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前几天，瑶海的四川邦泰东方雅颂备案价出来了。
其小高层均价2.1万/㎡，洋房价格在2.26-2.47万/㎡之间，其中最高2.59万/㎡。
贵么？距经开、淝河等主流高层2.3-2.4万/㎡的区域还有点差距，但相比自身去年实打实涨了不少。
但涨价只是一方面，重点是这个项目起步户型125㎡，门槛总价来到262万。
这就是合肥目前的现状，单价在涨，户型面积也在“膨胀”，买房整体门槛越来越高......
01.市场，对刚需越来越不友好...
说刚需正在被市场“抛弃”，可能有点危言耸听了。
但合肥开发商不爱做小户型了，这是真的。
有三个趋势。
第一，是不管刚需板块、刚改板块、改善板块，在产品设计中加入比例较重的大户型，成了市场主流。
远的不说，就看现在。
蜀山董铺湖边的招商天青臻境，主打129-170㎡；包河南站拆出的中海臻如扶，要做140-220㎡大户型。
蜀山运河新城的新华第四子——新华星耀翰林，要做99-170㎡。
就连三县也有部分楼盘在做大，比如肥西名邦保利琅悦最大户型188㎡。
第二，核心改善板块， 率先开启起步户型提档动作。
这一点，在今年的滨湖尤为明显。
先是青云阙起步127㎡，后来华润望云跟进141㎡。再后就是最近的焦点楼盘远大九庐，产品设计160㎡起步。
叠加滨湖3万/㎡的房价，门槛总价直逼500万去了。
第三，刚需、刚改板块开始跟进这种动作。
典型就是开篇的，位于瑶海区的四川邦泰东方雅颂。
主力户型4种，小高层125㎡、138㎡，洋房128㎡、143㎡。
起步户型125㎡，也把瑶海的买入门槛带到了260万。
02.同样价格，更大的户型以为更大的压力..
比如同样是单价2万/㎡。
一个盘如果户型起步100㎡，那就是总价200万。但如果起步120㎡，就会多出40万的总价。
如果是130㎡起步呢，总价要多60万。
多出的总价，已经无限接近大部分人的首付预算金额了。
按最新银行政策首套2成，我们拿100㎡和120㎡来计算，二者的区别看上去只是首付40万与48万这8万的价差。
但如果你真的只给2成首付，你将面临的是贷款160万与贷款192万的区别，在月供与利息之间差距巨大。
160万，30年，月供7800元/㎡，利息总额121万。
190万，30年，月供9300元/㎡，利息总额146万。
而且我要强调的一点是，目前合肥大多数120㎡户型也并没有4房设计，给到与100㎡户型明显的功能区间差距。
这种感觉就像温水煮青蛙，这多出20㎡的面积带来的价差，你能接受么？
03.核心板块，还有没有小户型机会？
市场还有没有小户型机会？
如果只是找小户型，那像新站、肥西、肥东、小庙这种板块还是有的选的。但要论值得购买，那就得综合考量地段价值了，最好是在城市核芯板块。
而综合市场来看，目前值得关注的就有淝河板块的万科朗拾森屿。
首先是板块价值。
淝河几乎被合肥重量级板块包围了，在合肥十四五最新城市空间结构中，敲定的“一核四芯”体系，淝河周围环绕着老城中心、东部新中心、滨湖中心，受到多个重点板块价值辐射。
其次，它自身也是高质量改造的示范区。
它自2017年启动远景构建以来，围绕着包河大道-高速-上海路-郎溪路发展，5年时间打下了交通、商业、教育、产业等夯实基础，形成了产城融合的现代模式。大面积的机会用地，决定了淝河板块拥有更高的发展上限。
其次是项目的产品设计。
项目主力在售产品，高层103-118㎡，小高层143㎡。
103㎡起步的罕见小户型设计，叠加项目高层价格2.4万/㎡左右，也就是总价250万。
首付2成，50万预算，可以买到目前热门的淝河板块。
04.核心板块，还有没有小户型机会？
除了小户型的优势。
别忘了，它还是万科出品。
第一，万科，合肥人太熟悉了。
万科2008年进入合肥，历时15年，对比眼下主流房企在合肥的履历，绝对是元老级别的。
从金色名郡、蓝山、森林公园到后面的高第、观山隐秀、朗拾，前前后后25个项目了，大家看得见也摸得着。
尤其是它旗下的物业，在合肥的口碑，绝对是TOP1级别的。
万科在合肥，属于那种相对比较“佛系”的开发商。
25年15个项目，盘算下来1年做两个不到，无论是楼市红利期亦或是楼市下行期，它很少打乱自己的节奏去拿地、去做项目。
而且从金色名郡到森林公园，到观山隐秀，大家也能看到在产品上，万科确实针对不同的属地做了不同的规划与定位。
产品从长远来看与属地是契合的，容易在板块内形成领跑的流通性，比如万科蓝山、森林公园，在眼下高端产品力遍地的背景下，这种交付5年以上的社区还有市场竞争力。
第二，森屿，更是诚意很足的产品。
它追求的仍然是度假风，灵感同样来源于曼谷湄南河四季酒店。
据悉，为了规避周边干道车辆噪音影响，万科在地块北侧、南侧、西侧退让红线，让出部分建设用地规划绿地，种植浓荫绿树，实用又美观。
内里，依次为宝门廊、落客庭院、礼仪门廊、社区大堂、单元入口，营造了仪式感满满的归家动线。
同时，也引入了一些酒店式标准的产品细节，比如入户门表面设计了竖向细节造型，与入户门口结合做一体化设计，不仅流线造型简约时尚，采用IMD工艺触控面板，防刮耐磨。
在室内空间，万科朗拾森屿还有一些“创新性”的设计，比如率先把S墙的概念代入合肥。本质是通过非承重墙多出的一块“凹陷空间”，为冰箱等家具预留位置，它能让中小户型实现收纳扩容。
除此之外装标上也相对细致，除了全屋松下除霾新风系统，中央空调、地暖冷暖双联供系统硬核三大件，入户门采用定制的钢木子母入户门，并且配备了指纹+密码+卡+钥匙四合一多种开启方式。厨房移门为三联动推拉门，采用欧茶色极窄美学设计，哑黑色门套处理，简约高级。
厨房三大件，洗碗机、抽油烟机、燃气灶，全部采用方太系列，并且整体的色调和风格比较现代。
04.结 语
市场的变化，永远快过大部分的动作。
在主流产品越做越大的背景下，刚需群体一定要珍惜眼下还仅存的一些小户型楼盘。
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