6月供地倒计时，新一轮房价格局颠覆又要来？

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已经进入6月，眼看着半年就要过去了。

下半年合肥楼市会怎么走，涨或降？有需求的客户，要不要趁早出手？如果出手，该买哪里？

这是最近收到的，大多网友关心的问题，不妨一起探讨下。

01  关于新房价格走势，基本可以定性——大盘上涨，局部板块面对竞争会有释放优惠。

大盘继续上涨原因有几个点：

其一，5.15房十条的政策在发酵，补贴、降利率、房票等等。虽然说现在观望者多，但也确实刺激到了有刚性需求的客群入场，买房群体基数增加了。

其二，在发布房十条时，官方特地强调了一个信息：近期，合肥将加大天鹅湖商务核心区域、骆岗公园周边区域、政务东区域、蜀西湖以及中安创谷区域、大蜀山及董铺水库周边区域稀缺优质地块供供应。

你品一品这段话的意思，明面上是加大改善住宅供应，满足改善需求。但往深了想，这何尝不是用优质地块对冲楼市下行，托底楼市热度，拔高房价上涨“预期”。

而且这可不是说说，就在5月下旬，官方在6月27日供地中增加了5宗，其中1宗位于热门的政务东、一宗是容积率1.1的董铺湖地块，一宗在经开一六八玫瑰园东校区学区范围内。

这些天赋不错的土地，想拿到，不拼地价成本是很难的。

而竞得者无论是出于成本利润考虑，又或者是迎合改善客群更高品质需求，出来的产品与价格必然又会刷新市场，提高买房门槛。

所以说，有需求的买房群体，该早还是得早。

02  那买哪里呢？

其实就牵扯到前文所说的：局部板块面对竞争会有优惠释放。

但需要强调一点，并非所有竞争板块均值得入。客观来说，现在买房要兼顾的点，是在板块具备一定的势能、产品底色较高的基础上，还有一定的价格友好性。

这么一排你就会发现，符合预期的似乎只有淝河板块。

一方面，作为合肥最新城市空间架构下的片区中心，淝河占位极高。同时又背靠滨湖、骆岗、东新、主城几个城市核心板块，享受多方利好辐射、客群外溢，板块上限极高。

图丨淝河板块实拍图

另一方面，淝河近几年的土地市场表现抢眼，2022年至今成交的土地中多达6宗摇号+竞品质，拿地的还都是国央企，给的产品还都是如保利“瑧悦”系这样的高端旗舰产品。

最后就是价格，也是因为土地市场供应增加，今年的淝河在新房供应上更充足，多家、集中的售卖节点，为了抢占优势，开发商必然会释放一定的优惠。

事实上，如果你最近有去淝河看过房，应该能直观感受到各家相对于备案价给出的优惠幅度。

对了，必须要强调的一点的是，淝河的包容性。

虽然板块势能很高、产品底色也不错，但在面积段并未效仿滨湖、骆岗动辄140-200㎡起步，大多数项目都保有了100㎡上下户型，在满足改善需求的同时，给到了刚改、首改客群更友好的上车总价门槛。

03  淝河板块内部，接近10盘同期在售，又该怎么选呢？

建议你关注5月底刚刚呈现现象级首开，热销4.6亿的保利海上瑧悦。因为大多数人的选择，足以证明其综合维度上的硬核。

图丨保利海上瑧悦开盘现场人气

从媒体角度看：

●同在淝河板块，但综合地段优势更高

保利海上瑧悦，在同板块它有着两个相对明显的优势。

其一，整个淝河的供地，大多是在郎溪路高架两侧，其中又一郎溪路高架以北为主。基于规划惯例，这就导致大部分项目的南立面是直面高架嘈杂噪音、灰尘以及动态城市界面的。

但保利海上瑧悦是在郎溪路高架南，再加之北侧又代建的公园绿地规划，整个项目受高架影响被降到最低，带来的改善低密生活也相对更纯粹。

其二，目前淝河板块不少项目北侧还存在不少建材厂，说实话还是挺影响感官的。相对来说，保利海上瑧悦紧邻上海路，也就是淝河的中芯区域，更是紧靠关镇河支流景观带，无论是区域界面，又或是生态环境，都相对更优。

