的这一笔钱。
03、往深了看，它有何影响？
其实对比总房款来说，这笔钱并不算什么。
尤其是对改善群体而言，他们本身就不差钱。
但这个政策的出台背景以及影响，远不止纸面上如此简单。
①这个政策，与刚需完全无关；
很显然的问题，这是一个与刚需完全无关的政策。
注意，我是说，对真正缺钱、且对钱更敏感的刚需群体，没有任何关系，但它又属于刺激性政策！
这说明什么？
说明徐州可能是比较早想明白的那一批城市，那就是疫情3年加上经济下行，现在的刚需真的刺激不动，他们真没钱。
去年一整年，全国各地都在刺激刚性需求，降首付比例、降利率、公积金贷款提额、限购放开、限售放宽......
可以说，政策是百花齐放，但激起的浪花却是乏善可陈。
所以，徐州是想明白了，要换个方向薅！
②那对改善群体而言，真有用么？
有人就会说了，这不跟给两三万补贴让你生二胎、三胎一样么，谁会为了这点补贴去生孩子？
哎！你别说，你还真别说！
很多时候，我们习惯性用自己的视角去理解有钱人的行为逻辑，得出来的结论往往是站不住脚的。
虽然说，改善群体不差钱，但没有人会拒绝送到眼前的钱。
其一，能住在主城区老房子里的人，大多就不差钱，又却是有着刚性的改善换房需求；
其二，有些群体在换房之前，可能还有些犹豫、观望，但白花花的钱放在面前，这可能就会导致他们加快换房进程，迅速入场；
其三，目前全国楼市，基本上有钱人都在做家庭资产优化，其中就包含将房产换在更核心、更安全的地段上，对他们而言，这也是一波刺激。
所以说，这政策一定会孵化出不错的效应。
③反之，二手房市场可能遇暴击！
为什么这么说呢？
第一个，目前全国楼市普遍都存在二手房行情下行的情况。
城市二手房挂牌量普遍较高，成交慢、成交难、成交价低已成为“新常态”！
这是二手房市场的背景环境。
那新的政策出来，会有何影响呢？
其一，毫无疑问，因为一些需求被刺激入场，所以市场上的挂牌量会进一步提高，更多人群会加上卖房换房的群体中。
其二，官方虽然强调是为了支持改善型住房需求，但无形中，也会在为新房市场导入需求、导入客流，进一步稀释二手房市场需求量。
其三，这套政策适用的周期，目前来看是截止今年的12月31日。
也就是说，改善型需求在出售旧房时，为了加快置换进度，可能会愿意让出更大的议价空间，其一是止损、其二是政策有一定补贴。
但这样，也就会同步对小区其他在售房源的价格形成冲击！
而徐州作为长三角城市，其出台的政策，在区域内是具备一定的参考意义的。
很有可能，未来合肥也会跟进！
而如果跟进，对合肥二手房而言，也是一次不小的冲击。
04、结语
未来的二手房行情，很难有所转变了。
有几个方面的诱因：
1、官方不停的在提升新地块品质，无论是竞品质，还是现房销售，不限价，都潜移默化的拉大了新楼盘与二手房的产品差，二手房产品竞争力越来越低。
2、2019-2020年度利率高位接盘的人太多了，有资本的通过特殊渠道转贷了，没本钱的，只能通过换房来降利率，导致市场挂牌量高居不下。
这是真相，很残忍，却很真实！
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