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365淘房 合肥站 瑶海、新站限购取消后，我的第一反应就是新站的地应该好卖了。
首轮集中供地的新站全军覆没，这让原本热度就不高的区域市场又降了一个“度”。
而二轮集中供地的新站发生了大变化，其中一大变化就是涨价了。
同样，瑶海也涨价了。
01、面积小价又高
瑶海供应2宗袖珍地
瑶海在首轮集中供地中成功出让4宗地，其中还诞生一宗竞品质地块。
在第二轮集中供地中，瑶海拿出了2宗地，面积都不大，但价格都涨了。
一宗位于火车站板块，另一宗位于和平路板块。
跟着我们最新的航拍来了解一下这两宗地的详细情况。
1、瑶海05号地块
瑶海区YH202205号地块面积为35.92亩，住宅容积率≤1.8，无任何代建要求。商品住宅（毛坯）平均备案价格17061元/㎡。
该地块位于瑶海区白龙路以西、青龙路以北，在火车站板块内，大致方位在火车以西，北二环以南。
通过航拍图可以看出，瑶海05号地块附近的配套情况。
该地块周边小区林立，南侧、东侧以安置房为主，西侧为元一名城，北侧则是一片空地。
我们再看一下该地块的周边配套，首先是交通方面，地块东侧白龙路、新蚌埠路，南侧有临泉路，3号线淮南路站距离地块1公里左右。
在教育医疗方面，元一名城小学在地块西侧500米以内，安徽省第二人民医院在地块以北1.5公里范围内。
不利因素：临近铁轨，后期噪音或难以避免；大型商超有所欠缺。
通过航拍可以看出，地块上还有些许建筑物，后期还需清理，入市时间将延迟。
2、瑶海06号地块
瑶海区YH202206号地块相比于瑶海05号地块面积更小，只有30.16亩，住宅容积率≤1.4。商品住宅（毛坯）平均备案价格19555元/㎡。
根据代建要求，还需修建地块东侧约4.13亩的游园，建成验收合格后，无偿移交瑶海区政府。
该地块在和平路板块内，位于瑶海区和平路以北、肥东路以西。
该地块位于老城中心，周边配套设施较为完善。周边小区林立，居住氛围较高。
和平小学、合肥5中、合肥41中等学校分布在地块附近；合肥市第二人民医院距离地块以西700米左右；4号线唐桥站距离地块以东1公里左右，东二环路与裕溪路主干道也在该地块附近。
地块区位优势明显，但也有劣势。
除了地块面积较小的劣势以外，城市界面老旧也是不利因素之一。
目前该地块为净地状态，方便后期开发。
综上来看，瑶海05号地块交通环境较好，周边基础设施一般；瑶海06号地块位于老城中心，周边配套设施较为完善，居住氛围较高。
02、两宗114亩
供地大户就两宗
新站区此次供应两宗地，其中一宗为首轮供地的遗留地，另一宗为纯居住用地。
1、新站03号地块
新站区XZ202203号地块面积71.19亩，是一宗商住混合，其中居住64.07亩、商业7.12亩。商品住宅（毛坯）平均备案价格14422元/㎡。
该地块位于新站高新区学林路以南、大众路以东，具体四至范围，东至规划支路西、西至大众路、南至规划育德路、北至学林路。
该地块为首轮供地中的遗留地。新站03号地块西侧为大众路及合肥经贸旅游学校，北侧、南侧均为空地。
该地块最大劣势在于周边竞品项目多，且均位于地块北侧，其中有融创邦泰云起星辰、金辉锦绣云庭、文一朗书轩、禹洲嘉誉尚里、美的金科郡、纯新盘光合森林。
同时，地块周边建成度较低，基础设施配套不全。
目前，该地块为净地状态，后期开发较为方便。
2、新站07号地块
新站区XZ202207号地块面积42.81亩，纯居住用地，住宅容积率≤2.0。商品住宅（毛坯）平均备案价格16274元/㎡。
该地块位于新站高新区规划秋蒲路以南、规划春晓路以西。
该地块东侧中海熙园、乐富强观悦台，西侧为工业园区，周边基础设施配套不足，教育、医疗、商业等资源有待完善。
但是该宗地毛坯限价创下新高，已达16274元/㎡，较之前上涨了1700元/㎡左右。
若加满装修标准，后期入市均价将达到2万/㎡左右，新站区房价将突破新高。
若成功出让，对于邻居中海熙园来说是好消息，去化速度或将提升。
综上两宗地来看，新站两宗地周边基础设施配套都有待完善，整体资源较差，劣势较大。
03、限价上涨
瑶、新稳居2万/㎡时代
瑶海、新站限购取消后，区域内市场确实一度升温了。根据安徽楼市最新统计的销量数据显示，5月份新站区新房网签备案量为665套，位居全市第一；瑶海区的网签量为478套位居第二位。
可见瑶海、新站的市场在某种程度上确实上升了。
二手房市场方面，新站、瑶海两区内的二手房东立马涨价，龙湖春江紫宸上涨10万、华润万橡府房价上涨6万-17万不等。
此外，一些刚上新的房源，挂牌价也是比市场价要高出2000元/㎡左右。
表面上看，新房、二手房市场带给我们的反应是这三大关键词“买”、“热”、“回温”！
这些反应到土地市场上，一大反应便是毛坯限价大涨！
瑶海202205号地块可以对比去年二轮供地中瑶海202106号地块（也就是龙湖上城）。两者都位于火车站板块，其中瑶海202205号地块毛坯限价17061元/㎡，瑶海202106号地块毛坯限价16857元/㎡，上涨204元/㎡。
其次，瑶海202206号地块毛坯限价19555元/㎡，加满装修标准后，后期入市均价稳居2.2-2.3万/㎡。
同时，新站区XZ202207号地块与去年首批供地中新站区XZ202201号地块（中海熙园）的毛坯限价上涨了1700元/㎡。
由此可以看出，新站、瑶海的房价在未来将稳居2万/㎡时代。
04、能否成交？
成为瑶、新二供的难题
虽然新站限购取消了，市场热度也起来了，但是新站各家的楼盘去化程度却难以言表。
根据合富研究所最新去化数据显示，新站两盘去化率分别为15%、5%，这比肥东、长丰的某些楼盘去化率还低。
在市场认可度方面，瑶海、新站一直处于弱势。再加上瑶海、新站地块限价上涨，将部分市场挤压到运河新城。这也让新站03号、05号地块的去向蒙上一层阴影。
再加上，新站03号、05号地块周边竞品项目多，这也导致地块出让的难度再上一层楼。
不过好在，新站区新房库存量给了成功出让的希望。
根据安徽楼市最新统计各区的数据来看，新站、瑶海库存量都处于下降趋势，
新站区目前库存为3008套，目前区域内的新盘数量也较多，而且首轮供地全军覆没，使得新房上市量减少，库存也在走下坡路。
瑶海区目前库存为4592套，看似库存量很多，其实是加上安置房的数量，实际库存量也就2000多套，而且最近几宗地都没有成交，未来库存很不乐观。
一方面市场认可度不高，一方面库存量持续下跌；一方面限价上涨，一方面限购取消。
瑶海、新站4宗地处于一个较为复杂的环境，但抽丝剥茧的来看，还是挺明朗的，新站2宗地成功出让的难度较高，去向不明；瑶海老城区的06号地块成交概率较高，瑶海05号地块成交难度较大，或将流拍。
结语
此次第二轮集中供地的新站、瑶海能否成功出让，成为检验市场热度的试金石。
这一切都要交给时间。6月23日土拍盛宴，新站、瑶海将成为焦点中的焦点，让我们拭目以待。
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