●安徽首个“瑧悦”系，产品定位更高

众所周知，“悦”系是保利旗下高端产品系列，其拥有“不被定义的东方精神”内核，追求的是用精粹的东方文脉、经典精湛的工艺塑造扼守核心土地之上的藏品级产品。

●规划上，礼序、奢华等细节更吸睛

海上瑧悦，这一次带来的是以「现代东方 禅意简约」为主要设计理念的更极致化国风产品，以礼序、东方、雅趣三个切入点，奠定更高层次的美学和生活体验。

图丨保利海上瑧悦效果图

比如建筑排布上保利取意安徽山体天际线，将建筑串联成一个整体，并在屋顶形制中融入山川高低错落的概念，来展现历史古韵之美。

如此一来却换得的两重好处，一方面将东方意境的内核植入了社区的第一视觉点，另一方面也用此用2.4的容积率作出了3栋洋房、4栋小高、4栋高层的业态划分，得到了更低密、纯粹的社区全圈层。

图丨保利海上瑧悦＆公园水系

又如在考虑社区-城市-公园-水系关系时，保利采用了无界交融理念：外部利用运动跑道联动西侧与北侧及东侧公园绿化，内部规划中式园林的社区入口、中心大花园，使社区与公园溶解一体，从「公园旁」进化到「公园里」，浑然天成。

图丨保利海上瑧悦洋房建筑立面示意

又比如外立面，你既能看取自东方文化的「中式挑檐」，又能看到更强调「简练轻盈、形简尚意」现代东方轻盈感，通过造型上的三段式设计，搭配石材、一体板、铝板的组合运用，将两种风格完美融合，塑造了建筑更有序的韵律美感、更高级的审美质感，加之大玻璃窗、阳台架构的加入，整个立面墙窗比、通透性都迎来了升维。

图丨保利海上臻悦园林景观示意

更别提景观方面的大手笔，将“意蕴、礼序、私享、邻里、趣活、智造”六大产品内核做到极致，通过层层递进的空间序列规划、多重院落、启承转合来营造东方雅奢大宅。

图丨保利海上瑧悦社区门庭效果图

不仅入户就有酒店门庭礼仪的高端城市界面，内里还会以孤松、涌泉、叠水的内庭轴线来营造东方雅奢调性，契合改善群体对东方人文园林的精神向往。社区内部更是规划了「森氧游憩花园」、「邻里茶会花园」、「健身康养花园」、「全龄儿童乐园」4大文人典藏定制花园，这些元素还将通过中心超引力客厅+460m漫步环线高效串联，来满足社区全龄段业主奕棋饮酒，投壶流觞的进阶需求。

●室内空间，尺度感、奢华感与创新引领兼顾

一直以来，合肥各大房企都在卷公区，但对室内空间的关注更多的停留在用材、堆料。所以眼下的室内其实是一片“蓝海”，大有作为。

但这一次海上瑧悦在室内为合肥做了一次引领。

图丨保利海上瑧悦约113㎡户型图

比如热销的建面约113㎡户型，虽然是刚改户型，但也做到了实用与享受的兼顾。

有别于常规同类户型对北侧卧室的忽略，保利这款户型给到了超大飘窗设计，让采光面大大增加，无论是作为老人房、儿童娱乐室又或是书房，使用率都大大提升。

图丨保利海上瑧悦样板间实景图

此外奢华配置一个不少，比如LDK一体化，让空间整体开放通透，动区不显拥挤；南向9.9米开间，搭配次卧多功能阳台切换，如何设计全凭你的喜欢。

还有主卧套房设计，113㎡的户型给你衣帽间、独立卫浴全都安排上了，妥妥的酒店式配置。

图丨保利海上瑧悦约143㎡户型图

另一个爆款建面约143㎡户型更绝。2梯2户设计，带有“私家门厅”，从入户开始，省下的是时间，增加的是私密感与尊崇感。

入了户，超12米超尺度的南向面搭配LDKB一体化动线设计，整个客厅空间体感直逼160㎡级别户型，为家庭动区预留了超尺度的共享空间。

图丨保利海上瑧悦样板间实景图

还有部分端户户型有创新的L型270°IMAX级落地窗，南北双向环幕视野，堪称阳光与景的超级纳入介质，让业主一眼即是滨水的草长莺飞和城市的璀璨繁华。

图丨保利海上瑧悦样板间实景图

还有主卧的套房设计，独立卫生间、衣帽间都是标配。更巧妙的是，它的卫生间是面南设计的，拥有充分的光照来防止潮湿与细菌生长。

更别说室内装修的大手笔，比如高标准的三玻两腔中空玻璃，有效隔绝湿气、灰尘，同时还有超强的隔音性能；材料上也只精选酒店级德系品牌，如德国高仪、德国唯宝等。

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