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编者按：
2022年合肥首轮集中供地已经发布，32宗约2658.57亩地，供应量相当于2021年全年成交地块总量的一半，若能全部成交，势必将对今年合肥新房、二手房市场造成较大冲击。
且优质地块众多，每宗土地都意义深远，如滨湖省府中轴连推3宗地，包河卓越城拉开了大建设的序幕，蜀山运河新城、瑶海东部新中心大量供地……
如此“饕餮盛宴”，房企会如何下手呢？土市热度会回升吗？365淘房独家策划《潮涌》，为大家带来地块、板块、土拍等的相关深度解析！
去年最后一次集中供地，随着瑶海2宗地折戟沉沙，以全年只成交了2宗地的成绩结束了2021年的三轮土拍。
一方面是受市场环境与房企资金压力大，另一方面配建要求的因素不能忽略。
“一年之计在于春”，合肥第一轮集中供地来了，而瑶海也掏出了宝贝——东部新中心土地首次入市。
这是不是意味着东部新中心的元年要开始了？
此次瑶海一共推出4宗地，既有上次的遗留地块，也有备受关注的东部新中心，超300亩的土地，
值得注意的是，此次瑶海供应的4块地均无配建租赁住房要求，这大大减轻了房地产开发商拿地的压力。
01、东部新中心上新 补仓超2000套
在第一轮合肥集中供地上，东部新中心无疑是一大亮点。
首次登上土拍荧幕的东部新中心，一共拿出两块地，分别是瑶海YH202202号、瑶海YH202204号，共计196.13亩，其中：
瑶海YH202202号地块面积为130.96亩，其中居住96.03亩，商业22.79亩，代建幼儿园12.14亩。商品住宅（毛坯）平均备案价格15505元/㎡。
瑶海YH202204号地块面积为65.17亩，其中居住57.06亩，代建幼儿园8.11亩。商品住宅（毛坯）平均备案价格15375元/㎡。
瑶海YH202202号地块
该地块位于东部新中心板块，具体位置：东至广德路，西至雨山路，南至桃花潭西路，北至轨道永久用地范围线及高亮路。
瑶海YH202202号地块方正，是净地状态，方便后期开发。
从航拍中可以看到，地块西侧是去年招标成功，投资近11亿的合肥市儿童医院，今年或将开发。同时，在往西侧1.5公里左右，便是瑶海区东部新中心产业转型的主阵地——中国网谷。
地块北侧是轨道交通6号线振兴南路站，目前正在紧锣密鼓的建设中，据悉将于2026年开通运营。同时，再往北是裕溪路高架，再加上西侧的郎溪路高架，届时，不管是开车还是坐地铁，出行都非常方便。
地块南侧是规划好的和平路小学新本部，目前也是净地状态，预计于今年破土开工。中学方面，是距离该地块西侧直线2公里左右的三十八中滨河校区。
地块东侧是没有建成连接的广德路，而一路之隔便是东部新中心的核心区域。
按照规划，居住面积96.03亩，容积率≤2.0，若按一套房源100㎡的话，地块未来可提供约1280套房源，对瑶海区来说是一次重大补仓。
同时，02号地块商品住宅（毛坯）平均备案价格15505元/㎡，是此次瑶海供地中毛坯限价最低的，在价格上有优势，后期精装入市，预计在1.8万元/㎡。
由此可见，该地块优势较为明显，但劣势也不可忽略。
目前，该地块周边都是空地，建成度较低，商业配套不完善，居住氛围感较低。若成功出让，开发商和买房人都需等待周边配套成熟。不过，在我看来，优质地段值得等待。
瑶海YH202204号地块
该地段同样位于东部新中心，不过相较于02号地块而言，周边建成度更高，配套更成熟。
04号地块位于幸福路西侧，裕溪路南侧，枞阳路东侧，有围墙阻挡，地块同样是净地状态，后期方便开发。
其实，04号地块是一整个地块分割为三，04号地块处于正中间，南侧是三十八中滨河校区（规划），北侧是商业用地。
也就是说，后期有大型商超和优质中学，同时，地块东侧500米左右是幸福路小学。
值得注意的是，04号地块若成功出让，还需修建天井湖路，该路段连接枞阳路和幸福路。
交通方面，通行可以上北侧的裕溪路高架或南侧的郎溪路高架，同时临近东二环路，多路公交车可达周边站点，1公里内有地铁6号线振兴南路站。
