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编者按：近些年，合肥房地产市场突飞猛进，狂飙的楼市也带来了很多的后遗症。新板块越来越多、户型越做越大、二手房挂牌量越来越高，导致去年市场出现了很多“后遗症”。365淘房&安徽楼市独家策划《狂飙后遗症》，通过独到的市场观察，全面的梳理，给购房者呈现真实的市场现状。
刚刚，2月的LPR如期发布，维持不变。且这已经是连续6个月保持不变了。
去年LPR经过8个月的“狂飙”，下调了35基点，从4.65%降至如今的4.3%。
全国多城首套房贷利率更是降至“3”字头。
房贷利率这种短期的狂降对市场有何影响？后期还会继续下调吗？合肥房贷利率下降的机会彻底落空了？
一起来看：
PART 01
4.3%！2月继续维持不变
2月LPR出炉：2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
相比上月，依然保持不变！
而且这已经是LPR连续6个月保持不变了，跟房贷息息相关的5年期利率将依然按照4.3%执行。
其实就近期楼市的表现来看，相信大家已经预料到此次的LPR将会保持稳定。
一方面，人民银行2月15日开展4990亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.75%，维持不变。而当前LPR由“MLF利率+加点”组成，MLF维持不变，本次LPR不变符合也预期。
另一方面，当前经济正在展开一轮较快反弹过程，同时1月70个大中城市新房和二手房价格环比降幅均较上月有所收窄，部分城市楼市活跃度上升较快，这在一定程度上反映出目前利率水平处于适度区间，楼市预期有所改善，短期LPR下降必要性减弱。
同时，民生银行首席经济学家温彬、民生银行研究院金融市场研究中心主任张丽云表示：“当前，在一揽子稳经济、稳信贷等政策下，市场融资的难度已大幅降低，新发放贷款利率降至历史低位，降准降息的空间亦大幅缩窄。下一阶段，经济修复的可持续性将在于提振市场信心、稳定预期，而不是一味通过降息进行刺激。”
可见，短期内不管是楼市行情，还是经济环境，亦或是银行本身，再下调LPR的动力都不足。
当然，考虑到有效降低购房负担、贷款成本以提升居民购房需求的政策取向，仍不排除后续5年期以上LPR非对称下调的可能性。
PART 02
一年狂降55基点，已至历史低位
虽然LPR已经连续半年没有下降了，但是从去年至今我们的房贷利率已经过多次下降，来到了“历史低位”。
从近几年的LPR报价数据可以发现：2022年1月至10月，5年期LPR已下降3次：1月下降5基点，5月下降15基点，8月下降15基点，共下调了35基点。
另外，去年5月，央行、银保监会联合发文，首套房贷定向下降20基点。
近一年来，首套房贷利率已经下调了55个基点，降息力度已超过去两三年。
就合肥而言，房贷利率也从多年坚挺的5.88%，降到了首套4.1%、二套4.9%，比2009年房贷利率打七折（4.156%）的时候还要低。
贷款100万30年，光是利息就省下了几十万，大大降低了购房成本。
再加上，公积金首套房利率下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
也就是说，当下买房，不管是商贷还是公积金贷款，都是相对较低的，月供压力相对较小。
不过，合肥房贷利率短期内再下调的可能性不大。
一方面LPR没有变，一方面合肥新房价格环比再上涨0.7%，直接冲到了全国首位，也不符合首套住房贷款利率政策动态调整机制。
合肥人期待的降至“3”字头，看来是要落空了。
甚至有业内人士表示，合肥当前的房贷利率水平已是“历史低位”，后期可能还会不降反增，买房人要把握机会。
PART 03
存量房贷利率有可能降吗？
虽然这次LPR没有下降，但存量房贷利率与新发房贷利率之间的“利差”依然很大。
再加上“提前还贷潮”的愈演愈烈，让调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。
那么，存量房贷利率会下降吗？
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为：适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展。
同时董希淼也给出了建议，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。
东方金诚首席宏观分析师王青也认为，伴随银行存款利率下行，当前银行具备适度下调5年期以上LPR加点的条件。
不过也有专家认为，下调存量房贷利率仍面临挑战。
中信证券首席经济学家明明指出：一方面，下调存量房贷利率会大大压低银行利润空间。另一方面，基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
可见，当前环境下，降低存量房贷利率道阻且长。
结语
综合来看，房贷利率的“狂飙”下降，是买房人喜闻乐见的，甚至是非常期盼的。
同时，降低房贷利率，也就意味着降低买房成本，会大大增加买房人的购房意愿，刺激楼市复苏、回暖，也是楼市调控常用的措施。
目前全国层面来看，各城市房贷利率大多处在近几年的低位，伴随着“房价降幅收窄、成交量明显提升、市场活跃度增加”的楼市行情持续，短期内再降息的可能下不大，买房人要把握机会。
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