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又到新旧年交替之际。
明年合肥房价走势如何？合肥的房子还能买么？这类问题永远都是市场上最具话题性的。
尤其是在今年，二手房一整年都呈现着价格下行的状态，新房只有部分个体温度尚可。
2024年，买还是不买？如果买，该怎么买？
01
无论你买与不买，房价体系都要变
前两天，万科在四里河的新项目璞拾隐翠初步释放了产品信息。
意料之中，产品面积段为143-220㎡。140㎡起步，最大200㎡+的风，终于由南向北，吹到了庐阳。
而这，释放的就是2024年主流的新房产品思路了。
这背后，有一系列逻辑：
第一，大家应该都有感觉到今年新项目不多，实际就是因为供地原因，据合肥班长的统计，今年合肥原计划是供7678.97亩地，但截止11月底，只出让了36宗合计2855.8亩。完成度上，数量只有52%，面积上只有37%。
很显然，因为大环境的成交量上不来，官方一直在控供应。而现在来看，2024年依然会是这种状态。
土地供应是稀缺的，单宗的成本就必然贵，新房售价只会高企。
第二，有人说，为什么现在开发商都不顾刚需，不愿意做小户型了。这个问题一点都不难理解，当新房单价来到了3万/㎡，即便是给你做了100㎡，那起售总价也是300万，试问这个价位，刚需能接受么？
对房企销售策略来说，100㎡刚需买不起，改善看不上。
第三，在主流成交集中为改善客群的市场环境下，房企的产品策略必然会跟随调整，卷大门、卷会所都是具象行为。
提升项目品质感，实际上就是提升改善客群货币感，而这些成本都是要转嫁在房价上的。
所以，你要问明年的新房价格是涨是跌？答案应该是，楼盘个体间因为板块、产品的差异，可能会有降价求量的选手，但大环境因为产品业态结构变化、目标客群画像变化，总买房成本是更高的。
02
二手房，是一个需要慎重的选择
有人把二手房视作退路。
大量的100㎡以下可选户型，大量的2万/㎡以下可选价格，二手房难道不是更好的选择么？
但有个逻辑你要清楚。
现下的二手房价格下行，根本原因不全是行业的周期性波动。很大一部分原因是住宅产品的迭代趋势，次新二手房是真的在失去产品竞争力。
你以为你买二手房是在抄底，很有性价比。但你有没有考虑过，你接手后它还会降？如果几年后你想换房，它还有多少流通性？多少残值？
而你要说现在的二手房行情对我们买房有何启示，我倒是能想到一个，那就是“商品属性更强”更保值、更抗跌。
商品属性，说白了项目基底，地段、产品、服务等各个维度，这些不受行情波动影响。
举例来说，像占位更优越的融创壹号院、置地柏悦公馆，哪怕时下仍有高价成交案例；产品极致的绿城桂花园，也依然流通性领跑。
03
买房拼的是关于时间与产品的选择
所以，如果你计划买房。
逻辑不变的是——抢时间，抢目前市场上在价格上仍有性价比的选择；逻辑要变的是——看产品，看综合维度都不差，商品属性更强的项目。
比如位于合肥高新区的伟星万科星遇光年。
●价格上，2.4万/㎡与起步102㎡都是惊喜
星遇光年目前在售房源均价2.4万/㎡，这个价格放眼全市，在主流板块、主流产品要普遍3万/㎡的背景下，有着很清晰的价格优势。
图丨星遇光年建面约102㎡户型图
而如果明年高新再供土地，也必然参考滨湖，迎来土地单价、楼面价的双双刷新，土地成本加码，买房成本进一步加码。
所以，在2.4万/㎡的均价下，还有着最小102㎡起步户型的星遇光年，堪称高新今年最佳的上车机会。
●地段上，扼守的是合肥科创“极核”
合肥高新区，作为合肥科创产业的源点，为合肥GDP破万、闯入新一线城市等跃级，起到了决定性作用。
伴随着“科大硅谷”这一国家战略科技立项，高新的产业能级仍将进一步提升，一个宏大的产城融合新中心正在诞生。新圈定的8.22平方公里，充足的机会用地，让未来板块价值预期被无限看高。
