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编者按：今年新项目普遍开盘节奏较缓，市场仍以老面孔居多。不过，市场上多家纯新盘正在蓄势，案名、户型、规划、设计、价格等等有序曝光。红盘上市，自然引起关注。为此，365淘房&安徽楼市独家策划《红盘面面观》，遴选合肥7大纯新盘，实地探访市场上的新面孔。
今年在合肥买房，淝河板块应该是大多数人绕不过去的看房板块。
一则是四川邦泰首次进入合肥，这个立品牌的项目。
二则东城现在“扫地僧”不少，置地中心、伟星宸one都是强有力的竞争对手。
三是项目放风整盘均价2.18万/㎡，这也是东城暂时的天花板。
所以，很多人应该非常好奇，四川邦泰东方雅颂到底能交出怎么样的产品力来应对。
所以这两天，我去现场走了一圈。
01.
板块：5个原因造就的时下热土...
四川邦泰东方雅颂，是正儿八经的东部新中心楼盘。
郎溪路高架东，裕溪路高架南，南边是南淝河，东边是意向规划的CBD片区。
早前在该板块，有伟星东新壹号、远大九璟湾两个项目。目前来看远大九璟湾已经售罄，伟星东新壹号还剩两栋，但捆绑了商业建设进度，所以暂时无法入市。
关于东部新中心，其实大家已经很熟悉了，它目前之所以这么热，在我看来有4个原因。
其一，合肥十四五规划的“一核四芯”确确实实把东新列为四芯之一，级别上比肩政务、滨湖，并且这两年的城建力度很大，属于有规划有落实的板块，所以有一定预期。
其二，目前整个板块的库存量并不大，伟星东新壹号、四川邦泰东方雅颂，再算一个保利和光峯境吧，合计就3个项目。
其三，曾经价格不高，注意，我是说曾经，指的就是伟星东新壹号、远大九璟湾、龙湖亚伦学樘府，1.75-1.9万/㎡，但今年的价格就不好说了。
其四，就地改善太多了，瑶海其实一直很缺改善性产品，地缘性客户的就地改善需求积压的比较多。
其五，东新距离淝河真的不远，实际驾车距离几分钟，严格来说其实万科朗拾森屿、招商四季臻邸都是东新楼盘的竞品，甚至于东新价格更低，会抢这个板块的客源。
所以这样一个板块，呈现出了不错的热度，似乎也是情理之中。
02.
配套：中短期来看，有点偏科...
至于配套，我现场逛了一圈——
现场来看，我的感受是有点“偏科” 。
啥意思呢，就是有的配套好的过分，但个别配套暂时没有，要等。
比如学区：按2023年瑶海区学区划分，小学是和平路小学新本部，中学是38中滨河校区，二者都是瑶海的扛把子了。
瑶海2023年中学学区划分
从地理位置来看，东方雅颂与和平路小学就隔一个东新壹号，直线500米不到，并且和平路小学已经建的差不多了，目前应该就在等周边几个新盘入住后的生源了。
东方雅颂与中小学距离示意图
和平路小学/38中新校
而38中滨河校区则稍微远点，直线1.2公里左右，值得一体的是需要跨一个郎溪路高架。
又比如地铁，在建的地铁6号线一期贴着项目而过，最近的站点是儿童医院站，就在项目西南角。
地上交通也不弱，北边裕溪路高架，东边裕溪路高架，出入哪里都很方便，紧贴着项目的广德路一路向南转上海路还能直达滨湖。并且，项目距离两个高架都有500-700米的距离，属于能享受到方便，但又不受高架噪音印象。
生态资源上，和平路小学南就是南淝河生态廊道。
目前没有，需要等的就是商业配套。
两个方面导致的原因吧。其一，板块本身就是新开发区域，目前纯住宅开发较多，交付项目较少，配套商业没有落地；其二，项目东侧虽然规划了CBD，但目前部分土地还在进行土壤修复。
所以直观感受就是，目前买瓶水最近的地方是项目西北角的兴城家园项目，而大型的商业基本都要跨裕溪路高架与郎溪路高架。
当然了，板块目前项目都还未交付，距离交付也都还有1-2年时间，也说不准这2年有什么大型商业补缺。
03.
