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最近，合肥一批次新房小区开始登陆二手房市场了！
曾经上演过千人摇号的楼盘，进入二手房市场的表现如何？一起来看！
01、合肥一批次新房上市 价格出乎意料
从6月份开始，合肥一批次新房小区开始进入到二手房市场，甚至有多个热盘已经卖出了首套二手房。
成交价如何？房主是赚是亏？我们一起来看一下！
1、禹洲绿城蘭园首套3.5万/㎡成交，2年涨1.2万/㎡
近日，位于滨湖省府板块的高端住宅——禹洲绿城蘭园成交了一套二手房，建面约138㎡，总价492万，成交单价约3.5万/㎡。
可以看到，小区应该刚刚交付，很多业主的预期较高，不少房源的挂牌价已经达到5万/㎡的封顶显示价格。
虽然这套房源的成交价只有3.5万/㎡，但是和2年前买房的价格相比还是涨了不少的。可以看到2019年底销售的时候，高层的价格是2.33万/㎡。对比来看，2年时间，房价涨了近1.2万/㎡。
从目前小区房源挂牌量来看，已经有21套正在出售，挂牌均价约为4.24万/㎡，也是远高于这套成交的价格。
2、铂悦天汇挂牌价3.9万/㎡，2年涨了1.4万/㎡
相比蘭园的5万/㎡的挂牌价，旁边的铂悦天汇挂价就更夸张了！
此前，网上有显示铂悦天汇一套二手房的挂牌价达到约6万/㎡。
而通过中介网站显示，目前铂悦天汇的小区挂牌均价为3.9万/㎡，共有34套房源在售，但是目前还未出现成交的案例。
而小区当时的新房价格如何？
可以看到，2019年底项目首次入市，当时的新房均价为2.5万/㎡。和当下的挂牌价相比，价格涨了1.4万/㎡。
3、万科高第挂牌价3.9万/㎡，2年涨1.8万/㎡
在网上还看到万科高第有2套房源挂牌，目前小区的挂牌均价为3.97万/㎡，目前还没有成交的案例。
这两套房源其中一套是99.81㎡的3房户型，挂牌均价是4万/㎡；另一个是266㎡的大户型，总价在880万。
再来看下小区新房时的均价，2020年6月首开时候的均价是2.1万/㎡左右，相比现在的价格涨了1.8万/㎡。
4、大富鸿学府未交付就挂5万/㎡，2年涨2万/㎡
近日，在网上看到，大富鸿学府也将迎来了交付。而按照合同约定，大富鸿学府将于2022年12月31日交付，8月底发布房屋入住须知，将于9月中上旬提前交付。
虽然小区还未完全交付，就在中介网站上搜到了小区的挂牌房源。
一套124㎡房源，单价高达5万/㎡，总价620万；
70.3㎡小户型单价冲高，达49786元/㎡，总价350万；
建面约105㎡价格较低，单价4.5万/㎡，总价473万。
而当初的新房价格是多少呢？
在2020年9月份，大富完成了首开，当时的均价是3.08万/㎡。
可以看到，周边的二手房价格大约在3.5万-4万/㎡，作为区域的次新盘，二手房的价格应该在3.5万-4.5万/㎡是一个合理的区间。
不过，后期的成交价具体还要看市场的表现。
02、以价换量 房主预期开始下降
小区首套二手房的成交，在一定程度上来看，具有一定的风向标意义。
通过近期合肥这些次新房小区二手房的挂牌数据来看，也能够发现一些信号：
1、房主的预期开始降低，不再像刚拿房的时候挂价那么高了；
2、真心想要卖房的，都是成交价低于挂牌价；
3、合肥这批次新房的价格涨幅还是很明显的，2年后的二手房价格，基本上都比新房贵1万/㎡以上；
4、不过购房者对于这些次新房的需求较低，目前看到大部分的小区都是0成交，一方面是挂价虚高，另外也可能是购房者想再看看市场表现。
我也咨询了一些中介朋友，了解了目前次新房小区在市场的现状。
据中介介绍，目前成交速度较快的房源，多为小户型、总价低，另外一些房主急于出手，促成了快速成交。
而且，合肥二手房市场降价成交是普遍现象，因为房主的预期和真实市场还有一定的差距。对于目前次新房上市的挂牌价格，有中介直言：算上各种成本，只要不亏钱就是赚了。
此外，随着高品质次新房的入市，老牌高端住宅市场份额受到挤压，好在面积段存在差异，老牌高端住宅房源有一定的突围机会。
03、挂牌量近10万套 合肥二手房市场压力不小
今年以来，房地产市场的救市政策不少，但是对于二手房市场来说，却没有多少刺激的政策。
所以，市场仍然保持一个较高的挂牌量。可以看到，当下合肥二手房的挂牌量接近10万套，也是近些年的一个峰值。
虽然每个月的成交量环比都有所提升，但是相对于前两年的市场还是相对较低的。
可以看到，近24小时内，合肥有1301套二手房源出现了降价的情况，其中，不少房源的降价幅度还是很大的。
而这仅仅是一个平台的数据，可以预见的是，接下来二手房市场会进入淡季，年底的去化压力依然巨大。
结语
不过，今年市场的变化也是出乎人的预料，对于购房者来说，政策叠加利好的发酵、房贷利率可能的进一步降低都会对市场带来促进效果，是否会触底反弹，也有着很多的可能。
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