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楼市的低迷，远比想象中的严重。
不是某座城、某个城市圈，而是全国范围几乎无差别的低迷。
去年伊始由顶层高频次、高层次调控几近轰碎的市场信心，叠加上疫情带来的经济、收入收缩，让今年的楼市格外艰难。
房住不炒提的少了，但仍是基调，限购、限售、限价可以有口子，但不能成泄洪口。
所以一批批另辟蹊径，不断在红线边缘试探的政策接踵而至。
01.以省政府的名义 鼓励公职人员买房
10日，贵州省政府发文。
以促进经济回复的名义在文件中明确提及：鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
说实话，鼓励公职人员买房的地方不少，但多是县域城市。
像贵州，一个省，以官方文件形式喊话的，全国只此一处。
并且这句「团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围」，更值得玩味。
众所周知，即便楼市再难，很多地方也是不允许房价大降的，因为这会导致破窗、踩踏效应，也会进一步影响土地价值预期。
多地出台的限跌令，大抵就是这么个“遮羞布”一样的东西。
而贵州明确规定，团购优惠不计入备案跌幅。言外之意，开发商难了，不允许对老百姓降价买，但只允许对公职人员卖？
不敢妄谈，只感惊叹。
02.降价！折扣！促销！已经成了2022年关键词
指望公职人员买房，我只能说贵州政策收效大抵是杯水车薪的。
前两天，有一组比较骇人的数据披露出：10月1日-7日，全国20个重点检测城市新建商品住宅成交面积66.93万㎡，比2021年同期日均成交面积下降了37.3%。
在信心比黄金还贵的楼市，这无疑再添阴霾。
库存越来越高，成交量却上不去，开发商的营销最终也只能回归简单粗暴的价格战。
在苏州，特价房、打折促销层出不穷，有楼盘直降60万；
在徐州，有楼盘优惠36万/套，装修包5折，成交送家电；
在南京，有盘直降4000元/㎡卖房；
在成都，超60个盘针对国庆促销；
重压之下，那还管得在品牌力、产品力上多做笔墨，精准、到位的折扣，从来都是最勾人的不是么？
但偏偏，饶是官方在利率上多做让步，开发商在盈利空间上吃些哑巴亏，购房者就是不买账。
03.超1800人登记的滨湖 是合肥独善其身？
滨湖省府中轴，今年最后一个新盘——高速尚宸院启动登记。消息曝出，有超2000人意向购买。
我在朋友圈看到了这样一句评论：高速的登记，狠狠的打了全国楼市的脸。
私以为，这大抵是一个中介，或至少一个地产相关从业人员。总之是楼市利益相关者。
全国楼市低迷之下，还能出现2000人抢购的盘，这还不能说明合肥似乎独善其身么？
不能！
便是今年2次4000人登记的保利天珺、2000人意向的置地上玺也不能。它们都只是合肥核心板块的利益既得者。
滨湖、省府、中轴这些标签，换作万科、旭辉之类的房企来亦是如此。
本质上，是合肥近几年供地收缩，尤是以热门板块滨湖最甚，所带来需求积压与释放。
你可以说，滨湖省府保住了合肥在全国楼市基本面的相对乐观。但断不可说，那是整个合肥欣欣向荣的一个缩影。
因为，倘是数千人抢房在合肥频频出现，2000人登记的高速又如何上得了新闻、值得说道呢？
04.合肥楼市 需要敲响警钟的一些信号
滨湖向北，从1800人抢购的新闻标题里走出来后，你会发现相对比较萧瑟的另一番局面。
以环合肥、县域、市区非核心板块、主城欠机会用地板块，全部出现了热度下行。
似是由北城率先开启7折卖房后，这些板块的开发商再也不故作矜持，放开了手脚。
连月来，在新站，我们看到了首付1成卖房；在肥西，我们看到了首付可以分期；在包河，甚至还有94折卖房；
演绎到今日，甚至还有开发商补贴36个月月供的操作。
这还只是这些板块，直接给到购房者的优惠。
部分楼盘还有给到全民营销的一些激励费用，按区域成交难易程度，从1到4-5个点不等。
这些板块的开发商，是真的在“割肉”。
但楼市偏就是这样买涨不买跌，你越是看上去像买到手就会跌价，越是没人愿意扑上去。
05.补救 正在路上
除了这些板块，一些相对热门板块，也出现了些上头预期过高的滑铁卢事件。
这一点，集中出现在合肥三供土拍结果上。
政务现房销售试点的高要求；经开2.9万/㎡毛坯价；库存4000套以上却仍在大批量供地的运河新城；
这些都让开发商望而却步。
似是不愿这些板块土地预期进一步受挫，又或是传言中的第四季集中供地恐会成真，一些补救性的措施接连落地：
先是政务地块由商住改为纯住宅；后是经开地块大幅缩小非住宅代建；再到运河新城8中、心湖积极推进的消息；亦或者少荃湖规划大调，未来市级领导班子牵头......
一切都是在为开发商“减负”，给购房者树立信心。
只是成效如何，全要看第四次集中供地（如果有的话）开发商买不买账了。
06.结 语
客观来说，合肥的基本面相较全国，确实略好。
但深层次来说，这可能也是供地节奏上的一种有意为之。
自去年以来，虽声称为集中供地，但较之往年逐月供地，其实并无增幅，甚至略有降低。
比如三供，从起初释放的18宗地到最终12宗地出让，平均下来，三季度月均只有4宗补仓。
楼市已经进入了深度的盘整期，市场购买逻辑也趋近于唯核心、唯地段论。而非核心板块，都在逐渐走向清库存。
一纸规划，n个城市副中心板块崛起的时代过去了。当下像极了2015年，楼市库存高居不下，各地楼市绞尽脑汁。
只是那是，房价还不算高，加之大量棚改货币入场，竟是猛地触底反弹。
如今似乎是站在一样的拐点，但很多事已经不一样了。
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