产品规划：“野心”很足...
终于说到了产品。
应该说这个项目的产品还是有很多值得聊的地方，我愿意称之为“有野心”。
第一个， 满分竞品质；
地块本身素质不错，本就处于东部新中心核心区域，又是120分满分竞品质地块。
这也意味着标配1.8低密容积率、约3.15米层高、超43%绿地率、公建化外立面等，更高标准的规划设计、更高质量的工程建设的承诺。
第二个，完全无高层规划；
项目规划了16栋楼，其中9栋洋房，7栋小高层，一栋高层都没。
小高部分：4栋17F、2栋16F、1栋12F
洋房方面：6栋10F、3栋9F
可能是考虑到洋房占比整体56%，外加小高层层高也不高，所以项目的楼栋设置是北低南高，小高层具体会不会挡洋房采光，要看交付后的实际情况了。
另外，可能是为了整体保证洋房区的舒适度，楼层较高建筑基本分布在项目西、南、东3个方面，洋房整体分布在中间和北部，背靠的旌德路未来应该不是主干道，所以噪音会相对较小。
就这个完全无高层的规划，都不难看出四川邦泰是有想法的。
第三个，立面、公区确实花钱了；
挑几个亮点来讲：
现在高端住宅外立面是必须卷的，顶部做造型啊，楼层搞金属线条啊，百花争艳。
东方雅颂也是，给了客户落地窗+热弯玻璃+金属铝板外立面。
说是合肥首个，确实。辨识度极高，也确实。施工难度更高，我也信。但好不好看，最终还得客户说了算。
归家动线上的公区也有设计。
比如，地下车库整体空间挑高，定制了梦幻星空顶，效果图来看确实有种进入酒店车库的感觉。
进入到楼栋的落客平台，还给了你星空穹顶，墙体甚至还给你嵌入了一块玉质奢石。然后就是全系酒店式双入户大堂设计，通铺的地砖、大面积的岩板、2.6米高度的梯高 ，不得不承认，回家的面子是给够了。
除了硬件配置，公区的软件只能也安排到位了。
比如，每个单元门的人脸识别系统、大堂自动开门，最绝的是电梯一键召唤+梯控直接到户，卷，太卷了。
第四个，室内也很有新意；
现场也看了下东方雅颂针对138㎡、143㎡两个户型的样板间。
进门前就给了惊喜，入户门的右侧给你镶嵌了一块玉石，表面做平处理标识着户号，并且采用的是凯迪仕智能锁。
内部138㎡是清水样板间，所见即所得。143㎡则是做了装修参考。户型差异之外，有些配置是完全一致的。
比如标配的霍尼韦尔新风系统、日立中央空调与地暖。通铺750*1500mm蒙娜丽莎地砖，摩恩马桶、老板油烟机/方太/西门子、欧派/金牌/志邦等等......装修标注有图，你们自己看。
户型的小设计也很多，比如预留了电子窗帘盒位置、厨房配置感应小夜灯、通高门设计、卫生间抬高防滑处理......
所以整个产品，你感觉怎么样呢？
04.
户型与价格：小高1.9-2.1万，洋房2.1-2.3万
户型方面，也能看出项目的“野心”。
项目主力户型4种，其中小高125、138㎡，洋房128、143㎡。
东部新中心，无高层，小高起步125㎡的户型设计，你们自行感受一下。没想到有一天，在东城连110㎡的小户型都买不到吧。
所以我是倾向于相信四川邦泰有意愿将东方雅颂当做标杆来做的。
关于价格也给你们打探到了，小高层预计1.9-2.1万，洋房2.1-2.3万， 整盘均价2.18万/㎡。
同时因为放开了楼层差，预计洋房个别房源可能会触及2.5万/㎡。
再算上这个起步不太小的户型，也就是门槛价来到了250万左右。
朋友们，250万，目前也是合肥各大版本的主流门槛价。
至于户型规划如何，不做分析了，每个人的用途与需求不同，我贴图你们自己看吧。
04.
结 语
所以，你觉得四川邦泰东方雅颂呈现出的产品力，能算东部新中心标杆么。
这个价格，你觉得高了还是低了呢？
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