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365淘房 合肥站
今天跟招商奥体公园的置业顾问沟通了一下，他说了一些这个新站纯新盘的内部信息，个人觉得，有必要跟各位读者通个气：
此项目高层放风价（均价，下同）1.8万/㎡，多层放风价2.1万/㎡，比我们之前认知的1.2万/㎡，高出太多！
新站，已经给了信号：谁也不等！
从均价1.2万/㎡到多层2.1万/㎡，新站在住房价格上已经给出了一个信号。
不过，置业顾问说了，“真实价格还是要等月底公示出来的备案价”，即此信号尚有变数。
但是，新站还有另一个已经确定的信号：库存和去化。
表|新站近几周去化结果，数据来源：安徽合富，仅供参考。
自市区摇号登记以来，新站共有10个项目上新，12次启动登记，总推货数量共计1183套，但却未有一盘达到1:1.5的房客比。
看似无人问津。
但是在之后的去化上，新站各盘的平均去化率高达84%，多盘去化都在9成以上。
那么新站的库存是多少？
根据安徽楼市的统计，4月底，新站库存为5350套，且已是连续7个月下跌。
这个趋势，加上这个去化速度，再看看眼下的库存量，新站的住房市场是要向卖方倾斜了吗？
有人会说：杞人忧天！6月的集中供地，新站就是一个大头，440亩居住地，可以补仓5800多套房了！
的确，6月的土拍会给新站乃至市区一个补仓。但是考虑工程建设周期之后，就会知道，新站的补仓时间点至少已经是年底，甚至是明年2、3月份。而在那之前的这7、8个月时间，购房者在新站的选择就只能是眼下这5000-套房。
还别忘了，招商奥体公园的放风价是1.8-2.1万/㎡，同时，也有许多像美的金科郡这样的优质地段的项目，在要求7成首付。
综合来看，新站的价格和库存，对应的门槛和机会，都没有“在等着谁”。
换言之，如果有购房者是把新站、瑶海这样的冷门区域当成备胎，计划在热门区域打新失败后，转战新站和瑶海择优买入，那么，他恐怕要失算了。
21天中，购房者接连失算……
事实上，自打摇号登记以来，购房者失算的事远不止此一项。
这涉及到一个周期：21天。
从登记到摇号结果公示，第一个完整走过摇号卖房流程的项目——上坤云栖麓向公众解答了一个问题：一个购房者的摇号资格会被锁多久？
答案是21天。在这期间，购房者的资格和权利被锁得死死的，因此，一步错，步步错，接连失算的事情就发生了。
一者，登记摇号，报名了，但是未通过审核。
这是目前尤为明显的一项损失。
阳光城檀悦，10000多人报名，结果只有3000多人通过审核，通过率仅有30%。
可以说，凡事报名的购房者大多都能确定自己符合条件，于是坐在电脑前捯饬一整天，终于报上了名，开始满心期待着摇号。
最终却因为资料提交得不全而被涮下来，这难道不是失算？
更大的损失是，从您点击提交那一刻起，您的购房资格将被锁死，直至该项目结束此次摇号。
二者，审核通过了，但是未能有幸摇中。
这是购房者自己无能为力的一项损失。
还是以阳光城檀悦为例：3000个通过的购房者，一起摇120套房，中签率低至4%！这其中，刚需房源仅有37套。
严格来说，这种主要靠运气的事谈不上失算与否，但归根结底，损失是由购房者承担的。
三者，有幸摇中，却无力承担高价房产附带的高压。
刑法上对于“过失”的认定有一种情形叫“过于自信的过失”，意即“以为自己能掌控得了局势，结果却是不能”。
、
在热门区域买房的诸多购房者，应该也存在这种心理。
看中滨湖阳光城或蘭园的高层，三成首付可低至74万，月供1万出头也可接受，似乎垫垫脚就能拥有。
但是，银行要求月流水稳定在2万元以上；并且，依据新8条“摇号所买的房产禁售3年”一规定，这样高的月供和流水，需要供给3年，甚至6年（从拿到产证之日起禁售三年，加之期房建设周期与办证周期）。
如此一来，高价期房将附带3-6年的还贷高压，购房者能否保证在此期间稳定月供、稳定生活？
能者居多，但一定不乏失算之后将房产法拍的购房者。
四者，买得起房，还得了贷，从此再不是刚需。
这是所有刚需必然发生的一项损失，本不必列举。但是，需要提出来的是：
在合肥，刚需可三成首付买房是一种政策保护，更是一项宝贵的权益。有了住房记录之后，热点区域二手房限购，新房摇号要高首付甚至全款，且摇号资格一锁就是3年。
这是一项不可逆的损失！
但这并不是最严重的的一项损失。
房企，扎堆登记，玩的就是快速回款
这第五项损失，是在这21天中，购房者被迫接受“顾此失彼”。
4月15日，合肥发布了摇号细则，明确指出：登记购房人自当期登记之日起，至摇号选房结果公示止，不得参加其他项目的购房摇号登记。
第一个摇号选房的上坤，4月27日12时开启登记，5月17日进行了摇号选房，至昨日12时18分公示选房结果。
历时21天。
这期间，800多组购房者成功登记，也成功被锁。
与此同时，市区共有22个项目开启登记，包括阳光城、蘭园、葛洲坝中国府、中海九樾、中海上东区、融创滨湖湾等重点楼盘。而这些项目，上述800多组购房者均不能参与登记。
其中，蘭园的高层和多层开启登记的时间正是18日上午10时，就差2个小时，这800人就解放了。
当然，这800人也不是什么大数，看阳光城的登记人数就知道了。很多人都是“弱水三千，只取一瓢饮”。昨天的文章下，有网友直呼：等蘭园等得耽误了其它的房子。
事实就是如此。上面的人要稳房价、稳预期，还得稳舆论，因此，他们会限制购房者的摇号次数，谨防出现北上广深的“万人摇”；
而另一头，开发商想摇号卖房吗？大多都不愿意。越自由的市场，约有自主权。首付越高，项目回款越快；客群越优质，口碑越有保障；与这些能变现的东西相比，超高的房客比带来的项目热度，不足为道。
因此，购房者会发现，越是高热的项目，越是近距离开启登记，彼此借力，以期降低自己的房客比。可惜，他们也失算了：没想到，合肥有钱的购房者竟然如此之多。
最新消息：上坤旁边的龙湖文德璟宸天著意向登记人数是941个。而此时，上坤的800人还未解封。这是小庙，近1800人被锁。
而滨湖，阳光城锁了10000人之后，据说蘭园登记首日就有5000人报名、被锁……
后续还有保利和光尘樾、佳兆业……有多少，锁多少，对于开发商来说，自是避无可避。
但想要在滨湖继续打新的购房者需要注意：这一波集中登记之后，滨湖6月出让的地块，如果都是竞自持达25%，那么它们需要建筑进度满80%之后入市，时间将会是明年下半年，甚至是后年。
在那之前，每一位购房者一个月仅有一次摇号机会，摇不到的，哪怕是转场去买新站，也会面临高首付、高总价或者低库存的风险。
结语
诚然，能够摇号买房是一大幸事。
但俗话说，对结果抱最大期望的同时，要尽最大的努力，做最坏的打算，摇号、买房，一应如是。
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