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不久前传出取消限购的小庙，我们看到了小庙区域市场处于一个尴尬的处境。
其实不只是小庙，董铺湖某盘近日加推去化仅20%，曾经触发摇号的主城楼盘不声不响进入分销。
除了要问小庙怎么了，我们也不禁想问问蜀山市场怎么了？
01.蜀山区热度低吗？
如今，合肥那几个区域的市场比较火热？
滨湖区有着省府加持，市场一直保持高热状态。
瑶海区主城+东部新中心，市场回温，甚至近2000人抢房。
包河区骆岗中央公园+淝河板块，市场热度也保持高位运行。
高新区一手握着产业，一手握着科技，就问你抢不抢？
然后，我们在看四大主城区之一的庐阳、蜀山，好像退居二线，土地市场不行就算了，新房市场也开始降温。
今天先不讨论庐阳，我们看看蜀山区。很夸张，董铺湖板块某盘加推去化率不及运河新城。
就在国庆前，董铺湖某SH盘与运河新城某XC盘一起登记。
其中，运河新城某XC盘是首开，登记人数并不多，符合我们对于该板块一贯印象。
但令我没想到的是，蜀山主城董铺湖板块某SH盘加推151套房源，不仅登记人数不理想，去化率仅20%。
|合富研究院房源去化参考表
而且不久前，我看到曾经蜀山二环内触发摇号的红盘，在近期加推中再无触发摇号，最后上fenxiao了。
这些楼盘难道都不好吗？地段都不行吗？都不是，那是什么原因？个人认为，
一是区域市场分化，楼市下行大环境的影响。我们总说合肥市场火热，已经脱离楼市下行周期，但还是分区域来看。
在北城、在肥东、在小庙.....楼盘促销的促销，降价的降价与2021年场景大不相同。
不受大环境影响是不可能的，看来蜀山区也不能幸免。
二是其它区域市场热度挤占客源，投资属性低，自住属性高。
省府中轴打新热来了一批投资客，东部新中心又来了一批投资客。
虽然常说当下不适合投资，但是投资客群占比还是较大的。
相比于蜀山区楼盘仅围绕着董铺湖一个点打转，自住属性是拉满了，但是投资属性却降低了
三是自身发展的中心点能级不够，规划能级跟不上。
不像瑶海区的东部新中心、包河区的骆岗中央公园等有一个占位很高发展点。
蜀山区近年来区域规划集中在运河新城，主城区域内仅高铁新城不足以成为像东新、骆岗这样大区域发展规划。
02.蜀山区14盘在售 主城区域仅5盘
如果说选一个合肥自住属性高的板块，那么董铺湖板块必是选项之一。
合肥是内陆城市，河湖资源非常稀缺。目前来讲，合肥除了巢湖，各大湖泊都是人工湖。
董铺湖实景图
由此可见董铺湖板块内的楼盘优势非常明显。
董铺湖实景图
从各大盘的案名也能看出来，像伟星的印湖山、文一的云湖轩、金隅中交的山湖云筑，通通围绕着“湖居”做文章。
目前，区域内在售或待售楼盘共14个，其中运河新城9盘在售或待售，其余都是蜀山区内楼盘。
可以看到，董铺湖板块内除了佳源花海印象，总价都在250万以上，门槛还是挺高的。
佳源花海印象还剩最后一栋7#楼待售，但是由于佳源某些原因，注意仔细甄别。
对于剩下的三盘，其中山湖云筑是双央企联合开发，安全性有最大的保障。
山湖云筑目标客群为刚改和改善，对面是基本清盘售罄的万科观山隐秀。
董铺湖板块各盘位置
文一云湖轩目前7#楼已经领预售，昨天开始登记，共32套房源，其中刚需供应10套。
该项目还有低密多层产品，均价2.6万/㎡，在区域中也算是比较稀缺的产品。
伟星印湖山首开已经基本售罄，据悉小高层5#，低密多层6#即将加推，共计108套房源，107㎡、118㎡、133㎡三种户型产品。
在教育配套方面，与振兴小学、五十中东校区距离约500米左右。
这三个项目主要客群基本来自于地缘性客户。
其中靠近高新区的伟星印湖山、文一云湖轩的客户部分来自于在高新区上班的工作族。
03.运河新城内卷开始
很明显，董铺湖板块房源门槛过高的原因，年轻的刚需群体把更多目光放在了运河新城。
但现在来看，运河新城的销售均价也突破到1.8万/㎡，总价在180万左右，购房门槛以肉眼可见的速度在提高。
随着运河新城的热度一降再降，加上板块内楼盘众多，竞争激烈程度可想而知。
前不久，还传出将取消限购的传闻。
我看不久后，运河新城各盘就要开始打促销战了。
促销战没打起来，“降价”已经开始了。
运河新城板块内新华都汇中心毛坯销售均价14997元/㎡，更适合预算不足又想在合肥定居的年轻人。
据悉，该项目最低价能做到1.3万/㎡左右，首付35万起就能入手拥有市区产证的新房。
新华的价格不能说什么降价影响板块价值，毕竟该项目是按照毛坯限价来销售。
总的来说，这个价格对于年轻人很友好，但对于板块内其它楼盘就不是很友好了。
结语
如果将运河新城的房源去掉，那么蜀山区是库存量最少的区域。
一般来讲，库存越少，楼盘去化越快，但在蜀山主城区域却出现相反的情况。
陷入房荒的蜀山主城区，在楼市下行的周期中，显得格外应景。
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