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365淘房 合肥站 肥西：2021年市场对三县很友好，前11个月我都在狂奔，没成想，最后1个月拉跨了……
是谁？在重启肥西的分销！
这两天的朋友圈，忽然很多人都在推送肥西某楼盘。
粗看以为是该楼盘的置业顾问要做月底业绩考核了，仔细一瞅发现事情不简单：
信息发布者皆不是该楼盘置业顾问，而是中介朋友们，他们来自中某集团、58某房、某居、某壳，头像清一色“上白下黑”，昵称里首字母“A”是标配，编辑的信息大差不差，表情符号+价格重点突出“物美价廉”一词……
这一致的标准化动作分明是在说：来活了！
“你好，请问这家楼盘是不是又重新和你们做分销了？
——是有分销
那是不是就能2.5成买到了呢？
——正常首付”
小编向某壳家的中介朋友求证，他们称：有分销。
9月初，小编也曾咨询过这位中介朋友。当时的肥西正值高热期，几乎每家都要求全款优先、高首付优先、五成起参与选房。那位中介朋友在得知“我”确实资金有限后，还劝“我”去新站、长丰去看看，或者法拍房里捡个漏也照。
2个多月过去，肥西竟然开始跟中介合作销售了。虽然在价格及首付上，尚未出现明显的让步，但这一举动确实说明，肥西需要“走量”了。
至此，肥西与分销阔别近一年后，终于又再携手。
为何？肥西销量开始下滑！
始终领跑三县的肥西，究竟为何也开始要做分销了？
表象看，是因为最近肥西的去化不理想，销量开始下滑。
在合富数据上可以发现，7月份时，肥西新房正值高热期，无论是接近尾盘的通和天誉还是位置较远的祥源花世界，亦或是刚刚首开售罄316套房又趁热加推一栋毛坯小高层的华地伟星龙川时代，都轻松地做到了100%去化。
这种热度一直延续到9月底，各盘加推数百套房，也几乎能一售而空。
7·11-7·17（29周）
9·12-9·25（38、39周）
9·26-10·9（40、41周）
10·17-10·23（43周）
10·24-10·30（44周）
10·31-11·6（45周）
图|合富研究院数据（不完全统计，仅供参考）
但在那之后，各楼盘的价格并没出现什么大变化，但销量却开始走下坡路，去化率从100%，降为90%，又降到80%……
而刚刚又备案了541套房的这家楼盘，恰逢这种下行趋势。于是，顶着巨大销售压力的它，就重新考虑到了分销——这个能带来大批量客源的项目。
从点到面，销量下滑的本质与该楼盘本身并无多大干系，纯属外在环境影响。
图|楼面，全景供图
该楼盘一没涨价，二无负面影响，虽是两家开发商合作开发的高自持大盘，但“不限购不限售不摇号+肥西价值预期+双品牌溢价+低价+近规划地铁”等价值点仍然能为它引来不少流量，包括投资客。
但无论是该楼盘还是整个肥西，都过于依赖合肥其它区域的外溢效果，深受板块轮动的影响。市区选择少时，肥西便得势，反之亦如是。
眼下的肥西，正是受到了外溢效果的反噬。
临近年尾，包括市区新房在内，各楼盘都开始大量推货。粗略数一数，光这个还没过完的11月，市区就有近30个楼盘开启登记程序，总供给3275套房，其中约有1000套供给刚需。
这其中还多是热点楼盘。比如高新龙湖光年，11月份已经推出529套房，每次均摇号；再如滨湖中海九樾、包河琥珀晴川里，均是大批量供货，也都达到了摇号标准。
纵观全年，这种场景可以说是“年末限定”，所以才集中地占据了大部分流量。是以，肥西、新站、瑶海等“易波动”区域的销售数据会明显下跌，才会重启分销人为拉来流量。
结语
分销，分而销之。
与开发商而言，这是很正常的销售策略；于市场而言，这是市场不景气时的自然产物，不能影射成“某楼盘质量如何如何”。
但于买房人而言，必须要理性，被大巴车拉去看房的不一定真是要买房的，有可能是气氛组。既不要被这种热闹的现象迷了眼，也别被中介朋友三言两语劝去充数。只是充数倒还好，脑子一热付了定金，那就意味着，钱包要瘪了……
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