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365淘房 合肥站 你准备买房么？或者你手上是不是有1套正在还贷的房？你是不是前两年合肥首套利率5.88%、二套6.37%时被迫上的车？现在我告诉你，我有法子帮你把利率转到4.8%你愿不愿意？代价嘛，我收点辛苦费。不多，1个点！
01.立省100W+利息
谁见了不“迷糊”
这一个点不白收你。
先给你算笔账，你“捞”着了什么好处。
假如你是按5.88%的利率买的房，按贷款200万，20年来计算，给银行的总利息是140万。
如果是6.37%，那就是154万。
图丨按20年5.88%计算明细
但我给你转成4.8%按20年（后面解释为啥只能按20年）来算，你的总支付利息只需要111万，立减29万利息成本。
图丨按20年4.8%计算明细
而且现在房价高了，很多人贷款都是30年。再按30年算，5.88%是226万，6.37%是248万。那就是省出了100多万的利息！
图丨按30年5.88%计算明细
省下的钱，多买点肉炖炖吃，它不香么？
当然，我都帮你省了100多万，假如你新批复的贷款额度是200万，我拿一个点2万辛苦费，不过分吧。
这就是合肥市场不少人在推广的一种“业务”——以贷换贷。
02.这100万的利息
是怎么省下来的？
它们是怎么做到的？
说白了，就是买房人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，置换成银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。
说到这不少人应该都清楚了，就是经营贷。
不少人听过，但可能不知道具体的流程。
因为经营贷需要通过抵押方式从银行借款，还需要将资金用于生产经营，申请人需要符合相应的审核要求，所以中介们的操作方式是大同小异的。
对于名下有正常经营公司的购房者，中介会根据公司的经营资质以及购房者个人情况制定置换计划。
如果名下没有公司，中介也能为购房者过户一家公司，并伪造经营流水，让客户“变身”经营者，然后再进行产品置换。
这其中，大部分想置换的购房人都是后者。
03.真是天上馅饼
完全没有风险？
贷200万的经营贷，省下100多万利息，只需支付2万佣金，这巨大的诱惑，大部分人都招架不住。
但在我摸底来看，这并不是完全没风险的事。
风险一：月度还款压力变大；
经营贷的年限一般分3年、5年、10年、20年（目前了解合肥这边都只能是20年）。
还是开篇那比账，假如你是贷款200万，原先周期是360期，月供11837元。现在只能压缩到20年，月供就变成了12979元。
年限是缩短了、利息是少了，但这多出来的月供，也是要结合家庭收入综合考量的成本。
风险二：过桥费用利息也是成本；
按照正常流程，你需要先把自己房贷尾款结清才能抵押申请经营贷。
比如你现有贷款余额100万，在申请经营贷前，你需要先把这100万还清。自己有钱的话就很简单。
自己没钱，就只有找人贷款过桥。当然，办理经营贷的中介应该也提供垫资服务。
不过无论你找谁，利息是少不了的。据了解这块的费用，北京方面曝出的消息是10-15天一个周期，50万贷款一个周期利息是3500，如果审批太慢，再追加。
风险三：征信、抵押物有问题也要花钱；
风险比较大的地方，还有购房者征信、流水、抵押物方面。如果这方面出了问题，也需要花钱解决。当然，中介也提供。
在我与一位中介朋友沟通时，他告诉我，其中打点费用甚至有高达10万的案例。
风险四：如遇中途归还本金还得花钱；
经营贷，有的需要中途归还本金，有的不需要归还本金。
需要归还本金的，在期限日内，你又需要找人过桥，一笔利息钱又得花。
至于中途不归还本金的，资金用途也会偶尔核查，每隔一段时间就会进行贷后管理。
风险五：经营贷流入楼市本就是违规的；
最后，即便以上你所有的流程都顺利走完了。
而在法理上，居民将经营贷流入股市、楼市都属于违规行为。如果被审核查到，会要求客户提前进行返还。
情节严重的，甚至会被追究刑事责任。
04.结语
如今，随着银根放松、利率走低、经营贷及消费贷等品种投放力度加大，不少人又开始钻孔谋利。
比如合肥中介目前推广的“以贷还贷”，本身就是违法违规行为，风险极大。
而即便能全程躲过法律的追责，繁复的流程和不确定的隐形成本，都注定只是有钱人才能承担背后的风险。
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