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编者按：一年一度的学区划分即将开启，虽说近年来各种促进教育公平的改革、政策频出，虽说合肥学区房的价格已有较大回落，但学区、名校依然牵动着众多家长、业主、买房人的心。如今2023年学区划分公布之际，365淘房&安徽楼市独家策划《“校”场点兵》，以政策探讨、房价数据、成交情况等与你一起探讨合肥学区房的价值。
要说最近几年，最能让人体验一把坐过山车般刺激的，一定就是学区房了！
曾因“名校”一飞冲天，就算是老破小，巅峰时期也能卖到八九万一平；现在价格大多遭“腰斩”，降价数十万甚至上百万，也没人要……
名校学区房曾是楼市的“硬通货”，“只涨不跌”的神话裹挟着众多购房者，主动或被动地砸重金买下学区房。
而如今，部分买了学区房的人开始直呼后悔！
学区房，已经到了不能随便买的时代了，就算是“顶级名校”加持也不能随便买！
01.血亏，2年跌4万/m2！
从2021年下半年开始，学区房走下神坛。
在2021年高价买了学区房的买房人，如今已经哭晕在厕所了。
如在合肥“遍地是名校”的庐阳区，曾经区域多个名校房单价被炒到6万/㎡、7万/㎡，甚至超10万/㎡。
南门小学+四十五中六安路校区学区范围内的红星路恢复楼小区，2021年3月一套30m2的小户型8.6万/m2成交。
但目前小区的成交价最多只有4.6万/m2，2年时间，成交价就从8.6万/m2降至4.6万/m2，降了4万/m2！
就算户型面积不同，我们说成交价被“腰斩”，也不过分。
“老破小”跌的多，可能还好理解一些。但是一些地段、品质还行的小区，也一样是大幅下跌。
如经开区168学校的学区房国耀花半里，2021年3月份的挂牌均价为4.5万/㎡，之后持续呈下跌趋势，如今挂价只有3.4万/㎡。
2年的时间里，也是跌了1.1万/㎡左右！
不仅是合肥，其他城市也一样。
如最近杭州的一位网友发帖称，自己在2020年底顶峰接盘，买了一套西湖区求是小学分校学区房，如今不过两年，这套买入成本500万的房子已经跌了100万，堪称“血亏”。
在评论里，大家纷纷感同身受晒出自己的学区房亏本账：“我西湖区的房子从400万元跌到300万元”、“我朋友在文鼎苑高点10.8万单价接的，现在房子单价7万元不到”……
曾经涨得最凶的学区房，如今跌得也最猛。
02.这些学区房不要再买了！
学区房疯狂跌价的原因主要有3种：
1、学区房作为二手房的一部分，随着整体二手房行情的下滑而下滑。
2、近年来的一系列教育改革，多校划片、教育集团、教师轮岗等，很大程度上弱化了学区房概念。
3、买家对学区房的观念和态度发生转变，更佛性，也更理性了。
尤其是教育改革部分，已是明牌。
毫无疑问，在未来让教育更加公平、更加均衡，会是整个社会发展的主旋律。
对于各位买房人来说，学区房可能已经不再会成为一个既能投资，又能让你享受稀缺教育的那么一个产品了。
有些学区房，更是建议不要碰：
一、“老破小”纯学区房！
就是已经没有居住属性，只剩学区使用功能的那些“老破小”，这一类毫无疑问也是受政策冲击最大的那一类。
典型如庐阳南门小学+四十五中六安路校区的学区房，这两年来全部呈下跌趋势，最高跌幅超23%，最高下降11619元/㎡。
且这些小区的市场活跃度也非常低，近三个月几乎都是0成交。
另外六安路小学+四十二中学区组合内的宿州路163号小区跌幅也较大，仅2年房价从4.5万/㎡跌至3.8万/㎡。
六安路小学+四十五中六安路校区学区组合内的成套局小区挂牌均价从高峰4.9万/㎡，跌至3.8万/㎡，2年时间降了1.1万/㎡。
另外还有包河区屯溪路小学+48中本部学区房邮电东村。
2021年4月该小区成交一套20㎡的小户型房源，成交单价高达6.3万/㎡。
但2年后的今天，小区成交价最高也不过3万/㎡而已。
虽然户型不一样，但是仅约2年的时间，成交价降了约3.3万/㎡ ，也是十分惊人了。
此时当初那位买房人是不是已经“悔得肝肠寸断”，当时果断出手的房东，也一定是“乐开了花”。
这些小区普遍房龄在30年、40年左右，房龄老、房屋质量差、小区物业环境差，有的已经丧失居住功能，只能买来挂学区用。
这样的房子在“教育公平化”下，贬值速度快。
二、降价多的小区！
典型的就是滨湖师范附小+46中的双本部学区房了。
如书香门第西苑2021年6月的挂牌均价约48521元/㎡，今年6月的均价将降至35864元/㎡了，约2年的时间降了约1.3万/㎡。
还有东苑也是，挂牌均价从47336元/㎡降至37476元/㎡，2年直降1万/㎡。
在看春晖园，挂牌均价从48445元/㎡降至37910元/㎡，2年直降约1万/㎡。
除此以外，还有经开区168学区范围内的国耀花半里、铜冠花园、中环云邸等。
梦园小学天柱路学校／桂花园学校桂园校区+科大附中高新中学学区范围内的金濠优活城、国轩K西嘉、优活公寓等。
这些小区由于“名校”的加持，价格猛涨，严重虚高，如今下跌也较严重，2年来平均降价超1万/㎡。
三、回迁房小区！
回迁房本身价格就低，即便有“名校”加持，相对同学区其他小区，价格也比较低。
一些资金不足又想上名校的家长就会关注到这类小区。
但是要知道，回迁房本身品质、物业等较差，未来流动性、房产价值只会越来越低。
像是滨湖家园、滨湖惠园，虽然是滨湖师范附小+46中双本部的学区房，但这两年房价也飞快的从4万/㎡以上，降至2万多/㎡。
四、学位被占用的房源！
自2021年秋季以来，合肥市实行“学区内成套住房入学年限政策”。同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
也就是说，如果你买的学区房学位被占用，你的孩子是上不了学的。
不过这个很好排查，购买二手房时，可以像中介、房东询问，谨慎一点即可。
03.结语
虽然一系列“教育均衡化”的政策影响到了学区房的价格，但学区房的价值，在目前应试教育体系不变的情况下，将一直存在。
如果说我们换套房子住，刚好有个还不错的学区，这是一举两得的事情；如果专门为学区，买了一个不会住的学区房，或者说是倾尽所有，我觉得是得不偿失的。
毕竟，“名校”会是一个福利或是一个房产的增值部分，但它一定不能成为决定你房产价值的唯一属性。
所以上面提到的几类学区房，我建议各位一定小心再小心！
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