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“大潮退去，才知道谁在裸泳”，巴菲特的这句名言用在当下的合肥楼市很合适。
上个周末，合肥10盘入市，有的楼盘基本卖光，有的楼盘去化不尽人意，具体情况，一起来看。
一、合肥上周10盘加推，4盘去化100%
据研究机构不完全统计，2021年第29周（7.11-7.17）合肥共有10盘推出709套房源，房企整体推货节奏仍较缓慢。
通过销售表现来看，4盘加推全部卖光。而一些相对难卖的项目，平推的情况下去化也能达到3-4成左右。
通过上面的表格，我们也能发现几个问题：
1、目前市面上销售类型较多的产品是小高层，高层基本上都是属于稀缺产品了。
2、上周市区有5盘推新，而三县推盘项目则达到了8家。这也说明，目前合肥市多区商品住宅的供货不足，推售主要以外围县域为主。
3、在县域当中，肥西三盘加推全部卖光，肥西楼市，有着比多个市区板块还高的市场活性，自然有着其独有的“底牌”所在。
4、长丰县市场热度回落，客户置业积极性相对较低，去化表现较差，整体市场分化加剧。
二、分化严重，有热亦有冷
从上周开盘数据中可以看出，两极分化格局依旧占据主导地位。
抛开现象看本质，造成这种两极分化现象的原因究竟是什么？
一方面，是区域热度。
长丰县竞品扎堆、板块价值尚未兑现，购房者观望情绪浓厚，导致区域内的楼盘普遍难卖，新房市场处于不温不火的状态。
大多数购房者，反而更倾向于有政策红利和想象空间的西南板块。
另一方面，是产品本身。
两级分化的合肥楼市，是市场的真实现状。
如今，合肥楼市脱去了“激进”的外衣，有限的资金更加集中于优质资产，核心地段的稀缺房源始终是购房者最为青睐的优质资产。
可以看到，在这片市场，只要性价比够高、地段够好、产品力够强，再贵的楼盘，依然能火。
在合肥楼市，滨湖毋庸置疑，一直都处于顶流位置。禹洲绿城蘭园在上周的开盘中也是“一房难求”，客户摇号抢64套房源，最终“无悬念”售罄。
对于想要入住滨湖的买房人来说，没有早打算和足够的购房金，给您的选择项会非常少。
县域作为合肥楼市的供货“大户”，僧多粥少去化何其难。从而导致去化缓慢，但只要价格合适、品质过关，性价比高还是能吸引到刚需的。
去化差异大的原因，这些楼盘的最终开盘数据更是能够反映出“人气”，大部分楼盘去化率不足40%.
一方面是由于位置、周边有不利因素且偏远的楼盘去化艰难；
另一方面是部分楼盘距离主城较远的区域，买房人接受度不高，升值空间不确定，投资属性不高，几乎都是地缘客户。
如今的市场，褪去了盲从和狂热，多了理性和从容，两极分化是如今合肥楼市的大趋势。
三、2021下半年还能买房吗？
曾经的合肥楼市，仅凭一个概念就可能将板块推上天。
很多小板块房价已在那时透支，一些无法从中套利的楼盘，让投资客们开始谨慎。
一些教育交通配套等刚性需求不突出的楼盘，也开始淡出刚需客的视野。
相比各项配套已经比较醇熟的板块，合肥楼市新兴板块的配套建设有较为明显的“弱势”，尤其是在交通、学区、商业等各方面都尚未完善的区域，板块的“成型”还需要一定的时间。
不难发现，倒挂盘、热门板块依旧是市场的宠儿，开盘即售罄仍是常态。
与此同时，相比刚需板块刚需楼盘的价格，新兴板块的价格不具备太多优势。价格高、板块价值前景不明，购房者自然选择“观望”。
从2021年开盘情况来可以预判，今年合肥楼市倒挂盘或将消失，热点板块、热门楼盘即使微涨仍不缺购买力，地段一般、产品一般的楼盘和没有规划利好支撑的板块，将面临巨大的压力。合肥楼市冷热不均的现象，或将持续加剧。
当然，对于不同类型的购房者而言，遇到的情境和问题也不相同：
1、2021年，在那些非热点板块，又或是说供过于求的区域中，购房者或许能得到更多尊重。刚需朋友要对自己的置业需求做出明确判断，才可出手。
2、改善型客户，是楼市的中流砥柱。对改善客户而言，供应变多，挑选余地更多，但买新卖旧难度更大。
3、投资客，在2021年不是没有机会，但劝你慎重慎重再慎重。一不小心被套牢的话，没个3年基本解不了套的。
我一直看好合肥楼市，但还是要和大家多说一句：房住不炒真的不是在开玩笑！
今年以来，全国一线城市、特大城市先后收紧调控，新一轮楼市调控或许已经开始了！从近期几个城市调控的力度来看，都是在严堵炒房漏洞，而不是出狠手、一刀切。
房地产行业的兴衰，波及大量上下游产业，更重要的，还有大量就业人口。而这些调控政策一定程度上是在打击炒房客，同时也是支持了刚需性住房需求。
对合肥楼市而言，高价盘陆续上市，房价不断被刷新，是非常重磅的信号。在房价格局已定，遍地高房价的情况下，及时上车是明智的选择。
结语
总的来说，在所谓的热销背后，两极分化依然是如今合肥楼市的大趋势。
热门的板块即便提高首付门槛、需要高昂的验资金额，房源依然能被抢购一空，而除此之外还有很大一部分板块即使首付2.5成，仍然面临着难卖出去的现状。
所以对于购房者来说，买房不止是价格方面的考虑，更是板块、配套等方面，全方位的综合考量，根据自己的需求，不盲从多比较非常重要。
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