商业方面，除了规划好的商业用地，还有北边的红光农贸市场。日后购物方面不成问题。
按照规划，居住面积57.06亩，容积率≤2.0，若一套房源100㎡的话，地块未来可提供大约760套房源。
04号地块商品住宅（毛坯）平均备案价格15375元/㎡，后期精装入市，预计在1.8万元/㎡。
劣势方面，地块周边的二手房建筑年龄大，较为老旧，回迁安置房较多，同时还存在民房，居住舒适度不高。
同时，价格方面也没有形成二手房倒挂，可以看到周边二手房价格均在1.0万元/㎡左右，如幸福园在某二手房网站挂牌价在9600元/㎡-1.1万元/㎡，仙居苑也在1.0万元/㎡左右。
两宗地都位于合肥当下热门区域东部新中心板块，并且没有配建保障性租赁住房，为的就是将开发商的目光吸引到城东来。
02、遗留地再次入市 明星地块再现
此次，瑶海供地中除了东部新中心的两宗优质地块，还有去年第三次集中供地没有出让的土地，共计130.7亩，分别是：
瑶海YH202201号地块面积为94.76亩，其中居住46.68亩，商住混合33.89亩（商业部分建筑面积应不少于计容总建筑面积30%），代建幼儿园14.19亩。商品住宅（毛坯）平均备案价格17218元/㎡。
瑶海YH202203号地块面积为35.94亩，是一宗商住混合用地（住宅计容建筑面积不超过总计容建筑面积的85%）。商品住宅（毛坯）平均备案价格15753元/㎡。
瑶海YH202201号地块
临近地铁，左边商超，右边家居卖场，前有公园、后有学校，对于首轮土拍中，我最看好的就是01号地块，其地段优势堪比龙湖天玺，甚至有过之无不及。
地块现状：整块地较为不规则状，原先地块上部分残留建筑已经被清理，还有周边居民在种植蔬菜。
周边交通：以长江东路为主路，东至肥东路，西至定远路，北至凤阳东路。同时，2号线沿线，往西500米左右就是东五里井站。公交方面，有2路、15路、159路、710路，可直达市内。整体上，出行较为方便。
周边学校：蚌埠路第四小学就在地块后面，小学对面是小天鹅幼儿园，西南边900米左右是合肥市三十八中（南陵路分校），同时，后期还将配建幼儿园，教育资源较丰富。
周边商业、医疗等其他配套：临近宝业东城广场、居然之家，电影院、大型超市、海底捞、家居城等都在其中，娱乐和购物基本满足；合肥市第二人民医院（住院部）坐落在地块边上，另外合肥同仁康复医院沿定远路800米左右，总体上医疗资源较丰富；同时，对面就是花冲公园，可以在周末或夜晚到公园里休闲散步。
地块劣势：西边的老旧小区带来的陈旧感十足。还有机电厂宿舍还在拆迁中，可能在居住舒适度上不高。
按照规划，居住面积46.68亩，容积率≤2.2，商住混合33.89（商业部分建筑面积应不少于计容总建筑面积的30%），商住混合B地块容积率≤2.5，若一套房源100㎡的话，地块未来可提供大约1000套房源。
瑶海YH202203号地块
此次土拍中，瑶海区YH202203号地块仅有35.94亩，妥妥的一个袖珍地块。上次去看的时候，土地正在翻修并拆除建筑，这次去看发现已经拆除完毕。
地块位于丰乐亭路以南、通达路以东，是一块商住混合地块。
该地块整体被创智家园、瑞泰和园、文一名门名城、海州景秀世家等小区围合，周边建成度高，商铺林立，生活较为方便。
正因为周边配套成熟，建筑年龄也较大，周边还有烂尾楼，据悉，创智家园就是一栋烂尾楼，而且创智家园26楼，若是建筑建成后，采光也是一个问题。
根据要求，该地块居住容积率≤1.6，预计建成产品以多层为主，商品住宅毛坯最高限价15753元/㎡，后期加上精装，备案价可能在1.8万元/㎡左右。
值得注意的是，这两宗地都取消了配建租赁用房，居住方面比较纯粹，也减轻了开发商拿地的成本。
结语
设立5大片区后，合肥开始精准发力。
不管是运河新城从边陲小镇翻身成为未来科技城，还是骆岗中央公园的建设项目一个接着一个。
五大片区开足马力发展的同时，也带动周边住房市场的发展。
此次首轮供地中，东部新中心的土地入市就是一个信号，或许就是开启东部新中心的元年。
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