可以预见，蔚来这里高精尖企业、高知人群汇流，居住需求旺盛，进阶住宅产品的购买需求也很澎湃。而伟星万科星遇光年，就位于该板块核心区。
●配套上，内外兼有，触手可及
与板块定位相对应的，是高新区丰富充足的全维度配套资源。一方面，伟星万科星遇光年距离距离高新蜀西湖适中。
作为高新目前高度成熟的板块，基本荟萃了整个高新最集中、高质且实景呈现的配套资源。
比如商业资源上，有高新银泰、砂之船奥特莱斯、龙湖光年商业街；医疗资源有安徽医科大学第一附属医院高新分院、安徽省妇幼保健院西院、安徽医科大学临床医学院附属医院；生态资源有蜀西湖公园、北雁湖、蜀山森林公园、高新区体育中心；
更别提项目还背靠长江西路、望江西路、习友路/创新大道、长宁大道、方兴大道、将军令路/地铁2、4号线这一丰富的地上、地下路网，可以进准的到达合肥任意板块。
另一方面，作为科创企业新汇流地，科大硅谷的产城融合模式决定了它未来还有更多服务高知产业人群的高质量配套导入。
包括星遇光年本身，作为讯飞小镇新总部旁的居住区，其本身就并非简单的居住社区。
按规划，星遇光年是继居住、教育、社区、服务、商业等元素为一体的多元复合社区。
这其中商业，就计划设计了对标杭州良渚玉鸟集的风情感街区，艺术感十足。还有曾在政务区声名斐然的大象街区，是街区，更是文化地标。
所以，如果说科大硅谷是合肥的科创新中心，那星遇光年便是片区利好当之无愧的C位。
●产品上， 容得下更多的生活想象
当然，如果看产品，星遇光年也是很硬核的存在。
1、它有伟星+万科双强合作的强大基石
万科，自2008年入驻合肥以来，一直都是合肥人极为熟悉的房企。其手下也诞生过万科蓝山、万科森林公园、万科高第、观山隐秀等诸多大盘、改善盘实操案例，市场口碑毋庸置疑。
而伟星，更是近些年将主要精力集中耕耘于合肥的强势民企，背靠2大实业，资金实力极强。
2、颜值与配置并存的室内装修
项目已经将样板间做好了，亮点颇多。
样板间示意图
首先，入户门为升级定制的钢木复合门，搭配指纹、密码、钥匙、感应四合一的智能门锁，安全与方便兼备。
进门之后，可以看到预留的玄关柜，悉心收纳居家小物件，能还原家的整洁和秩序；全屋窄边踢脚线，既实现了美观，也没有显得过度浪费和冗杂。
全屋无主灯设计，每个区域配合特色的灯光设计，让居住体验感更佳。增加插座数量，增加Type-C接口，电子设备充电，也能时刻找到电源。
3、巨量的，满足生活想象的小细节
特别注意的是：在这些共性已有装修细节之外，星遇光年还开创性打造了更懂生活的装修亮点。
美妆冰箱：由万科创维联手研发，恒温储物，美妆保鲜。比如女主人日常化妆需要的面膜、口红、各种昂贵的化妆品，都可以收纳到这个美妆冰箱里。看过明星家专门用来收藏化妆品的家用冰箱，你就知道美妆冰箱的必需性了。
向心化厨房：102和118户型布局向心化厨房，通过四联动玻璃移门将厨房打开，与餐厅、客厅相结合，配合岛台设计，创造更流畅的生活空间，从餐厅向窗口看进去，忙碌的人是面对家人的，氛围显得更温馨浪漫。
在102和118户型中，星遇光年采用创新性S墙设计，从根本上解决了以往餐厨空间的局促性，不仅合理配置了空间，还借助冰箱位置，优化了餐厅和厨房的动线关系，使整个空间更加流畅。
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04
结语
买房，从来都是一个选择题。
只不过这道选择题，如果选错，代价会特别大，尤其是在眼下这种行情下。
而星遇光年显然是目前大环境太多不确定因素下，综合商品属性靠前队列的选择。
有意还需从速。
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