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两年前谁也想不到，合肥一批楼盘房价居然跌回六七年前，有的甚至跌回10年前。
2023年还剩最后1个月时间，而这一个月，可以说是很多人买房的绝佳时期，毕竟很多房子明显超跌，凸显出极高性价比！
现阶段，我认为以下这三类买房人，需要抓紧时间去看房了：
一是：想在合肥买学区房的，现在机会多多，等到明年开春，可能就被动了。
二是：总价预算200万内，甚至150万左右的纯刚需，趁着年底可以挑挑选选。
三是：想置换到核心板块，但买不起当前市场上豪宅新盘的改善家庭，可以在二手房市场淘淘房子。
接下来，我们挨个来分析：
2023年底，合肥怎么买房？
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NO.1
有优质学区需求的买房人
首先就是有优质学区需求的这一类买房人，要注意了。
很多人都知道，在楼市中，每年的三四月份是学区房的旺季。
这个时候一般都是学区房成交量的巅峰，如果等到那时候再入手，选择空间和议价空间都会比较小，买家会更加被动。
因此春节前的几个月将是买学区房的窗口期。
更何况，从目前的成交价来看，很多学区房都跌回好几年前，是入手的好时机。
比如，如包河屯溪路小学+48中本部学区房邮电东村，目前的成交价普遍都在2万/m²多，相比2年前的4万/m²、3万/m²多，跌幅最高超2万/㎡。
因为有双本部学区加持（师范附小+46中学），一度被认为是滨湖房价“天花板”的名校房文华阁、春晖园、书香门 第 等小区， 曾经成交价都在4万/m²、5万/m²甚至6、7万/m²，现在基本都已回落至价格纷纷跌回3万/m²以内。
如果仅是为了学区，还有更便宜的机会。
滨湖师范附小+46中双本部的学区房滨湖家园、滨湖惠园这两年房价已降至1.8万/㎡
另外庐阳南门小学+四十五中六安路校区学区房红星路恢复楼小区，目前4万/m²多的成交价相比2年前的8.6万/m²成交价，跌幅超4万/㎡。
六安路小学+四十二中学区组合内的宿州路163号小区也从4.5万/㎡跌至3.8万/㎡。
经开区168学校的学区房国耀花半里40平小户型，2021年成交价已接近5万/㎡，如今成交价普遍在3.7万/㎡左右。
这几年学区房一直处于下跌通道，但从每年的小周期来看，往往年底的成交价格会是比较低的。
而来年开春，尤其是金三银四，学区房的成交价格都有望迎来小阳春，所以现在正是合肥家长淘学区房的好时机。
NO.2
预算非常有限的纯刚需
对于第二类，预算非常有限的纯刚需来说，现在也是个好机会。
毕竟，曾经梦寐以求的房子，现在可能以超低的价格就可入手。
我也搜索了全合肥均价2万/㎡以下房子，包括新房和一些房龄年限在10年以内的优质二手房，大家可以根据自己的实际情况，密切关注起来。
谁能想到，现在总价一百多万在合肥还能挑挑选选呢？而且不少还都是几年前的热门楼盘。
因为楼市行情，加上抛售导致供过于求，所以就算是一些核心区域的也有很多捡漏机会。
最典型的就是在滨湖区，有很多热门二手房，曾经卖3万/㎡多的，现在仅“1”字头就可成交。
如旭辉御府1.7万/㎡、1.8万/㎡成交；保利和盛公馆90㎡左右三房仅1.87万/㎡成交；滨湖万科城一套75㎡左右的小户型，不到1.65万/㎡成交，刷新历史最低成交纪录；蓝鼎观湖苑1.62万/㎡成交；东方蓝海1.7万/㎡成交……
还有政务区，热门小区天鹅湖购物中心imore公寓的46㎡左右小户型的成交价也再创新低，来到了2.5万/㎡。而两年前高峰期的时候，成交价可是能达到5万/㎡的。
同时信达水岸茗都 、融科九重锦、水墨兰庭、天珑广场、汇林阁、乐富强御龙湾等小区的成交价都来到了3万/㎡以下，降幅明显。
近期合肥很多房子的价格，都低得超乎想象。很多人都调侃，买房人是带着“砍刀”去看房。
其实从理性角度来看，现在房价下跌属于周期性波动，很多房子都是超跌，尤其加上现在首付2成、贷款利率处在历史低位等利好，是总价、首付、月供预算有限的买房人，很好的上车机会。
NO.3
想置换到核心区域的普通改善
第三类人，是想要置换到核心区域，预算又有限的改善家庭。
今年合肥高端改善市场内卷有多严重，相信大家已经领教过。
卷大门、卷外立面、卷会所……最后品质到底如何，现在也不能下定论。
但是价格已经卷出了新高度，动辄就是3万/㎡、4万/㎡……
同时带来的是起步门槛大增，很多新盘起步户型越做越大，140㎡、150㎡起，总价门槛也至少是五六百万，甚至千万级。
相比之下，很多品质次新房、老牌改善小区，因为受到新房冲击，二手房降价的影响，反而有一些捡漏机会。
如滨湖区的绿城澜园、 融创望海潮、信达公园里、中海九樾等，包河的建发雍龙府、翡翠天际等，政务的栢悦公馆、凯旋门等，都是公认的品质与地段兼具的改善小区。
总得来看，对于真正有买房需求的朋友来说，年底是很好的时机，不妨趁着最后一个月的时间，好好淘一淘，兴许就能碰上捡大漏的机会！
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