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365淘房 合肥站 倒挂这件事，利好新房快速去化。因此，看来总是先有高价二手房在前，而后才有高倒挂的新房。
其实，两者的关系并不单纯。
还记得去年十月底的滨湖市场吗？一块高价成交的土地，激起了周围大半二手房房东的“奋斗”情绪。
后来，合肥摇号、指导价等政策背后，都有这段时期的影响。
一年多后，故事又在肥西重演了。只不过，发生地是肥西，利好的却不只是肥西，大半是经开。
先说结果：
肥西保利拾光年与周边二手房形成了很高的倒挂，约有7000-8000元/㎡。这吸引了一大批情绪高涨的看房客。
据置业顾问说，在昨天低调开放售楼部之后，到访者令他们应接不暇。尽管他们已经通过预约看房、验资看房等手段进行了一些限流，尽管售楼部门前还有来自竞品楼盘的“截流小队”在干扰流量，都依然没对来访量产生大影响。
大品牌、好地段、高倒挂三个优势足以令人忽略它是肥西产权这一事实。
当然，任是谁都无需质疑央企保利的品牌优越性，以及它肥西价格&经开位置的性价比。
而“高倒挂”这一点，作为肥西保利拾光年的致命引力，还是值得细究一番的。
看一组数据：
尚泽大都会2.8万/㎡、丰大国际2.5万/㎡、百乐门悦府2.4万/㎡、金大地时代天街2.5万/㎡、繁华世家2.1万/㎡、没入镜的华地润园2.7万/㎡。
图|截自二手房网站挂牌均价，仅供参考，下同
再看肥西保利拾光年，均价1.8万/㎡，首批备案房源单价在1.7-2万/㎡之间。
粗算下来，两者之间约有1000-10000元/㎡的价差。
倒挂10000元/㎡的那个是尚泽大都会，是位于肥西保利拾光年对面的商住区，再往北就是百乐门、金大地、华地润园等；
那从保利拾光年往南看呢？有多少倒挂？
答案是：基本倒挂为负，-5000-1000元/㎡左右。
肥西保利拾光年斜对面是肥西汇丰苹果小镇，挂牌均价2.1万/㎡，倒挂约为1000元/㎡；在肥西保利一路之隔的东面和南面，国轩名门1.6万/㎡，明珠华庭1.4万/㎡，名筑花园1.7万/㎡，与肥西保利拾光年倒挂-5000元/㎡到-1000元/㎡左右。
似乎，没有什么规律？
从一年前回顾下事实：
2021年1月底到2月底这段时间，明珠片区有五个小区联名请愿：
所为两件事，一是为孩子能就近入学而催促官方尽快落实繁华学校的建设项目；二是建议168玫瑰园或类168玫瑰园的优质教育资源落地繁华学校或落地明珠片区学区范围内。
2021年“3·5”土拍，华地润园对面的地块被伟星高价竞得，竞自持高达50200㎡，为当前经开“地王”。
同时，在二手房网站上，明珠片区几个小区的价格走势图也在该时间段出现了非常明显的上扬：
1，尚泽大都会，2021年2月份均价为1.8万/㎡，3月份均价为2.4万/㎡，2022年1月份均价为2.8万/㎡。
2，百乐门悦府，2021年2月均价1.7万/㎡，3月均价1.9万/㎡，4月均价2.1万/㎡，2022年1月均价2.4万/㎡。
3，金大地时代天街，2021年2月份均价1.6万/㎡，3月份均价1.8万/㎡，4月份均价2.2万/㎡，2022年1月均价2.6万/㎡。
除此之外，还有华地润园、繁华世家、丰大国际等小区，其近一年价格走势颇为相近。
问，得以价格猛蹿的明珠片区，2021年，是不是它们高光年份？
再看一组数据：
6月17日，百乐门25617元/㎡；4月16日，丰大国际22525元/㎡；7月18日，金大地26213元/㎡；7月10日，尚泽大都会26749元/㎡；8月18日，华地润园27790元/㎡……
这是分别是各小区较新的6次成交记录中，单价最高的一组数据。
分开来看：
尚泽大都会，2月27日至12月10日，共成交6套，低者五六千一平（估计是商办公寓），高者1.6-2.2-2.6万/㎡。
还记得吗？尚泽大都会当前挂牌均价2.8万/㎡……
丰大国际，6套最新的成交记录产生于1月29日至6月9日，除最高2.2万/㎡那套之外，其余多在2万/㎡以下。
要知道，丰大国际当前挂牌均价高达2.5万/㎡……
金大地时代天街，最新的6套成交于7月4日至11月29日，皆是小面积的一室户型，只有3套是高于2万/㎡成交。
注意，其当前挂牌均价为2.5万/㎡。
繁华世家，6套最新的成交记录产生于2月25日至12月17日，整体价格较小区均价偏低，只有1套房源的成交价高出了2万/㎡。
而它当前的挂牌均价为2.1万/㎡。
简单总结为，除了华地润园和金大地外，上述几个小区近期并无高于小区均价的成交房源。
而在以往，无论是成交数据还是挂牌数据，小区均价都是相对偏低的一个数据，是因为小区内大多是较低价的房源，所以平均数值被拉低。
那在这几个小区里，是不是可以理解为，价格相对较高的挂牌房源，相对占比更高？还是说，挂价较高的那一套，远远拉高了平均值？
比如当前的尚泽大都会，在售53套房源，虽然仅有9套房源挂牌单价高出小区均价2.8万/㎡，但是这9套房源里，有3套均价超出3.8万/㎡，价格最高的一套，已经突破了4万/㎡……
结语
谨以此建议诸君：买房是大事，三思而后行。有些想法，看个乐呵，想想就得了，千万别当真……
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