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最近这段时间，全国新一轮的降利率、降首付开启，购房成本垂直下降，都说是置换买新房的好时机。
春节后，有购房需求的买房人也开始游走在各大售楼处，一些摇号红盘也准备加推登记。
但就合肥目前的楼市行情看，不同的板块，不同的项目，差别还是很大的……
01、臻悦、时代星河即将登记 市区5盘加推
目前合肥还有3盘正在登记，接下来还有2大摇号红盘即将加推。
1、庐阳北的兴港和昌湖畔云栖11幢、9幢登记中，共16套房源，均为前期挑选剩余房源，除了一套10楼，其他均为顶楼和5楼及以下。
2、瑶海主城文一墨香轩6#楼登记中，为10层多层产品，共40套房源，面积96-110㎡，均价约1.8万/㎡。
3、包河主城区旭辉天阜越江来3#楼登记中，为17层小高产品共32套房源，面积140㎡，均价2.5万/㎡。
其中值得关注的就是瑶海主城文一墨香轩，前期开盘均触发摇号，其最大的优势就是价格，1.8万/㎡左右就可以买主城低密多层，还是挺香的。
除此以外，高新高速信达时代星河即将加推五批次房源，预计下周加推，推出北区7#、9#、南区6#、7#、15#、16#、18#楼，户型有高层108、118㎡、多层125㎡、142㎡、160㎡、小高层160㎡、180㎡，精装修交付，高层约2.4万/㎡，大平层2.55万/㎡，多层2.75万/㎡。
时代星河去年四次登记四次摇号，项目旁边体育中心和72班的学校也都在规划和建设，热度一直较高。
还有包河政务东的招商保利臻悦也爆出，物价已出即将开启三批次登记的信息。
预计下周将加推G2#、G10#、G7#楼，户型面积约121㎡、143㎡、187㎡。首付6成起，143㎡户型，刚需、二孩冻资不低于100万，普通客户不低于200万；187㎡户型，刚需、二孩不低于130万，普通客户不低于260万；121㎡户型，刚需、二孩不低于75万，普通客户不低于150万。
综合来看，文一墨香轩、时代星河、臻悦项目大概率还会产生摇号，有需要的刚需、改善们要多关注了。
02、省府、东新、政务东 这些板块持续火热
近一个月来，合肥市区约有二十多家楼盘开盘登记，但是最终能达到摇号条件的楼盘只有5个。
如刚刚登记结束的滨湖省府东的纯新盘高速尚如院，登记G8幢、G10幢共80套房源，其中刚需24套、人才8套，非刚需客户首付比例不低于8成。
高层G8#房源装修均价28191.46元/㎡，小高层G10#房源装修均价27019.46元/㎡，刚需、二孩按照3成冻资预计100万，普通客户按照8成冻资预计266万。
如此高置业成本下，据官方发布的消息，项目启动登记不足一分钟就触发摇号。
这速度在合肥也是罕见，可见项目热度。目前登记刚刚结束，具体多少人登记，官方还未公布，能触发“千人摇”吗？期待。
而在这不久前，瑶海东部新中心的一个纯新盘远大九璟湾，大年初五开始首次登记，推出G13#、G16#、G17#号楼，共162套房源，其中刚需49、人才17，毛坯均价17526元/㎡，非刚需首付不低于3成。
不限购，这是一个典型的刚需盘，且位于热门板块较为核心的位置。据悉，项目也是刚登记约50分钟左右即触发了摇号。
最终，项目162套房源，吸引登记通过人数约655人，包括刚需64人、非刚需591人，总体中签率约25%。
让东部新中心的热度成功从2022年跨越到了2023年。
另外，同样在大年初五登记的蜀山区意禾佶第，5#楼剩余的8套房源也吸引33人成功登记，触发摇号。
本次登记的8套房源其中5套为底复产品，其余3套为11、17和21层，65平，单价3万-3.2万/㎡。
意禾佶第体量很小，只有3栋楼，全部是小面积住宅产品，部分房源为回迁安置使用。目前外立面效果已经基本呈现出来了，商业玻璃幕墙也已经基本完工，最大的优势就是学区，中学学区为五十中学。
还有年初四登记的包河淝河板块的万科朗拾，推出G10、Y1号楼约74套房源，登记人数约350人左右，再次触发摇号，综合中签率约20%。
其实项目在去年12月底首开和1月初的加推中，也都均触发摇号，可谓“屡开屡摇”，热度不一般。
再往前看一看的话，还有包河区政务东板块的招商保利臻悦，元旦首开114套房，415人成功登记，触发摇号。10天后，再次加推100套房，371人成功登记，再次触发摇号。
综合来看，合肥市区热度较高的板块，不管刚需还是改善，热衷于购买的板块依然主要是省府、淝河、政务东、东部新中心等，2023年这些板块依然可以放心入。
这些要么是本身板块价值高，要么是依附高价值板块，要么发展潜力大。
这些触发摇号的楼盘呢？除了板块地段优势，他们自身还有这倒挂、性价比等优势。
地段和价格，依然是决定买房的关键因素。
03、开盘只卖出一两套 这些板块要谨慎
除了以上优质的板块，还有些板块今年可能要小心了。
如高新区的某楼盘开盘去化结果仅40%，这与我们认知里面的高新有很大的出入。
这主要是因为该盘价格相对较高，但其所处的点段环境又一般，买房人的接受度还不是很高，去化表现不佳。
蜀山区运河新城两盘入市去化表现也不好，曾经疯狂的板块，如今库存过剩，热度也迅速下降，今年大概率也是回暖有限。
但板块价格相对较低，周边刚需自住依然可以入，只是投资不建议。
另外就是三县楼市表现依然不理想。曾经热度高涨的肥西，也是因为大量供地下，库存大涨，区域热度下降，此次开盘的项目所在的滨湖西板块，楼盘众多，竞争加剧，去化持续缓慢。
长丰更不用说了，依然持续遇冷；肥东市场热度也一般，只是偶有几个项目，由于自身优势明显，表现出一定的热度，就如这次华盛和睦府，明显的价格优势，去化也相对较好。
虽说这些项目在春节前后入市，受到春节假期客户返乡的影响，市场置业热度不高。但也不得不承认，一些边缘板块，或是没有明显优势的项目，其热度自然较为低迷，去化压力较大。
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