合肥一环真低密多层，0公摊，只卖1.1万/㎡！

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庐阳区作为合肥二手房交易最活跃的区域，优质教育资源也使这里的二手房价格成为合肥的房价“天花板”。

但就这样一个区域，却有着合肥均价最低的板块。一环内1.2万-1.3万/㎡的均价，却吸引不了购房者来这里买房。

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打开庐阳区的二手房地图可以看到，目前庐阳区二手房主要集聚在：双岗、白水坝、亳州路、北一环、杏花公园、四里河等几大片区。

目前房价最高的板块位于四里河板块，这里也是庐阳区目前新房较多的板块。区域市场热度较高，二手房的价格也在不断走高。

另外我们可以看到，位于一环内的几大板块房价都不高，其中最靠近环城公园的双岗板块，均价只有1.3万/㎡。

双岗板块毫无疑问是庐阳区的一个弱势板块，这不仅体现在整体房价滞涨上，价格绝对值上也远低于庐阳区的均价。

双岗作为庐阳区的1.0板块，目前区域内的配套已经十分的完善了。但是我们通过板块内的各大小区价格来看，一丝兴奋都提不起来。 

通过近期小区的成交情况来看，大多数成交房源的户型在60-80㎡之间，而成交的总价也从50-120万不等。

如此优秀的地理位置，区域内很多小区的房价甚至连三县的房价都赶不上，原因到底为何？

最近，我也是对双岗板块房价滞涨的原因进行实探，一起来看看！

如果中介跟你说，1.3万/㎡就可以拥有自己的低密多层房源，很多人肯定会十分期待。但如果这个房子如果靠近高架旁，房龄超过25年，可能你就没有这么期待了。

进入到双岗板块，第一眼看见的就是那阜阳北路高架。作为主城连接北城的“主动脉”，这里每天的车流量是十分的巨大，车流量多自然也带来了持续时间较长的噪音。

但是，高架和周边的小区距离大约也只有30米左右，这个距离甚至还不如很多小区的楼间距。

因为区域内基本上都是20年房龄的老房子，所以层高也只有6层左右。而靠近高价旁边的楼盘每天的采光也会受到影响。

继续向里走，双岗里的小区也开始揭开了神秘的面纱。

如果是初来这里，不跟着导航走，你可能分分钟就会迷失方向。

跟滨湖、高新的大陆沿线分布着小区的规划不同，这里的小区和小区之间的界限可能没有那么明显。你从前门进入，后门出来可能就会进入到另一个小区里。

一路上的商铺那也是基本标配，所以整体给人感觉很乱。逛半天下来，在这里很难看到年轻人，你可能看到最多的就是老人和孩子。

再加上很多小贩的占道经营，使原本就很狭小的道路显得更加拥挤。

进入这里，随处可见的还有那电线杆子，裸露在外的电线，也在说明这些小区的年龄。

一路上实探并没有受到任何小区门禁的阻力，甚至可以将我的共享单车都骑进小区里。

位于北一环和阜阳北路交口的濉溪新村是一个房龄超过20年的小区。

小区的北侧和东侧都有一个门，不过是可以随意进入的。

进入小区后，看到基本上都是6层高的多层建筑，因为时间较长，很多楼栋的外立面也是肮脏不堪。

进入小区里，可以看到到处都是业主停放的汽车，这么老的小区，应该是没有地下停车位了。

而且很多一楼都改造成了商铺，理发、餐饮、教育等广告随处可见。

双岗板块像这样的小区还有很多，他们的房价相差也不大，基本上都在1.1万-1.3万/㎡左右。

通过小区近1年的房价走势来看，虽然小区的房价已经很低了，但是整体还是处于一个下跌的过程。近1年的房价降了有4000元/㎡。

不过在整个双岗板块也有特例的楼盘，位于濉溪新村南侧的金科庐州樾就周边的小区形成了明显的对比。

金科庐州樾的外立面和道路都十分的整洁。而且小区的门禁非常严格，不是业主和门禁卡是无法进入小区的。

而且业主的车子通过门口就可以进入地下车库，使得小区的安全性也大大的增加。

而除了小区品质的明显不同外，小区的价格和周边也有较大的差异。

目前均价为2.9万/㎡，这一年虽然房价也出现过起伏，但是因为小区的品质较高，整体的价格还是出现了小幅度提升的。

结语

对于像双岗区域的二手房，我们也有一个词来形容它们，那就是“老破小”。

这些“老破小”的优劣势也很明显。通过数据显示，90天内成交了35套，说明其还是有存在的价值的。

市区年龄较久的老房子，大多以多层为主，公摊面积小，管理费也较少。

出门有公园、地铁站、学校、商业等。对比新盘，虽然楼盘新，但交通成本高很多，医疗、商业、学校等很多配套都没有起来。

不过这些房子因为“老”，使得居住环境上或不及一些新盘。比如没有电梯，老年人上下楼不方便；缺少物业管理，上门推销的、发广告的人员都可随意出入；楼内走廊灯、下水道的修复常常无人过问。

而且老旧小区停车位少，常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象，又由于小区很难做到人车分流，出行存在着一定的安全隐患。

对于购房者来说，不要单方面的听中介说，你也要有自己的衡量，综合考量后再置业。

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