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近日，运河新城再次出现在人们的视野里，成为关注焦点。
为什么？两件事：
一是，合肥今年第二批次供地，蜀山区4宗约343.02亩宅地，全部来自运河新城。
二是，合肥市人民政府近期公众号发布了一篇，关于“合肥运河新城初具雏形！”的文章。
看起来都是利好，但是细品之后，会不会有一丝丝担忧呢……
1
区域发展，速度“惊人”
我们先来感受下运河新城的速度。
运河新城因河而立，位于蜀山区小庙镇区域，概念性总体规划116平方公里，近期规划30平方公里，西至新桥大道，东至小庙镇界，北至规划的湖光西路，南至建设中的江淮运河，其中核心启动区12平方公里。
“运河新城”的概念提出应该是在2018年底，但是真正的加速建设应该是从2020年3月，合肥市政会议将运河新城列入5大重点发展片区之一开始。
按照官方的意愿，运河新城是要全面对标国际一流城市核心区和国内一线城市同类区域发展。目标是：5年内出具雏形，未来10-20年高标准打造国际化运河新城。
从2020年至今不过两年多是时间，运河新城发展的怎么样了呢？
通过政府的这篇发文，可以看到：
回迁安置方面：已建成3处安置点，安置人口约10.6万人；在建12处安置点，安置人口约3.2万人。
配套方面：安徽医科大学临床医学院一期已建成投用，二期在建中，预计2023年7月底建成投用；三期计划2022年下半年开工建设，2024年7月底建成并投入使用。
还有合肥八中运河新城校区、市委党校（行政学院）新校区、蜀山工人文化宫等市级重点项目在建中。
交通方面：区域跨运河的桥梁已建成2座，在建3座。规划建设的92条道路中，有22条市政道路已完工，29条正加紧施工，今年新开工道路8条……
产业方面：运河新城规划馆已建成并开放；工投·蜀山慧谷环境产业园29栋楼已全部完成主体结构验收，且已成功招商安徽兆国环保科技有限公司等6家企业入驻。今年上半年还加快5个产业类项目开工建设。
可以看到，仅仅两年多的时间，区域居住、产业、交通、配套等多方面快速发展、落地，速度就是当年的滨湖也没法比啊。
2
楼市发展，开始“下滑”
再来看下楼市表现。
板块内真正意义上的大规模供地，是从2020年8月开始的。
龙湖、上坤首入运河新城，随后高速、方远、通和、旭辉相继进驻，一直到2021年上半年，不到一年的时间里，开启多场土拍，一场比一场火热，地价也是一次比一次高。
随后上坤云栖麓首开，千人抢房，并在新政后，成为合肥第一个触发摇号的楼盘，也再次让运河新城“名声大噪”。
上坤、龙湖更是非刚需8成首付，多次开启摇号模式……那个时候的运河新城楼市，可以说是“疯狂”。
近年来合肥的每次供地中，我们几乎都能看到运河新城的身影，但也就是随着区域供地的增加，楼市热度开始“下滑”了。
高速时代书院、方远文璟花园去年下半年开盘，非刚需首付从8成下降至5成，虽然依然触发摇号，但是热度大幅下降，中签率大大提高。
到去年年底的时候，融创、旭辉入市，非刚需首付比例已降至3成了……
今年呢？情况更差，即便正常首付，也很难摇号了。
比如在今年4月的开盘中，某盘加推去化率仅20%，已经和长丰、新站、肥东差不多了。
这也很好理解，一方面是今年楼市的整体行情影响，另一方面，更主要的原因是区域内部新房增加，且位置集中，竞争加大，导致去化难度增加。
目前，运河新城的在售新房还有5家（包括尾盘），如上坤云栖麓、高速时代书院、方远文璟花园、通和融创融耀星辰、旭辉望江来，均价主要在1.5万-1.8万/㎡。
还有今年3月拿地的3个新项目：龙湖怡康湖城大境、阜阳绿城SS202203号地块、新华SS202204号地块。
也就是说，目前区域内已有8个在售、待售项目。虽然区域的整体去化率放在合肥来看，依然不低，但是区域内部来说，去化难度加大也是不争的事实。
如今，在合肥新站、瑶海取消限购的情况下，运河新城的去化依然会很难。
3
接下来，要打“价格战”？
已经不容易了，这次第二批次集中供地中，运河新城再次供地4宗约343.02亩宅地，对区域来说有一点“雪上加霜”的意味。
从位置上看，这4宗地相距都不远，且都处在运河新城的核心区，周边有地铁2号线、6号线的延长线，有规划或在建的学校、医院等配套，地段条件不错。
这次地块的毛坯限价基本都在1.5万/㎡多一点，与首次供地时的限价相差不大。
3月运河新城3宗地块全部触顶+竞品质成交，这一次暂不论能否竞品质，按照目前的行情看，成交是不成问题的。
也就是说，马上，运河新城将出现12盘在售、待售的局面。且这些项目位置非常集中，同质化竞争非常严重。
在合肥，这种同质化竞争非常严重的区域，都怎么样了？
可以看看北城、肥东，1成首付、首付仅5万……打折优惠都开始内卷了。
若说北城、肥东是县域，没有可比性，那再看看新站、瑶海，情况又能好多少？更何况，一直还有个肥西在分流。
因此，接下来的运河新城板块，我们可以合理的猜测下，会不会有打折优惠出现？一些楼盘之间会不会打价格战？
对于购房者来说，该买还是得买，毕竟板块预期在那，只是不用着急，你有时间、有机会可以慢慢挑选。
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