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这段时间最热的话题是啥？
那当然是有网友在信访平台反馈的，合肥房价5年时间上涨幅度超过100%的事了。
2018年宝能城均价1.5万/㎡！
2020年绿城招商诚园均价2.2万/㎡！
2022年保利天珺均价2.9万/㎡！
从1.5万到2.9万，又何止是100%呢？
但现在并不止于此！
01.
3万/㎡已在路上
熟悉合肥楼市的网友，应该都知道。
哪怕是被称为“宇宙中心”的滨湖，前几年板块内也是存在阶梯的。
省府、环湖CBD、金融板块，区域价格依次递减。
可后来，环湖因为一公里问题，规划施展戛然而止。所以就只剩了省府和金融，可二者也存在着明显的价差。
不用往前翻太远，2019年的滨湖金融板块金鹏壹品天成，高层上车均价也不过1.88万/㎡。
而短短4年后，发生了什么？
1、省府板块，2.8-2.9万/㎡，大家已经见怪不怪，更有不少楼盘的好楼层单价早就超过了3万/㎡。
2、省府板块与金融板块价差越来越小，比如省府的高速尚宸院2.8万/㎡左右，但金融板块的伟星滨江道之类毛坯限价就来到了2.7万/㎡左右，几乎追平。
3、还有一点就是，有一定的几率，省府与金融接下来都要上3万/㎡了。
注意，这里的上3万/㎡可不是个别房源，而是普遍。
那就是今年精装交付+装配奖励的回归，因为此前滨湖毛坯限价普遍就在2.7万/㎡了，这样一弄，很大概率3万/㎡以上！
比如龙湖青云阙，早早的就放风3.4-3.5万/㎡来试探市场阈值了！
02.
单价之外还有总价
除了单价的演变，滨湖市场还有另外一个重大变化。
那就是，户型越来越大，越来越改善！
也还是2019年前后吧，省府周边，保利和光尘樾还能买到100㎡的户型，融创滨湖印也有115㎡户型。
哪怕是当时被称为改善天花板的蘭园你也能买到110㎡户型。
金融板块更不用说了，荣盛、金鹏类的盘，起步都只在100㎡左右，高层最大户型也只敢设定在130㎡左右，洋房一般150㎡。
而现在呢？
就在此时此刻，金融板块，伟星滨江道户型起步130㎡，高速尚如院起步130㎡，高速尚阖院更是143㎡起步。
省府板块更不用说，高速尚宸院159㎡，新盘龙湖青云阙也是起步127㎡，而这些盘最大户型个别已经来到了200㎡以上。
简单的算一笔账：
几年前，滨湖均价按2.2万吧，100㎡户型，买入门槛在220万左右。
而现在，保守点按即将到来的3万来算，130㎡户型，买入门槛在390万！
当然，我们可以乐观点说，总价涨了，可以指望贷款嘛。
但你要知道，现在的个别热门盘是要高首付的，虽不复去年8成时的高傲，但4成5成还是挺多的。
03.
很真实但是也很现实
说这么多，倒不完全是附和这位网友的观点。
我们确实看到，近两年滨湖在往上走，但我们也要相对看到其背后一些相对合理的逻辑。
1、产品的定价一定是跟需求对应的。能到这个价，并且不愁卖，说明市场上不缺这个购买力端的人群。
2、置换与优化资产配置的人比想象中多。这一点，从合肥天量挂牌二手房就能看出，许多出手后的人会选择进入滨湖市场。
3、产品的设计与品质确实有提升。虽然大家诟病不少房企的高端产品系到合肥就缩水，诟病合肥的竞品质实则很水，但你仔细看看2016年前后的住宅，户型、园林、架空层、车库甚至物业服务的边界上都有着很明显的区隔，而这些又以滨湖最为明显。
4、大多城市都是这样的房价阶梯。大多一二线城市的房价都是集体化分布，在合肥滨湖就是那个顶点，它是顶点，但不能代表全部。
所以，如果你买房只将眼光放在滨湖身上，那自然看到的就是汹涌的房价上浮。
04.
滨湖买房还得看价格趁早
但如果一定要买滨湖，眼下又该怎么选呢？
我觉得有两点很重要，其一是要快。
原因是从今年一供开始的地都是带装修+不限价的，所谓的全面突破3万/㎡，指的就是它们。
而眼前，2022年成交的地块诞生的项目，其实已经存量很少了。
之前大致盘了一下，阳光城檀悦还有1栋、尚宸院3栋、尚如院7栋、璟和院7栋、璟庭里4栋......
这批价格相对较低的盘清盘后，你直面的就是3万以上的盘。
珠江路南丨滨湖未来可能的重点供地方向
此外，滨湖的供地方向，一则省府越来越外围，二则珠江路南。从纯粹的占位来说，现有的楼盘优势都更佳！
所以尽快出手，很重要。
其二是价格。
具体到楼盘选择，有人纠结品牌、有人纠结产品、有人纠结价格。
其实，目前的滨湖排在首位的参考要素反而是价格。
简单点说，就是哪家的单价更低或者总价更低，它就应该是你购买优先级排在靠前的选择。
原因就是，滨湖整体的产品品质都不低，而且又都是大品牌、都是中高端产品，差异化很小。
这种新房阶段的价差，未来在进入二手房市场后，差距并不大，甚至可能持平。
反之，新房买的价格低，等于替自己省了一笔钱！
05.
2.7万！国企！精装！
这个盘值得重点关注
如果你看懂了这些，就目前的滨湖在售房源，我建议你重点关注一下联发滨语听湖！
这是一个放在2021-2022年都不咋突出的盘，但在去年至今的一系列土地出让调整后，硬生生的被比出了性价比。
列几点来说：
1、全滨湖几乎门槛价的精装房；2.7万/㎡的精装价，横向比对滨湖，几乎是门槛价了。
2、带精装与毛坯价几乎持平；联发边上，伟星和远大的毛坯交付价基本都与联发的精装价持平，同样的价格，自然精装性价比更高；
3、同板块内也是精装最低；前段时间同在金融的佳兆业新增备案，同样是精装交付标准层最高3.2万/㎡，比联发高近3500元/㎡。
一通比较下来，你会发现，联发的价格真的相对更诱人。
但客观来说，联发在品牌和产品上也并不弱。
一来，联发作为国企，资金实力还是毋庸置疑的。虽然说今年烂尾盘少了，但国企操盘还是把这种风险降到了最低。
二来，联发滨语听湖的装标也挺舍得，据说是按3500元/㎡的标准来的，标配中央空调、新房、地暖三大件。
三来，联发110㎡起步的产品，就很好的压缩了总价成本。
而且我还了解到，项目现在有首付最低87万的活动！
值得一提的是，联发滨语听湖剩余房源目前均对外出售，无需等待登记摇号，也就是说到场就能买！
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