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365淘房 合肥站 包河经开区（俗称：省府北）中骏世界城的备案价出炉，均价为25046元/㎡，好楼层单价达到26350元/㎡；而“6·3”土拍上，这块地的毛坯限价为21151元㎡，价差为3895元/㎡，所设名目是装修成本、装配式补贴等……
备案价一出炉，许多网友的关注焦点是：这个价格还有优势吗？
合理突破限价
给毛坯商品房的均价定上限，是今年土地市场上的一大看点。
无论市区还是三县，几乎每一宗地的公示信息里都包含了“商品住宅（毛坯）平均备案价格”这一项，后面的“其它”事项里还会补充陈述两条内容：
1，竞得人须采取“成交楼面价+综合成本（含合理利润）”的方式确定项目商品住宅平均备案价格，不得突破各宗地单独确定的商品住宅平均备案价格。
2，原则上，同一楼幢的同一套型价差就控制在10%以内。
再加上土拍新规里的“地下室不计容”，那么今年大部分的地块项目都能得出一个大概的价格。
以中骏世界城为例，毛坯限价21151元/㎡，若只有3层，那么为了使整幢楼平均价格为21151元/㎡，可以设计为1F价格为19035元/㎡（均价基础上降价10%），而3F才可以定价23266元/㎡（加价10%），以此控制均价持恒。
当然，这样的设想结果是理论化的，其运算依据是一些看似非常透明的价格公示信息：没有地下室拉低均价、均价被固定、各楼层价差也被固定。
图|针对肥西某2宗地块的地价，Y房企家的土地工作人员表达了相关阐述
而且，根据公示信息以及某Y姓房企土地前期的解释，即便是要做装修，也不能突破限价。
这是许多房企在做土拍准备工作时必须要了解的一项内容，即摸清未来价格上限，是否能以加精装等方式突破限价，以提高利润率，从而决定拿地与否。
否则，低限价+高自持的土地成本会大大降低房企的操盘能力及拿地意愿。
别的地块尚不清楚，但肥西08、09以及肥西江淮厂地块，Y家及其它家房企均从发改委处得到了否定的回答，他们表示：不可以突破限价。这也与土地公示的信息指向一致。
但从首场土拍到现在，6个多月的时间已经过去，许多楼盘已经公示了规划信息，有的也已经公示了备案价格。
备案价格显示：装修商品房的备案均价可以高于毛坯限价。
今天发生的例子是中骏世界城，往前翻，前两天的例子是联发正荣滨语听湖，再早还有滨湖置地栢悦轩，都是以装修的价格突破了毛坯的限价；往后预测，肥西金辉、光明、保利以及滨湖建发是否都有可能备得比毛坯限价要高？
消倒挂驱逐炒房客，以退为进？
如果单纯说价格，各开发商目前的备案价格确实没有与“毛坯限价”相冲突。
置地栢悦轩，地块毛坯限价22909元/㎡，但自持13600㎡，实际楼面价已远超15545元/㎡。若仍以2.2万/㎡毛坯价对外销售，只有5000元/㎡左右的建造空间，无论是出于对利润还是住房建造品质的考虑，这都显得捉襟见肘。
因此开源节流就成了一个选择。备案26408元/㎡，其中就包含了3500元/㎡的装修标准。换言之，其毛坯价格确实为22909元/㎡。
联发正荣滨语听湖也一样，自持44600㎡。备案27699元/㎡，毛坯限价23706元/㎡。前后价差3993元/㎡，除了3500元/㎡的装修标准外，当还有约500元/㎡的装配式补贴；
中骏世界城的不可售部分更高，足有53800㎡。当初毛坯限价约为21151元/㎡，今日备案25046元/㎡，3895元/㎡的价差里同样包含3500元/㎡的装修标准和约400元/㎡的装配式补贴。
土地价格更透明的当下，开发商转而把利润空间放到具有可操作性的装修标准里，这似乎是无可厚非的。区别大概在于，投射到市场上，不同群体会有不同反应。
一是，存在装不装修的差别。自住客户可能更看重自主装修，效果、成本等皆可自控，且不论开发商统一的装修效果能不能令每一位业主满意。就是这些少则30万，多则上百万的装修费用，是不是全属于必要费用呢？这或许是业主最大的考量？
图|全景供图
无论是自住还是投资，拿到毛坯房后，用10万左右的成本简单装修入住或转卖，这应该是大多业主的处理方式。
二是，因装修多出来的总价无形中拉高了置业门槛。总价多少决定了置业门槛，而除了户型的面积之外，装修也是影响总价多少的关键因素。如果在销售时就把装修算进去，则是直接拔高了置业门槛，买房人也需要把装修的钱款提前2年准备好。
三是，破了限价的备案价使产品与周边的倒挂缩小了。打新群体的一大关注焦点就是标的物与周边二手房的倒挂。而现在的备案价均在限价基础上抬升了3000-5000元/㎡，也就使得与周边的二手房缩小了3000-5000元/㎡的价差。
这三五千，很多时候恰好是与周边的最大价差，新房往上抬一点，未来转手可能就会少赚一点，直到没有赚头……
例如联发正荣滨语听湖，周边二手房目前价格约在2.7-2.9万/㎡，那么标准层价格已超2.9万/㎡的联发项目，还有多少投资客会选择呢？
在讨论“为什么开发商能突破限价？”这一问题时，似乎把它看成是坚持“房住不炒”、以退为进的手段之一，也未尝不可？
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