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365淘房 合肥站 最近，肥西两大纯新盘进入人们的视野，均价1.8万元的新房出现在肥西，能扛得住吗？
01、肥西振兴、保利放风价1.8万元/㎡
近日，肥西两大纯新盘案名曝光：保利拾光年与振兴湖境。
保利和振兴这两大纯新盘均是以改善为主，户型都在100平以上。以毛坯限价1.5万元的价格来说，还是很香的，但两大楼盘都以精装修交付，那么就会在原有的价格上加上几千。
更何况，保利和振兴都以较高的溢价率拍得这两块地。
其中，保利以1293万元/亩竞得肥西经开区FX202114-2号地块，溢价率29.95%，商品住宅（毛坯）平均备案价格15199元/㎡。
振兴以单价1423万元/亩竞得肥西14-1号居住用地，原址是江淮汽车厂，溢价率29.95%，商品住宅（毛坯）平均备案价格15199元/㎡。
并且，根据最新曝光的规划，保利总共建设16栋楼，其中2栋大高层，7栋小高层，7栋低密度多层。预计高层均价1.7-1.8万元/㎡，多层均价1.9-2万元/㎡，装修交付，据爆料最快1月份首开3栋多层。
（保利拾光年鸟瞰效果图）
肥西振兴拟建13栋住宅楼，其中3栋低密度多层，10栋高层。预计高层1.7-1.8万元/㎡，多层1.9-2万元/㎡，装修交付，预计2022年2-3月首开。
也就是说，肥西两大纯新盘都瞄准了1.8万元/㎡的价格新高地，甚至有的房源定价2万元左右。
02、肥西新房均价1.5万元
两大纯新盘不约而同将定价放在1.8万元/㎡左右，将原本1.5万元/㎡-1.6万元/㎡肥西新房市场拉到了1.8万元/㎡-2万元/㎡的价格。
这不禁让人诧异，肥西的新房价格都到1.8万元了吗？我随即查了一下，发现肥西新房均价在1.5万元左右，即便是微创佳兆业未来城也不过才16500元/㎡，远没有达到1.8万元。
在新房市场中，肥西热度一直比较高。根据合富最新统计，肥西的皖投国滨世家最近一次加推去化率已达85%。虽然没有之前的100%的去化，但在下半年市场行情下行的阶段依然有8成的去化，可见肥西的新房市场购买力依旧可观。
在背靠经开区、高新区两大热门板块，又有价格上的优势，肥西一直以来都是合肥打新的热门选择之一。但是由于县域产权和高首付又劝退不少置业者。
那么在均价1.5万元的肥西新房市场，敢于挂价1.8万元，甚至2万元的保利拾光年和振兴湖境，是顺应市场变化吗？
毕竟，曾经还属于肥西的小庙，如今的运河新城已经踏进1.8万元时代，朝着2万元进发。
而肥西靠近经开的区域，明显开发程度更完善，会甘于落后吗？
在我看来：
1、当下，肥西新房市场迈进1.8万元时代，明显是在试探市场态度，毕竟是放风价，市场反应不强，或许之后的价格会降低。
2、肥西新房市场1.8万元，只适合靠近经开、高新和滨湖的区位，脱离了这两大板块，依旧是个县城。
3、未来一两年内，肥西新房市场1.8万元会成为常态。但只要他还是个县域，是县城产权，那么它的价值相对来说还是没有市区高。
03、肥西二手房形成区域价差
看完新房市场，我们在看肥西二手房市场。肥西二手房挂牌量接近6000套，二手房库存压力还是很大的。
同时，在某二手房网站上，肥西的二手房与新房出现倒挂现象明显，二手房均价已达1.8万元左右，和新房相比有3000元左右的价差。
而靠近高新、经开的柏堰、繁华新园以及桃花工业园地块，二手房已经超过2万元。
中海嶺湖湾就是因为近高新、紧邻柏堰湖、无竞品、毗邻月底即将开通的4号线，在10月份挂价2.6万元/㎡以上，但随着合肥二手房市场降温，库存又突破8万大关的市场行情下，中海嶺湖湾二手房挂价在2.2万元/㎡左右。
当然，这些只是挂牌价，其真实的成交价或许会比这低一些。
我又看了近经开的繁华新园和桃花工业园板块，其精装修挂牌价已在1.9万元/㎡，其中繁华新园的文一名门绿洲二手房挂价19256元/㎡，信地华地城二手房挂价20061元/㎡。
此外，属于桃花工业园的原树提香靠近地铁，紧邻翡翠湖，其二手房挂价已在2万元/㎡左右。
总结:
首先，在肥西，近高新、经开的区域房价都在1.9万元-2万元，若再加上近地铁，其房价甚至突破2万元大关。
其次，肥西房价区域差很大，二手房和新房价格存在区域性倒挂。
最后，肥西的房地产市场受高新、经开、滨湖三大热门板块的影响很大，且县区产权是制约肥西楼市发展的重要因素之一。
经过与二手房市场对比，看来保利拾光年与振兴湖境的精装修定价在1.8万元/㎡，是比较合理的。但是在购房者那里是否会接受，还需要经历考验。
预计明年首开的保利拾光年与振兴湖境，在肥西的新房市场开辟新的天地。房地产市场行情下行将持续到明年，那么在明年的新房市场中，肥西1.8万元的新房价格将何去何从？
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