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编者按：今年新项目普遍开盘节奏较缓，市场仍以老面孔居多。不过，市场上多家纯新盘正在蓄势，案名、户型、规划、设计、价格等等有序曝光。红盘上市，自然引起关注。为此，365淘房&安徽楼市独家策划《红盘面面观》，遴选合肥7大纯新盘，实地探访市场上的新面孔。
今年在合肥买房，淝河板块应该是大多数人绕不过去的看房板块。
临着东部新中心、省府、骆岗中央公园、老城中心的综合优势，让它在土地市场上，有着比肩政务、高新的热度。
而如果你还以为淝河板块是个新型板块那就大错特错了。
事实上，淝河目前的主力供应楼盘已经从郎溪路南转向郎溪路北，并且买房门槛也迎来了一波抬升。
从早期的雍润府的1.2万/㎡，到朗拾森屿、四季真滴的1.3万/㎡，再到中铁建地块的1.38万/㎡，不到1年楼面价上浮了近2000元/㎡。
而板块内的楼盘综合素质也进入了一个新的高度，比如今天要聊的纯新盘——招商四季臻邸 以及 它的多个维度。
01.板块发展：合肥的当红“辣子鸡”
当下的合肥市场两极分化严重，边角区域基本已进入筑底期。
究其原因，淝河不仅属于合肥重点发展的方向，更是“一体三翼”发展战略的重要一级，“一区四极”体系的核芯所在。
两个体系中，淝河同时衔接政务、滨湖、老城以及东部新中心的核心板块，紧靠高铁南站、背靠南淝河，具有生态板块和交通枢纽的双重优势。
这种势能，集中表现在该区域近两年的土地和新房市场。
土地方面：近两年以来，板块热度猛增，2022年淝河板块累计出让6宗地块，成交6宗，3宗满分竞品质。今年淝河板块成交三总地块，也全部进入竞品质阶段，其中一宗就是招商四季臻邸。
新房方面：整个板块也基本长期处于热销状态，尤其是在今年取消限购后，市场销售明显上浮，从1月的单月成交6.39万方飙升至6月的9.61万方，成交均价也稳定在23300元/㎡。
库存去化：近1年淝河板块的库存量基本维持在11.8万㎡，平均去化周期3.6个月，市场表现健康。
存量市场：虽然目前淝河板块小高、洋房类产品可能突破2.6万，但实际高层还是在2.3-2.4万/㎡，而目前区域二手房水平整体很高，比如翡翠天际二手房价在2.9万/㎡，新房价格仍然存在一定优势。
综合来看，眼下的淝河板块不仅在区域能级上相对安全，市场数据层面也是相对安全的。
并且因为靠近滨湖，但远低于滨湖的价格属于滨湖很好的平替选择区域。
02.配套资源：快速落地兑现中...
占位淝河板块，招商四季臻邸的配套基本跟着区域走的。
交通方面：
项目周边有郎溪路、北京路双高架闭环快速抵达政务、滨湖、老城中心，南二环、上海路也能快速接入城市路网。
地铁示意
此外，临仅地铁1号线和地铁4号线，根据百度测距显示，到达地铁1号线的葛大店站约2.4公里；距离地铁4号线的工经学院站约670米，步行5分钟即可到达。
公交站点示意
另外，项目靠近白塘公交站，可乘坐公交线路包括9路、101路和138路。
教育资源：
学区方面，目前项目未下学区确认函。公开资料显示，项目本身将代建一处幼儿园，小学参考万科朗拾森屿大概率也是淝河小学，目前该校已经揭牌，并隶属于包河区望湖教育集团。
中学目前板块最近的就是48中祁门路校区了，但具体还是要以教育局学区确认函为准。
商业资源：
现场来看，距离较近的大型商圈，有2万方的翡翠天际商业，2.2万方的罍街、16.8万方的加侨广场以及约15万方润城中心万象汇。
其中万象汇预计于2024年开业，整体来说生活购物都能满足。
医疗、生态资源：
医疗资源方面有省立医院、合肥第三人民医院（在建）、合肥是中医院，公园有淝河中央公园。
整体来说，算是应有尽有了。
03.产品规划：整体很硬核...
