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合肥局部板块，真的热的出乎意料。
昨天6月土拍，唯一的一宗包河地块，34家现场参拍，34家现场参与竞品质。
你也甭管它里面有多少马甲，对比瑶海、肥西的土地竞拍情况，这就是合肥目前相对安全系数更高的板块之一。
但这都不是重点！
重点是这个板块一大波盘限价盘即将清盘，而像包河07号地块之类的新盘，预计较之现在会有3000-4000元/㎡的涨幅！
01、淝河限价盘清盘倒计时
不得不说，包河的市场真的是天翻地覆。
曾经因为有滨湖在，又被高新压一头，包河始终是一个高不成、低不就的板块，犹记得2019年前后区域市场还很难。
然，三个诱因导致市场突然逆转。
一是滨湖有限供应地块，且价格涨的离谱；二是高新几乎就不供地；三是淝河板块改造宏大的预期。
一来一去，淝河就成了价格上滨湖最好的平替，且热度尚可、供应又充足。
再加之限购也放开了，市场热度急转之上！
这两天，该板块好几家楼盘同时登记，我也发现不少限价盘即将清盘了！
比如2.48万/㎡的中梁华宇锦绣蘭院最后一栋了，马上加推。
2.2-2.6万/㎡的招商雍润府本次登记后，所有可售楼栋也全部推出了。
2.3万/㎡的 万科朗拾本次加推完，也只剩3栋了。
2.3万/㎡的保利和光熙悦，还有3-4栋左右。
还有2.2万/㎡的皖投云启华章，也已经累计推出了5栋楼，还剩6栋，一半结束了。
这也意味着，再过一两个月，淝河的大部分楼盘都将进入清盘期！
需要强调的是，伴随着这波清盘，同步消失的还有2.2-2.4万/㎡的价格，以后在淝河板块不会再有了。
02、很快，2.6万/㎡将成主流
为什么说以后不会再有了？
这就不得不提淝河板块的3次价格体系变动。
第一次，这个阶段板块内的楼盘都是“毛坯限价+装修价”，以保利和光熙悦、皖投云启华章花园为代表，价格大致在2.2-2.4万/㎡。
第二次，是去年下半年，取消装修交付，但毛坯限价大涨，代表楼盘有万科朗拾和信达观棠，均价2.3万/㎡。
第三次，则是今年初，不但恢复了精装交付，取消了限价，相比原有价格体系，要上浮2000-3000元/㎡。
第三次的代表楼盘有万科朗拾森屿、招商包河06号地块以及昨天34家抢的包河07地块， 它们的放风价都至少在2.6万/㎡。
相当于上涨了20-30万/套的买房成本！
那么问题来了，就淝河板块目前的价格体系，该怎么买呢？
我觉得综合来看，更具性价比的选择应该是第一阶段仍有房源的楼盘。
考量有两点：
1、价格因素。综合来看，它与第二阶段的价格相仿，但是带精装，又明显比第三阶段买房成本更低。
2、产品因素。第一阶段在售楼盘，也不乏竞品质项目，仅看产品层面，不会与新盘有较大的迭代差；
03、抓住限价差，2.2万/㎡值得入
当一个板块的在售产品，有着明显的价格差，那购买的逻辑就很清晰了。
眼下的淝河板块，我个人的建议，优先级更高的是第一阶段的楼盘。
典型如皖投云启华章。
综合来说，有多个方面的因素考虑：
①2.2万/㎡的价格，性价比更高
应该没有人会对价格不敏感。
云启华章2.2万/㎡的目前在售价，基本就是板块的门槛价了，上车门槛更低。
②剩余房源相对多，选择空间更大
目前来看，云启华章在板块内，可售房源量排名靠前。
相对来说，给到买房人的选择也更多，比如更好的楼层、更好的楼栋。
③国企背景，项目稳当
虽然今年以来，房企暴雷事件减少。但对买房群体而言，买资金实力更雄厚的国企依然是更安全的选择。
而淝河板块恰恰也不缺国企，云起华章背靠的皖投也是其中之一，这是一道安全锁。
④满分120分竞品质，产品扛打
作为满分120分竞品质项目，云起华章的产品基底就不错，比如3.15米层高、42%绿地率、高车位配比等。
而在此之外，“云”系作为皖投新的高端产品系列 ，基底之外，皖投也自主的拉高了很多细节上的品质。
比如标配的三大件（地暖+中央空调+新风系统）、全屋壁纸壁布，随处可见的知名品牌耗材.......
还有浅米色与中灰色搭配的外立面，也带来了耳目一新的审美既视感。
还有不同主题的架空层、口袋式公园、环形跑道等满足业主交互的公共空间，整体诚意很足。
⑤户型主流，起步总价友好
云起华章目前在售100-125㎡高层与小高层。
整个户型面积段设计不夸张，刚改、改善都有的选。
另外户型设计符合市场主流，强调大开间、低进深，最大限度的收纳阳光。
值得一提的是，其中100㎡就做到了4开间朝南，并且还有大横厅。
115㎡与125㎡，则是这一系列特点的进阶与放大，更具实用性的空间排布、更灵活的空间变换可能，足以让一家人在房间里住的更舒适也更久。
04、结语
其实，限价盘红利的消失，并不局限于淝河板块。
今年初的土地政策改变，让全合肥都面临着这种价格提升。
而如果你真的想买到成本更低的新盘，而眼下市面上在售的大部分竞品质限价盘，你真的要珍稀了。
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