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编者按：有人买房，不涨反跌；也有人买房，涨势冒头。区别在于，房价的地基够好。但地基好的门槛愈发高涨，可望不可即。所以，板块够安全、价格还适中、品质也优秀，这样的板块我们称之为“三好板块”。为此，365淘房&安徽楼市独家策划《三好板块》，找寻合肥那些均好的板块。
今年的市场——
难的不只是开发商，买房群体也很难，尤其是刚需、首改群体。
因为纯改群体不差钱，只要盯着滨湖的新盘，基本很难买错。
但对刚需、首改而言，滨湖超3万/㎡的价格是拦路虎一，动辄130㎡的大面积段总价是拦路虎二，根本难以企及。
而剩下的板块或区域，虽然选择很多，但价格普遍比较扁平，怎么选对很重要。
01、现在买房，什么最重要？
不知从何时开始，合肥楼市开始出现了严重的分化。
其中分化又分2类：
板块热度的分化： 合肥西南，从土地成交到新房登记热度明显领跑北边；
板块产品的分化：同一板块内，产品品质的差异，也会导致热度天差地别；
再叠加今年因为精装恢复与限价取消，合肥新房价格纸面上又迎来一波上涨，其实眼下买房真的成了技术活。
很直观的变化是，一则房价没有了大涨预期，再没有闭着眼买都能赚的可能；二则倒挂盘随着新房价格上浮消失了，捡漏的空间都没；三则板块的分化越来越严重，目前相对安全的板块，也存在后期站岗的可能。
所以眼下买房，尤其是刚需、首改客群，我觉得思路是这样的：
1、不盲目追高顶流板块，也不轻易试水冷门板块，要挑一个有规划背书，相对安全的板块，把子弹打在安全的土地上。
2、不要强行拉高杠杆跳级买房，现如今的经济环境，变数太多，预算合适，门槛相对友好的选择，可以让家庭抗风险能力更高。
3、产品一定要好，它关乎居住舒适性和未来的市场流通性，其实今年开始交付5年以上的二手房小区价格下浮，已经很显而易见了，老旧的产品已经跑不赢市场了，尤其是新的年轻群体，根本不买账。
用一句话来形容的话，大概就是我们《三好板块》的主题——
土地安全，价格适中，产品力主流梯队。
02、北雁湖板块，逆袭的4年
如果用这个标准在合肥楼市筛选，北雁湖板块应该要算在内。
这是一个，板块价值被持续看高的地方。
说起北雁湖板块，最早要追溯到2019年的中海嶺湖湾，2018年拿地，彼时成交单价不过1000万/亩，楼面价最高8333.29元/㎡。
次年首开，首批备案价1.47万/㎡。
背靠高新的地理位置，远低于市区的价格，让项目一炮而红，也让次年开始板块的土地市场热度暴涨。
·2020年5月，荣盛、祥生均以约超30%的溢价率从30家房企手里竞得FX202006、07号地块，前者竞自持2.2万方，后者1.12万方。
·2022年10月，龙湖、伟星分别竞得FX202267、68号地块，前者因含商业未竞品质，后者则是9家竞品质，最终满分成交，同时毛坯限价突破2万/㎡。
·再然后的故事，就到了今年4月，中海、华润分别从9家、8家房企手里竞得FX202307、08号地块，且双双满分竞品质。
短短4年时间，我在北雁湖板块土地价值上看到的变化：
1、在近两年部分板块土地热度不高，且偶有流拍、取消供应的背景下，该板块的土地预期在房企眼里仍然被看高；
2、买房成本4年从1.47万跨越到了2.1万/㎡，除此之外，当年1.4万的嶺湖湾如今已经能在存量市场以2.4万/㎡成交了；
3、从最初的开拓者中海，到后面的龙湖、伟星、华润，越来越多的品牌民企，实力央企看好这里。
而这也是目前板块纯新盘华润中海观山嶺湖备受市场关注的根本原因之一。
03、它的价值基地，来自哪里？
为什么北雁湖板块的市场认可度能持续走高？
综合分析一下观山嶺湖项目背后的逻辑其实就很清晰了。
①土地供应节奏合适，质量也很顶
北雁湖板块虽然4年供了7宗地，但好在销售节点都错开了。
比如2019年的嶺湖湾流速很快，基本与后来的祥生云境、荣盛山湖樾没有直接竞争。后面的龙湖御湖境、伟星印湖湾同样。
到今年的观山嶺湖，实际上御湖境已经基本结束，伟星印湖湾也只剩部分高层与小高层了，基本不会板块内部打架。