第一个，它是合肥第三座臻系
作为合肥招商的最高产品线，之前在滨湖省府的臻境、政务东的臻悦大家应该都耳熟能详。
招商四季臻邸规划效果图
从产品规划到面积定位，不仅仅是奔着改善去的，更重要的是一种「定制型」的改善，在新房阶段都是逢开必摇号，开盘必抢空的产品。
而今将臻系带到淝河板块，也算是弥补了没抢到臻境、臻悦人群的遗憾。
第二个，大门卷出新高度
说起这个，四季臻邸的最近真的合肥楼市狂刷屏。
先是之前在大门展示段种了一排马尾松，刷新了合肥开发的做法，并且经过确认还都是从泰山逐个挑选而来。
然而后来才知道，这只是整个示范区的一个小切面。这两天四季臻邸的社区入户大门正式曝光，圈内又是一阵惊叹。
惊叹的不仅仅是大门的尺度，更有全石材外包的奢侈程度。HERMAS灰+prada绿搭配的巨幅岩板墙面，除了视觉质感更强，触摸时也更温润如玉。
搭配星空顶的带来的细节灯光，是真的好看。
第三个，装标舍得下本
从目前曝光的消息来看，除了空调、地暖、新风三大件，其他部分也是非常舍得下本钱的。
比如墙面部分，用了更好的墙布，而不是墙纸。厨房都是方太油烟机、燃气灶、洗碗机。五金洁具多选用科勒、高仪、唯宝等。
最新消息，招商四季臻邸样板间将于9月16日正式开放，想一睹为快的可点击下方图片进入项目专属置业顾问页面，提前预约。
第四个，豪宅标配的独栋会所也安排上了
是的，招商四季臻邸还有会所。
而且是1300㎡的独栋下沉式会所，按照招商前期曝光的信息来看，在这里能实现观影、家庭医疗、阅读，还能室内滑雪、高尔夫、瑜伽等等，你甚至还能在这安排私宴请朋友、请客户。
就问问你，这些东西不出小区全搞定，它诱不诱人。
第五个，服务做到了无微不至
你家的物业能帮你做什么？
你家的物业有上岗证么？
招商四季臻邸的物业属实是细到了不能再细，从曝光信息来看，它不仅计划安排物业人员考证上岗，还提供汽车清洗、关爱空巢老人、最后100米快递上门等5大类数个小点的细节。
04.户型与价格：总价应该250万起...
具体到室内户型来看——
招商四季臻邸的户型覆盖面较广，涵盖103、106、119、125、144、167、188㎡其中。
首开高层G6#楼，22层，面积106-119㎡；小高层Y7#楼，11层，144㎡；小高层Y10#，11层，167㎡，无特殊首付要求。
参考周边房价，个人预测四季臻邸的高层应该在2.4万，小高2.6万，洋房2.8万。（具体以项目案场为准）
这里为了方便，我们整体以2.5万/㎡的价格测算一下每个户型的买入成本，测算条件是商业贷款30年，LPR利率、首付2成。
仅供参考
05.置业建议
1、项目所在板块是滨湖最好的平替区域，在价格上有明显的优势，预算有限上不了滨湖的可选。
2、淝河板块目前不限购，区域内的国央企较多，有做好产品的实力，对于改善客群是个不错的置业选择。
3、项目是招商的臻系产品，而且位于主城区，目前板块置业首付2成，大约50万左右就能上车，有品质、有交付保障、置业门槛低，而且产品户型种类齐全，适配各种预算段的客群。
4、这两年淝河板块的土地成交火爆，所以房价的安全系数较高，不用担心买了会贬值。
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