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编者按：合肥突破常规的开启今年第四轮集中供地，且毛坯限价大幅下调，控规调整、取消配建等，最大限度的降低门槛，促进开发商拿地。
其中也有不少优质地块，如滨湖金融板块再供地，政务821地块调整后再上市，经开应流地块限价大降3295元/㎡后再入市，新站终于有地供应……这一次房企们会积极拿地吗？365淘房策划《迷局》与你一起来洞察合肥土市。
前三批次集中供地，新站参与了前两轮，其中首轮6宗全部流拍，二批次只出让两宗地。
整个2022年，新站市场起起伏伏。
经过一年的卖货，新站的市场货源依然比较充足。
明明面粉量大大减少，面包依然还在货架上。
再加上第四批次集中供地来了，新站久违的参与了这一次土拍。
但很谨慎，只出了1宗地，还是少荃湖板块的。
不过，摆在新站面前的难题，依旧是能否成交？
01.新站市场缺不缺买家？
先不说新站的地块此次能否成功入市，我们先聊一聊新站的市场。
那么，我先给新站的市场下个定义：周期长。（这个观点，大家可以讨论讨论。）
不仅是新房去化周期长，新站的基础配套成长周期也很长。
这是新站的特点，也是新站的困境。
这也与今年5月新站限购的取消有很大关联。
尽管有政策的加持，但市场还是疲软。
那么新站的市场为什么没有击中买房人的痛点？
房价高？新站真实的房价并不高，均价1.4-1.6万/㎡，正常的价格区间。
但是由于某个房企入驻后，房价飙涨至1.8万/㎡，有的房源甚至卖到2万/㎡。
同样，也是这家房企入驻小庙后，小庙房价也跟着上涨了。
这里我就点名是哪个房企了，懂的都懂。
那么，买房人心中就要评估这个价格了，1.8-2万/㎡能不能匹配当下新站的地段、新站的配套、新站的价值。
其实，很多刚需想买新站的新房，但是或许就差一点。
配套不全？新站的商业配套不健全，应该是新站的痛点之一了。
|当代未来城的配套商业
网络关于新站商业配套的梗，说在新站居住的朋友还要坐地铁去老城区买东西，形同赶集。
不知道是真是假，但是反映出新站配套的不完善。
地段价值？这个原因多少有点站不住脚跟，至少在我看来，新站的地段价值还没有到没有价值的地步。
在拥有新站高新区的高能级规划，又是京东方、综合保税区、北航研究院、职教城等产学研城融合一体的区域。
至少，该区域有产业支撑。所以，地段价值是有的。
但不可否认的是，新站目前的价值在市场的认可度不高。
当然，肯定还有其它的原因，大家可以在评论区留言继续讨论。
02.新站12号地块能否成功出让
聊过了新站的市场，让我们再回到第四批次供地。
新站XZ202212号地块是此次新站拿出的地块。
地块面积约159亩，含商业30.71亩，其中居住地块的容积率为1.8。
从地块的位置、规划来看，意图很明显。
该地块位于少荃湖旁，与乐富强湖光秋色花园仅一路之隔。
通过航拍图可以看到，地块位置与少荃湖有多近。
从规划上，在商业地块内引入诸如洲际、朗庭、希尔顿、君悦等同级同类品牌的五星级标准酒店入驻。
这个意图就很明显了，少荃湖板块要开始建造了。
|少荃湖
作为重点板块之一，少荃湖CBD发展进度够不上它的重点规划。
以至于在今年，少荃湖周边已经成为农产品生长基地。玉米、向日葵纷纷成为当时网络热点。
|玉米种植地
发展进度缓慢已经成为板块发展一大阻碍。
不过今年10月，新站少荃湖片区迎来新生。
合肥市召开市规委会，指出要先策划再规划，运用最新理念和手法，并科学确定起步区，合理安排序时进度，努力打造国际化田园式产业新城。
并且，就少荃湖片区建设成立市级领导小组，力争早日建成城市副中心。
|少荃湖夜景效果图
可以看出，这次少荃湖板块入市的地块很关键。
如果成功引入一家5星级酒店，那么就能增加人气，对板块的发展也是一大助力。
但是，摆在新站面前的难题依然是成功出让。
在我看来，成功出让的概率不是很大。
首先，商宅混合的地块在当前的土地市场并不受欢迎。有能力经营好商业的房企都是凤毛麟角般的存在。
再说还要引入5星级酒店的硬性规定，门槛又抬高了一点。
而且，当下地方型城投房企不允许拿地，没有托底的开发商。
其次，市场占有率不高。前面我们提到了新站楼盘的去化周期长，地块旁边的乐富强湖光秋色花园卖得就挺辛苦的。
更何况，新站12号地块的毛坯限价15042元/㎡，乐富强湖光秋色花园销售均价13399元/㎡。
二者都是毛坯销售，价差1733元/㎡。
最后，新站房源量依然充足。尽管全年只补仓两宗地的新站，市面上依然有13个在售楼盘。
除去佳兆业争议地块，新站13个楼盘混战。
竞争压力又大，去化周期又长，基础配套又少，必然导致一二级市场热度总体不高。
03.结语
不管这宗地的命运如何，在推地量大大减少的情况，如果明年没有得到补仓的话，新站的库存量会逐步逐步减少。
去化慢，那就拉长战线，房子肯定能卖掉嘛。
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