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2023年即将过半，市场分化也是更加明显，可以说是，旱的旱死、涝的涝死！
下半年，合肥楼市新房格局即将改变，新房市场将会有价格更高的项目出来。而且新房倒挂也会逐渐消失。
譬如滨湖省府东的龙湖，金融后台的望雲、经开区建发应流地块，淝河的万科朗拾森屿等等……
所以如果打算买新房，尽量在上半年抓紧买，不是后面买不到而是价格更高。
01.合肥纯新盘动作频频 纯新盘数量近60家
随着合肥今年上半年的多轮土拍，目前合肥九区三县纯新盘数量已达近60家。
而且，这些纯新盘覆盖了全区域，政务、滨湖、高新、包河等热门区域均有。
其中，城市更新项目和TOD项目占据半壁江山，不过进度较慢。
此外，龙湖、新华、晶宫、红达等房企进度飞快，案名公布、展厅开放、规划公布一个接一个，释放入市信息。
随着这些新盘的不断入市，给人最直观的感觉就是房价越来越贵……
暂且不说政务和包河的现房销售项目，这两个项目建设还需2-3年，到时候合肥房价不知道又攀升到什么地步了。
另外，目前有放风价的项目，就让购房者倒吸一口凉气！
省府板块的龙湖青云阙，最近规划公示，放风价也是攀升到了3.6万/㎡，据传正在争取价格突破。
包河区的万科朗拾森屿目前关注度较高，作为万科朗拾的系列的延续，一定程度上会受到一期热销的影响。
再加上区域的取消限购和首付2成起的优势，让本就热度较高的淝河板块更加难买，摇号也是大概率事件。
蜀山区目前老城有3大纯新盘，分别为晶宫山水拾光、蜀山城投18地块、都会风华，区位较好，入市价不会低。
另外，关注度颇高的建发应流地块，120分满分竞品质，将于华润合作开发，目前暂无进一步的消息。
02.置业成本逐渐提高 目前还适合买入吗？
随着新地块、新项目的入市，合肥楼市也在逐渐进入高品质时代。
最为明显的趋势：一是户型面积段越来越大，大户型、大平层产品增多；二是在限价普遍超过2.1万/㎡的情况下，新房的装修入市价也开始攀升，进入2.5万/㎡时代。
以经开区为例，目前区域内的房源总价大多在300万左右，刚需首付要90万左右，贷款200余万，成本太高。
而对于改善来说，经开区的区域价值、楼盘产品等相对滨湖、包河来说还有些差距。
且目前包河、滨湖新盘也不少，改善买家更愿意去这些区域买房。
这就导致，经开区刚抛掉“房荒”的标签，又陷入“刚需买不起，改善看不上”的尴尬境地。
通过5月的销售表现来看，除了龙湖翠湖壹号去化159套外，其它楼盘的去化平均在30-40套左右。
那么就有人要问了，当下经开区的房子还能买吗？
个人认为是可以买的。
刚需可以选择招商、华润的小户型，总价在200-230万之间，首付60多万，还是不错的。
刚改可以选择有学区、品牌、地段等加持的项目。
高端改善可以关注南艳湖板块的大户型改善产品，不仅有地跌、学校的加持，产品也更高端。
03.最低首付56万起 还可享精装三大件…
那么想在经开区买房的购房者该怎么选择呢？
就目前来看，对于资金受限的人来说，新房只有两个选择，一是璟园，另一个就是华润置地昆御府。
我的建议是当下买昆御府。
通过价格来看，这两个项目的高层价格都差不多，都在2.2万/㎡左右。可能璟园的均价还要更低一些。
不过通过户型来看，璟园高层的最小面积是108㎡，而昆御府的最小户型是93㎡，同样的价格下，一套房子可以省下33万以上的总价。
另外，昆御府虽然不是竞品质楼盘，但是项目精装所包含的新风、地暖、中央空调三大件，一个都不少。
而且，横厅的设计也是当下购房置业的潮流户型。
户型的亮点也非常的多，比如说约2米进深的大阳台，北面房间创新270°L型超阔采光面等……
而且，项目最早在明年上半年就会交付。对于急着入住新房的人来说，也是非常有吸引力的。
当未来出现不确定因素时，在趋利避害的本性使然下，把握当下成为大多数人的选择。
而华润置地昆御府依靠品牌+地段+价格，显然是当下购房者置业的最优解。
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