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365淘房 合肥站 编者按：由于合肥的二手房市场并没有明码标价，于是在信息的不对称下造成二手房“水深”、“不透明”，而且在一堆二手房中，有一种房子你看着平平无奇，但当你去询问价格的时候，少则200万多则500万，会用它的价格狠狠刺你一下，这种称之为“房价刺客”。365淘房＆安徽楼市独家策划《房价刺客》，带你探访合肥二手房中隐藏的刺客。
一夜之间，一小区的房价从1.7万/㎡上涨至2.3万/㎡，上涨超6000元/㎡，涨幅超36%！
尤其是在二手房横盘期，不少小区、房源还在降价出售的行情下，突然逆势上涨。
只是，该小区的地段、品质、环境等能配的上上涨后的价格吗？
今天我们就来实探这个小区——庐阳瑞园。
一、一环内+45中长丰路校区+欢乐颂
可能很多人都没听说过这个小区，更不知道该小区的位置、周边环境等信息。
通过实探发现，小区的地段配套条件还是不错的。
小区位于北一环内，罗集路与华祖璐交叉口，周边暂无地铁，主要通行道路就是北一环及周边的小路。
项目的主要配套优势，是紧邻45中长丰路校区，周边还有欢乐颂购物中心、武警安徽总队医院等配套。
尤其是45中长丰路校区与小区仅一墙之隔，从小区的南门到学校门口的距离不足50米，非常的近，小孩上学会非常方便。
在今年6月的学区划分中，庐阳区四十七中停止招生，原学区整体划归四十五中长丰路校区。
四十五中长丰路校区启用，招收7年级新生共45个班。在实探中也看到学校目前正在做最后的完善，等待9月1日学生们的入学。
除此之外，因为小区西侧是新房佳源誉和湾项目，目前的在售均价约2.4万/㎡，开启多次“0人登记”，去化速度较慢。
小区位于一环内，相对较为繁华，周边不少成熟小区，沿街商铺也比较繁华，可以满足日常生活所需。下图为小区北侧北一环沿线实拍图。
小区自身在南侧也有一些底商，有些零散的商铺以及古城社区党群服务中心。
不过小区距离北一环与罗集路交口的加油站较近，从西门到加油站的距离约60-70米。
二、商品房、回迁房的混搭小区
庐阳瑞园是一个房龄约11年的小区，小区不大，一共就只有4栋楼，均是小高层。
且这4栋楼中，还有1栋是回迁房，具体为1-3号楼是商品房，4号楼市回迁房。回迁房有产证，可正常过户交易，且享受同样的学区。
回迁房和商品房之间有一道门分隔，但是实探发现，这道门已经形同虚设。
且之间虽然还隔着车库入口和一片绿化景观，但是并不影响业主的随意穿行。
而且从这绿化景观来看，地面植被干枯，大量泥土裸露，树木杂乱，设施陈旧……
整个小区的建筑以黄色和白色为主，经过十多年的风霜雨雪的洗礼，外墙脱落、褪色、陈旧现象已经比较严重了。
小区一共有两个门，西门和南门，但看起来都比较破旧。
内部路面上、广场上、停车位上、单元门口、绿化带上随处可见汽车、电瓶车、三轮车。不仅影响小区形象，还存在一定的安全隐患。
小区内部的绿化情况能，一张图感受下。就下面这张图看，我要是不说是小区里，你会不会以为是荒郊野外呢？
而且整体绿化杂乱无章，地表绿植疏松、落叶较多，日常打理维护明显不到位。
具体楼栋内部的品质，我们就分商品房和回迁房两部分来看。
首先我们来到商品房1号楼，层高18层，2梯四户的设置，单元门和照明看上去都比较“传统”。
电梯厅瓷砖地面、大白墙，但是经过年月的摧残，如今已经破败不堪。
4户人家分布在两头，整个走廊昏暗潮湿，且还是水泥地面。
商品房的品质已经如此了，4号楼回迁房的情况，更是过而不及。
这个入户门估计就会把很多人劝退，而且隐藏在一排大树后面，只有一个狭小的巷口，外表很难发现。
进入以后更是破败，水泥地面已经发黑，墙面肮脏，空气中都是潮湿的霉味，很难想象这是一个房龄约11年的住宅。
同样是两梯四户，两户两户分布在两头，与商品房的格局稍有不同，两头都有窗户，看着会亮一些。
总得来说，该小区的品质、绿化等槽点太多，如今不过11年而已，后期物业不好好维护的话，等到第15年、20年，小区的居住品质真的堪忧。
三、最高已挂3万/㎡，你会买吗？
关于庐阳瑞园的地段、配套、环境、绿化、品质等情况都在着了，你觉得怎么样？你觉得该小区值多少钱呢？
目前二手房网站上，小区的挂牌均价已超2.3万/㎡，目前在售房源有十几套，户型约69-216㎡不等。
这十几套房源中最高单价已挂到3万/㎡以上，其中回迁房源也已挂到了2.7万/㎡。
看到这个价格，你可能会有些吃惊：就这还卖3万/㎡，疯了吗？
疯没疯不知道，但是在今年6月合肥学区划分公布之后，该小区整体均价一夜之间上涨从1.7万/㎡上涨至2.3万/㎡，上涨超6000元/㎡，涨幅超36%！
这其中最主要的原因，就是学区的加持，让房东预期大增。
该小区原来的学区庐阳区四十七中停止招生，原学区整体划归四十五中长丰路校区。
而庐阳瑞园与四十五中长丰路校区仅一墙之隔，距离非常近，小孩上下学非常方便。
看到了吗？这就是名校效应。
进入8月，还有房东在涨价，如这套132平的三房，去年12月中旬挂牌上市，总价约375万，今年8月14日房东突然一次性上涨128万出售，单价已逼近3.8万/㎡。
当然这只是个例，且这套房源可能不诚心卖，但是从中我们可以看到房东对未来的预期。
那么问题又来了，这样挂到3万/㎡的庐阳瑞园，你会买吗？你会为了学区去买吗？欢迎留言讨论~
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