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2022年，合肥最“失声”的楼市板块在哪？
你或许会以为是新站、肥东、长丰，但事实并不是，这些板块哪怕是行情萧条，但也总是地产人热衷分析板块压力、出谋划策找出路。
这一年，在合肥真正沉默的区域是——庐阳。
从土地供应端到新房成交端，甚至是曾经引以为傲的四里河板块二手房端，都在合肥激不起半点“水花”了。
但事无绝对，今年可能是庐阳“唯一”一个摇号纯新盘来了。
01.拿地1年有余 这个项目临展终于开放
不要质疑“唯一”两个字，也不要用海创世袭庄园2次摇号来反驳，我已经限定了关键词——纯新盘。
2021年9月19日，四里河周湾地块公开出让，祥源以单价1648万/亩，楼面价1.2万，毛坯限价2.2万拿下。
彼时，无数人看好这宗地。
但事与愿违的是，这块地的进度却让市场一番好等。
便是今年10月底，拿地整整一年有余，我们在探访该宗地块时，土地上仍是一幅动工不久的模样。
有传言说，进度慢是因为设计土地出让金，具体也没有个准确的说法。但从自11月6日起，「祥源在合肥」公众号正式开始了对该项目的推广动作来看，目前应该是不存在什么问题了。
一时间，让沉默了小一年的庐阳市场，终于有了点值得探讨的话题。
02.祥源庐源上城 值不值得买？
最值得探讨的话题，自然就是它值不值得买？
先下定义吧，这可能是块值得闭眼入的新盘。这可不是广告，因为它的一些市场价值是显而易见的。
其一，没有竞品；
以二环以内的四里河板块来看，中长期都很难再有新增供地了。而眼下，庐阳的重心在三个点：一是蒙城路被的北部新中心；二是大杨镇板块；三是更北的大科学装置区。
严格来说，这三个板块都处于起步期，缺乏市场预期。而四里河板块因为庐州公园占据大量用地，外加四里河路以西开发殆尽，中短期也拿不出新地块了。
其二，有明显倒挂；
提到闭眼买的前提条件，倒挂一定是要被放在首位的。
庐源上城毛坯限价2.2万，可带精装，按3500元/㎡算吧，预计上市价2.5万/㎡。而四里河板块，尤其是以万科城市之光、万科森林公园为代表的楼盘，普遍均价在3.2万/㎡以上，也就是倒挂在6000元/㎡左右。
其三，有名校托底；
你可能会说，凭什么拿它与万科两个盘比，人家有南小+45。
是的，从目前的规划来看，祥源的学区大概率是不同于万科两盘的。不过，从规划来看，祥源自己会代建一所小学，之前有消息称是南小新校区。
另外，因45中森林城名额紧张，大概率中学会落到45中固镇路或45中橡树湾中的某一座（仅猜测）。整体来看，也并不算太差。
其四，综合配套不差；
四里河板块经由10多年的发展，也算相对成熟了。板块内商超不缺，什么万科广场、万科中心、华润万象汇等等林立。也有庐州公园这样的重量级生态资源。
并且，四里河路与潜山路交口，还途径着合肥当下唯一一条穿过四里河板块的地铁：3号线及其杏花村站。
其五，起步户型不夸张；
从项目公众号曝光的消息来看，项目主力户型为115-144㎡，也就是说，起步户型若按2.5万/㎡来算，总价大致在287万，在不少刚改、首改预算范围内吧。
03.昙花一现 未来的庐阳路在何方？
如果一定要说这个盘有什么值得犹豫的地方，那可能也就是之前开发商那一丢丢不好的传闻了吧。
当然，如果你计划去买，这是需要你自行甄别的事情了。不过从前两天央行和银保监会下发的16条救市措施来看，民企的资金获取途径大大放宽，楼市风险度降低了。
按目前进度来看，这个项目预计最快的开盘时间也是年底了，加之项目代建较多，住宅部分货量本就不多，应该也加推不了几次。
对比起该项目，其实回到文初庐阳的话题，还是令人颇为唏嘘。
今年的庐阳并不是没有新盘，而是不少新盘的成交数据都过于平淡，泯然众人。
不说去对比滨湖、高新这样的顶热区域，便是瑶海的东新，也大有超越其之势。
如果摆在庐阳面前的困境有好几个：
1、机会用地匮乏；
这是现实问题，庐阳综合行政面积在合肥就不大。
又包含2大水库及其延伸出来的大面积水源保护区，开发空间少之又少。
2、城市更新动作缓慢；
这本是事在人为的事，比如瑶海东部新中心的大刀阔斧，针对老旧城市界面的破而后立，在今年三供土地热度上已得到正面反馈。
但庐阳无论是北部新中心还是大杨镇片区，综合推进速度都较为缓慢。
3、名校资源层次不齐；
庐阳坐拥合肥最顶级的义务教育资源，45、42、六小、南小等等，也是最高搞分校的区域。
但早期大多分校在脱离本校管理后实力下滑，加之近两年疯狂冠名，让这些名校的含金量大打折扣。
在庐阳，挂着名校但整体教学实力相对普通的案例太多，比如45中工业园、42中中铁、42中湖畔分校等等......
这也导致，当南门+45中科学城校区确定落户大科学装置区的时候，也没能激发其开发商对建材三厂地块的欲望。
所有累积起来的“弊端”，都指向了一个结果：庐阳的土地价值预期太低了。
想在市场翻热，实在是任重道远。
04.结语
如今的合肥，南有骆岗中央公园，西有合肥科技城，东有东部新中心，唯独北面，真正缺少一个重量级的城市级副中心规划，来提振土地价值。
一年多前，庐阳提出规划建设北部新中心，要针对25.35平方公里土地做综合规划，要搬迁电厂、要导入地铁，给了市场莫大信心。
而今一年多已去，进度并不快。热度也在快节奏的楼市里，慢慢消耗殆尽。
什么时候，合肥城北能迎来真正的爆发？
你期待么？
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