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买房前，好好的，说是边上要盖大型商业。
买完后，还没拿着房呢，大型商业就变工业了，这事你受得了么？
这两天，合肥就有一波业主因为这个事，找到了开发商售楼部。
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01
商圈房变工业房，它们很气...
这波业主，就来自于乐富强双湖湾。
有业主在抖音发消息称，项目当时规划的商业变成了工业，并且无处诉说。
截止1月5日来看，这条视频信息有71人评论，50人转发。
底部诸多评论言语非常愤慨，表达了对此事的不满。
那到底事情是个什么情况呢？
02
缘起，街坊规划调整...
其实事情的起源，就是近期原大杨工业园片区的一次控制性规划的用地属性调整。
具体怎么调的呢？
图丨原规划
我们能看到，在原规划中，乐富强双湖湾西侧的2宗地块均为商业+商务金融用地，并且合在一起达到了5.01公顷，合计75.15亩。
这后期如果出让，怎么也妥妥得是建一个不小的商业中心。
但调整之后呢？
图丨调整后
可以看到不仅除了原乐富强双湖湾西侧的两宗商业地变成了新工业用地，就连北侧的科研用地也变成了新工业用地。
这一来，人家双湖湾的业主自然就不满意了。
本来打西门出，可能就是商场，是个散步休闲的去处。结果变成了工业用地。
那这个工业用地，是我们传统上理解的大烟囱类工业么？
03
什么是“新型工业用地”？
不知道有没有细心的网友发现，官方对这个调整后的土地属性，用的词是【新型工业用地】。
工业用地还分类？
是的，你没猜错。我搜了下，早在2022年9月经安徽商报发布的新闻，明确解释了新型工业用地的定义和选址规则。
随后我也在2023年1月合肥出台的另一份政策文件——《关于进一步规范产业用地出让管理的意见（试行）》中，找到了关于新型工业用地更详细的概念用途。
如图可见，新型工业用地的投资准入为研发机构、产业运营式、制造业总部、与工业生产紧密联系的职业技能培训机构等项目。
那看起来与听起来，更像是工业属性的写字楼与产业园区，与传统的污染性工业还是存在区别的。
04
合肥首宗新型工业用地是华为拿下的
相对更有说服力是今年5月合肥首宗出让的新型工业用地结果。
今年5月，合肥包河挂牌了首宗新型工业用地。
该地块位于包河区大连路与青海路交口东南角，占地面积为39亩，规划土地用途为新型工业用地。
在这块地的竞买要求中就写明了，要包含母公司300亿注册资金、信息技术项目、建设企业总部或区域总部，投资强度不得低于500万元/亩，项目须整体运营，不得分割转让。
结果我们也知道了，6月28日，该地块被华为技术有限公司摘得，按照规划落户为华为安徽区域总部、展示及研发中心项目。
综合来看，以双湖湾为代表，包括附近的和昌湖畔天樾项目的业主，关于这方面的忧虑应该可以打消。
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04
至于为什么取消了商业用地？
最后，简单说一下为什么官方取消了原本的商业用地计划。
一则，目前住宅产品销售都存有压力，所以商业地块，又是纯商业，可能官方自己心里都没有底气说成功出让吧。
转成买入成本相对更低的新型工业用地，做成产业园区出让可能性更大。
二则，目前整个大杨工业园南，龙王、高桥、照山社区都在拆迁，该项目位于北二环与四里河交口，后期土地出让必然含大量商业用地。官方应该是考虑区域内商业用地服务足够了，避免冗余。
当然，以上均为个人猜测，具体以官方后续动作为准。
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