同时从一开始嶺湖湾、祥生云境等更靠近高新的区位，到如今的观山嶺湖，实际上重心已经在向政务、高新、经开3区交汇点靠近了，受3区价值外溢的辐射。
大致地图测距了一下观山嶺湖到高新奥莱、政务万象城与经开明珠广场的直线距离，分别只有6.4、5.7、5.5公里，一脚油门就到。
②3个老大哥，基本都有点缺货
政务不用说了，在伟星现房地块之前，断供超过5年。
高新，目前的年供应基本就是1-2宗。
经开虽然相对多一些，但供地贴近东南方向的南艳湖附近。
再叠加北雁湖板块明显低于这3大区域的价格，一大部分人自然而然的流向北雁湖板块，毕竟更低的价格，买到了近乎一致的配套资源。
③板块中长期，仍然是乐观的；
另一个很重要的维度，是规划。
国家级高新区已被科技部纳入世界一流高科技园区建设序列，而且是引领合肥发展的科创中心。
而观山嶺湖所在的北雁湖板块，更是高新区“一山两湖”核心区的主核心。
比如前段时间，就明确了高新向南，高新正式托管柏堰科技园片区。并且在十四五规划中提及，柏堰湖板块将建设国际化社区和一批国际化街区。
板块中长期的价值，是持续走高的。
04、1.7万/㎡起，首付不到40万的低门槛
目前板块内同期在售的楼盘并不多。
如果你希望选择空间更大，那自然是等一等纯新盘观山嶺湖。
原因有几点：
第一个，今年关于新房价格上浮的依据，就是恢复精装加不限价，但观山嶺湖是毛坯交付，所以理论上不会把板块价格抬升到更离谱的高度，预计与龙湖御湖境、伟星印湖湾相似，但略高。
第二个，虽然正式备案均价尚未出，但前期官方已经放出起价，其中高层单价约1.7万起，洋房约1.98万起，绝对是板块性价比最高的选择了。
第三个，项目首开东地块2栋小高层，XG7与XG11，面积段在98-118㎡，西地块3栋洋房，Y2、Y3、Y6，面积段在128-143㎡。产品面积段适合不同预算群体，而且买洋房，观山嶺湖是目前板块仅此一家的选择。
第四个，首付政策2成，也就是高层总价170万上下，洋房250万上下，门槛基本就是高层首付不到40万，洋房50万上下。
第五个，最新消息是项目目前正在冻资，金额2万，参与冻资能享受首开优惠2万。
一个扎实的板块，一个适配大多数预算段客群的价格 ，这是北雁湖板块“三好”的其中两点。
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05、双央企的产品力，三好的最后一环
正如前文所言。
北雁湖板块这4年来变化中的一个：越来越多的品牌民企，实力央企看好这里。
这不仅让区域的市场价值预期被看高，同步被拉高的还有产品预期，因为眼下来看，央企们在合肥普遍拿出来很高的产品力。
观山嶺湖就是典型。
首先，它是满分竞品质项目，大家关心的层高3.15米、公建化外立面、大于40%的绿化率、人车分流、绿建三星等，项目全都有。
其次，这是华润与中海携手的项目，两家都是在产品上有更高追求的开发商，更多细节也是更具品质感。
比如中海07地块，洋房占比达到7成。
设计上，不同于传统大门，中海带来了高标酒店式城市会客厅。尺度达到了宽超50米、高约7米，搭配石材与铝板，品质感很强。同时不仅仅考虑了好看，还有很多好用的功能，比如会客、快递驿站等。
景观方面，带来了约4000㎡的横向中央景观轴、约1800㎡的纵向核心花园，搭配洋房占比更多的楼栋，整体视野和舒适度都迎来了提档。
华润的08号地块也不遑多让，入户也是酒店式设计，宽54米，高5.6米，还有三重归家东方礼序......
某种意义上，起步1.7万/㎡的售价，是受板块决定的，但在产品力的营造上，华润与中海显然是对标了合肥更顶流板块的产品。
板块安全+价格合适+产品力主流梯队，这3个私以为眼下买房最重要的点，你都能在北雁湖板块，能在观山嶺湖项目上找到这种确定性。
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06、结语
最新消息，项目目前正在冻资中，预售证随时下发，最快下旬就首开。有意向的买房人，千万别错过。
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