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买房的难点——
只在于单价越来越高么？
结合目前合肥市场来说，除了单价，很多人可能会忽略户型大小带来的买房门槛差异。
01.几乎，逼近首付款的起步户型差...
比如同样是单价2万/㎡。
一个盘如果户型起步100㎡，那就是总价200万。但如果起步120㎡，就会多出40万的总价。
如果是130㎡起步呢，总价要多60万。
多出的总价，已经无限接近大部分人的首付预算金额了。
按最新银行政策首套2成，我们拿100㎡和120㎡来计算，二者的区别看上去只是首付40万与48万这8万的价差。
但如果你真的只给2成首付，你将面临的是贷款160万与贷款192万的区别，在月供与利息之间差距巨大。
160万，30年，月供7800元/㎡，利息总额121万。
190万，30年，月供9300元/㎡，利息总额146万。
而且我要强调的一点是，目前合肥大多数120㎡户型也并没有4房设计，给到与100㎡户型明显的功能区间差距。
这种感觉就像温水煮青蛙，这多出20㎡的面积带来的价差，你能接受么？
02.是的，合肥开发商越来越不爱做小户型了...
上面，算的是一套100㎡户型与一套120㎡户型 ，买入后可能面对的经济情况。
但实际上，目前在合肥市面上情况却比这严重的多。
盘一下合肥今年相对热门并值得买的板块的新盘：
滨湖：青云阙127㎡起步，望云143㎡，而最新的远大九庐则是160㎡起步，最大做到了258㎡。
包河：包河07号地块——中海臻如府，要做140-220㎡的大户型。
蜀山：董铺湖边的招商天青臻境，主打建面129-170㎡。
就连三县也有部分楼盘在尝试探索大户型。比如，肥西名邦保利琅悦，最大户型188㎡；肥东和睦湖壹号也有225㎡的户型。
诸如此类的户型设计，难免会给到市场上刚需群体压力，一面单价暗戳戳的在涨，一面面积又越做越大，买房总门槛越来越高。
为什么开发商更热衷于做大户型了？
这对刚需而言，倒不是眼下的重中之重。
相对而言，合肥还有没有板块热度不错、单价适中并且有小户型产品在售的项目可选，才是重点。
03.首付50万左右，买淝河新中心...
如果你也在按此标准找房——
那淝河板块的万科朗拾森屿，你一定要着重看一看。
第一个是板块，目前合肥买房，要说板块安全，价值基底坚实，那淝河板块至少是排进前三。
第一是，更靠近合肥规划中的城市核心。合肥十四五最新的城市空间结构，敲定了以中央公园为核，老城中心、东部新中心、天鹅湖中心、滨湖中心为架构的“一核四心”体系。
合肥一核四芯城市结构
这一体系下，淝河板块占尽优势。北接老城中心，东北串联东部新中心，南边紧邻中央公园，5大高能级板块淝河背靠有三。甚至与滨湖通过中央公园形成了一南一北的对立发展格局，区域影响力显然更高。
第二是，区域本身也是高质量改造的示范区。除了占据城市规划优势，淝河片区自身也是合肥高质量、高标准改造的重点示范区域。
它自2017年启动远景构建以来，围绕着包河大道-高速-上海路-郎溪路发展，5年时间打下了交通、商业、教育、产业等夯实基础，形成了产城融合的现代模式。大面积的机会用地，决定了淝河板块拥有更高的发展上限。
第三，更多头部房企、更好产品力扎堆。相对而言，除了滨湖，淝河应该是目前头部房企最愿意扎堆抢入的板块。
无论是央企的保利和光熙悦、信达观棠、招商雍润府，又或是品牌房企的万科朗拾，又或是国企的皖投云启华章，无不如是。再到现如今的万科朗拾森屿，这里的开发商基本都是具备塑造高端产品力的选手，产品基底不差。
最重要是项目目前在售的主力产品，高层103-118㎡，小高层143㎡，因为高层价格在2.4万/㎡左右。
叠加103㎡的小户型设计，总价250万上下，首付2成，也就是50万，就能拿下淝河板块。
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04.
别忘了，它还是万科开发的...
万科朗拾森屿不仅有市场稀缺的小户型。
更重要的是，作为万科朗拾的延续项目，它既有万科品牌坐镇，更在产品力上实现了进一步升级。
它追求的仍然是度假风，灵感同样来源于曼谷湄南河四季酒店。
据悉，为了规避周边干道车辆噪音影响，万科在地块北侧、南侧、西侧退让红线，让出部分建设用地规划绿地，种植浓荫绿树，实用又美观。
内里，依次为宝门廊、落客庭院、礼仪门廊、社区大堂、单元入口，营造了仪式感满满的归家动线。
同时，也引入了一些酒店式标准的产品细节，比如入户门表面设计了竖向细节造型，与入户门口结合做一体化设计，不仅流线造型简约时尚，采用IMD工艺触控面板，防刮耐磨。
在室内空间，万科朗拾森屿还有一些“创新性”的设计，比如率先把S墙的概念代入合肥。本质是通过非承重墙多出的一块“凹陷空间”，为冰箱等家具预留位置，它能让中小户型实现收纳扩容。
除此之外装标上也相对细致，除了全屋松下除霾新风系统，中央空调、地暖冷暖双联供系统硬核三大件，入户门采用定制的钢木子母入户门，并且配备了指纹+密码+卡+钥匙四合一多种开启方式。厨房移门为三联动推拉门，采用欧茶色极窄美学设计，哑黑色门套处理，简约高级。
厨房三大件，洗碗机、抽油烟机、燃气灶，全部采用方太系列，并且整体的色调和风格比较现代。
05.
结语
目前了解到的消息是，万科朗拾森屿目前在售高层103-118㎡，小高层143㎡，目前刚需、非刚需首付政策都是2成，也就是门槛价50万。
另外，8月31日合肥望湖教育集团淝河小学正式揭牌，我们注意到揭牌仪式上万科的logo被印在了很显眼的地方。
这是不是意味着，淝河小学的落位与当年万科森林公园45中敲定有一定的相似点——都少不了万科的助力，推进整个板块资源的综合性向好。
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