合肥主城又一房价滞涨板块，常年1.5万/㎡！

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俯仰之间，转瞬就快到2024年2月。对急着想要在合肥置业的购房者来说，买不到新房，二手房也是不错的选择。

都说现在200万的预算在合肥难买新房，但就在主城包河区，150万左右就能买到一个带学区的房子，是不是有点不可思议。

打开包河区的二手房地图可以看到，目前包河区二手房主要集聚在：芜湖路、包公、周谷堆、淝河镇、常青、望湖等几个大的片区。

其中低价板块当属周谷堆片区。在市场普遍是1.7万/㎡左右的时候，周谷堆二手房价格一直稳居1.3万/㎡左右。

作为包河老城区，有地铁、有商业、有学区，可是这么多年，二手房价格还是老样子。目前在二手房网站上可以看到，该片区的二手房价格是13000元/㎡，且在售房源为2467套，数量占整个包河区的3分之一。

那么价格低的原因究竟是为何呢？今天我们就来看看片区内的马鞍山路板块，看看能不能找到答案。

01 玫瑰绅城

包河区南淝河路以南，马鞍山路以东范围内的小区，1公里左右就有地铁1号线，要商业有商业，要学校有学校。按道理来说，二手房价格应该很容易上浮。

但奇怪的是，附近有的二手房，价格就是上不去。玫瑰绅城是板块中一个极具传奇色彩的楼盘。

2009年，卖出3800元/㎡价格的玫瑰绅城，号称打造纯粹英伦风情的高端住宅，营造一个盛世庄园。

本以为别墅小区会很难进，实际上就跟普通小区差不多，什么高端别墅才需要的进门登记根本不存在。

如今，距离玫瑰绅城首次亮相已经十几年过去了，盛世庄园没见着，烂尾倒是真的。根据二手房数据显示，该别墅小区如今卖13779元/㎡，低于板块价格。

目前该小区在售70-220㎡的房源，小户型房源价格在1万/㎡左右，而大户型房源均价在1.4万/㎡左右。

02 万振逍遥苑

万振逍遥苑有着"联合国生态环境住宅区"金奖、"国家级体育示范社区"的称号。

据说绿化率高达53%，绿植种类也比较多，处于中上水平，这一点从小区门口就能看出。

小区内部是人车分流，从地下车库出来，就是马鞍山路。

而且小区边上就是百大购物中心，平时买菜购物之类的基本上出小区门就能解决，这点倒是挺方便。

但掉分的是，从外面看小区的外立面比较陈旧，而且楼下的沿街商铺也比较简陋。

之前听说，该小区的物业不咋地，但从这次实探可以看到，小区的门禁还是比较严格的。

从二手房挂牌均价来看，目前万振逍遥苑一期至四期价格不等，其中一期二手房挂牌均价为1.7万/㎡，二期1.59万/㎡，三期1.69万/㎡，四期1.52万/㎡。

通过最近成交的房源来看，四期成交房源较多，成交均价多数在1.4万/㎡左右。

03 世纪阳光花园

世纪阳光花园住宅小区是板块内知名的超级大盘。小区规划总占地面积39.02万平方米，建筑面积70万平方米。由多层住宅、景观小高层、高层住宅以及商业建筑组成。

整个小区分橙阳苑、紫阳苑、金阳苑、青阳苑、绿阳苑、红阳苑、兰阳苑七个组团分期开发建设，目前全部建设完毕。

但是就在一个小区，房价也有几千元的差距。

根据二手房网站的数据，该小区房价最高的是红阳苑，均价1.9万/㎡左右，而房价最低的是紫阳苑均价1.5万/㎡左右，价差4000元/㎡左右。

而小区内的二手房中介告诉我，实际价差能达到5000元/㎡。

小区内楼层好的房源已经有卖2万/㎡，而位置不好的房源可能1.5万/㎡都不到。

小区位于合肥市中心区和合肥工业大学以南，东临马鞍山路、南临太湖东路、西临宁国路、北临九华山路，地理位置优越，环境优美，交通便捷。

在配套方便，真正是学校就在家门口。有明星世纪阳光幼儿园、林旭阳光幼儿园等，小学是合肥屯溪路小学教育集团阳光小学，中学是合肥四十八中阳光中学。

除了学区比较优质之外，上下学还极为便利，不用走出小区的范围，在小区内部道路通行即可到达，这就是非常的便利和安全了。

不过，就在小区门口200米范围内就有着近10家二手房中介门店。

据了解，该小区从2002年开始入住，此前小区的物业一直被业主吐槽。近20年来，小区物业换了一茬又一茬，仅第二任物业公司便与小区业主打了近三千起官司。就在去年21年12月月，小区换成了金地物业。

从实探来看，目前小区内部还是比较干净整洁，但缺少休闲娱乐设施。

但根据二手房的数据，近1年来小区的房价也没有明显的涨幅。

其实除去物业问题来看，世纪阳光花园为超级大盘，小区人员较为混杂，周边交通也比较拥挤，价格涨不上去也不奇怪。

还有一点，靠近马路边上是噪音真的比较大，这也是该小区青阳苑价格比较低的原因之一。

04 金地国际城

与小区一路之隔的金地国际城也是如此，走在路边就能感受到噪音的烦恼。

金地国际城小区均价1.3万/㎡，近3个月成交了15套房源，该小区户型面积在36㎡-130㎡不等，成交均价在1.3万/㎡左右。

周边绿地海顿公馆小区价格在1.5万-1.9万/㎡之间，在售房源超200套。

除了上述低价二手房之外，再打开马鞍山路附近的二手房房价地图，可以看见板块房价都在1.5万/㎡左右。

这些房源，对于刚需而言，确实可以考虑，配套丰富，价格更是也可以接受。

首先，配套比不上政务、蜀山，同时潜力也不如滨湖、高新这样的新区，相比之下，包河老城区明显有点落寞，房价没有上浮的空间。

其次，配套不算优质，物业一般。

就马鞍山路板块来说，缺少优质教育资源支撑房价、又临近高架有噪音，没有拿的出手的医疗、商业，环境又不好，就算有地铁1号线也救不了。

随着这些小区房龄越来越高，物业环境也一般，优势更加不明显。

而且，近几年周边有不少新房接连上市，买房人可选择机会太多，一定程度上压缩二手房的购房需求。

总结下来，这几个房价不涨的小区都有一些共同的特点，比如物业管理较差、小区体量过大周围二手房供过于求、周边噪音大、没有好的学区等特点，不过由于房价不高，一些小区的二手房成交量还是可观的。

在当今的合肥市场中，买房人想要买到升值保值的房产，就要擦亮双眼，多种因素综合考量……

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