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买房子的甲乙双方关系，没有人不清楚吧。
开发商是甲方，造房子；咱是乙方，付钱的。
但现在，可能不太一样了，开发商可能不再是甲方了。
没错，我是说，有些开发商可能不打算挣买房人的钱了。
01.合肥开发商的「新玩法」
合作开发，对咱来说，其实并不陌生。
在合肥，两家房企合作是常态，三四家房企合作的楼盘也不少。
常见的，是股份合作，或比例对半，或大小不一。诞生的背景多是一块不错的地皮，没拿到的房企想分口汤喝，摘地的房企想分摊点成本与风险。
这种项目，双方如果股份一致，那决策就商量着来。如果比例不同，那最终决定权就在大股东那一方。
但说到底，双方都有对项目的参与、决定权。
但大家最近有没有发现，有一种新玩法诞生了。
5月起，截止昨晚（31日晚），合肥有两个新项目发布了案名。但在推出的海报或相关文案中，与以往有所不同。
为了保证这篇稿件能多存活一会，具体哪两家我就不提了，只说不同之处。
其一，两个楼盘，拿地方都是口碑、知名度与规模较小的房企，合作方都是头部房企。
其二，这次在对外输出时，头部房企的标签贴的都不是「XX地产/置业/集团」，而是「XX建管/管理」。
别看只有两个字之差，区别大了去了。
02.特殊市场环境下的「产物」
为什么改称呼了？
因为这是一种新的开发模式——代建。
啥意思呢？举个例子就是，A房企拿地，但请B房企全程设计、运营、代建、交付。
更直白点说，你可以理解为贴牌。
与股份合作的不同点在于，它对房企有比较严苛的要求。一是不大可能出现三家合作；二是拿地方与代建方必须存在强弱差。
这是由合肥当下市场环境及双方不同的需求决定的。
合肥前几年楼市高光，不少规模宏大的头部房企入局，竞争异常激烈，很长一段时间内，中小房企基本没有拿地机会。
但自去年“三道红线”起，不少规模虽大，但负债率并不稳定的房企略显挣扎，融资困难，在城市土地端开始乏力。
这就给了中小房企机会，有据可证，今年3月一供，有4个新面孔拿地，其中3个是规模较小房企，且全部来自安徽地级市。
但对这些中小房企来说，也有困难——品牌太弱。毕竟对见惯了龙湖、绿城、置地之类的合肥人，你靠什么营销？
一来二去，新的合作模式诞生了。
中小房企有地，头部房企有成熟的产品体系和品牌号召力，双方一拍即合——你买面粉，我生产，贴我的牌。
双赢！
03.其实用「雇佣」关系更恰当
与其说是合作关系，其实严苛来说，用雇佣来说更恰当。
我咨询了一位业内人士，这种方式，头部房企一般是不入股的。
两家房企的关系，本质上是：
◆中小房企出钱买地，并对项目整体具有决定权，这当然包含项目规划、建设以及各项费用预算。
◆头部房企要做的，是在中小房企给出的预算空间内，做出合适的产品规划、建设、营销、物业等具体行为。
因为头部房企不入股，并且更倾向于一种全业态运营者的角色，所以实际上头部房企挣的是中小房企的服务费。
这也是我标题所说，开发商开始不挣买房人的钱的原因。
所以从某种意义上来说，这是合作，但更像雇佣。
其实，这在全国范围，倒也不是什么稀奇事。早在2020年，绿城管理就以中国代建第一股上市了。
全国范围，目前已开辟、正在谋划转型代建业务的头部房企，也不下于10家。
只是在合肥，才从今年开始。
04.对买房来说有何「影响」？
这种模式，对普通买房人有何影响？
这应该是最直戳购房者内心的问题，毕竟你们怎么玩我不管，我只关心，对我买房有什么影响？
一、减少了房企暴雷烂尾的风险；
这是毋庸置疑的。
别看今年政策放松一大把，但购房者对市场信心的恢复一时半会都难说，成交上不来，开发商就面临着回款压力，以及债务周转压力，在暴雷边缘挣扎。
新的合作模式，让双方各取所需，都还能在市场上玩得转，有的挣，最起码减小了已买入这两家房企房产的买房人，拿不到房的风险。
二、自住买房人还能买到高品质的住房；
对头部房企而言，不直接参与入股拿地，代建模式实际上是一种转型轻资产的业务。
利用自己的品牌号召力与成熟的体系，继续在市场活跃，也能保证市场上能有持续不断的高品质住宅供应。
三、理论上买到的仍是品牌房企楼盘；
这种合作，大多数时候，中小房企扮演的是纯资方角色。
但项目的规划、设计、建设、交付都是由头部房企来操盘，如果是竞品质地块，竞品质方案也是由头部房企去提报，以及工程质量也是头部房企去把控。
所以，如果说最终项目的物业用的也是头部房企的物业，那基本上与买头部房企楼盘没有太大区别。
四、会存在降档、减配的行为么？
有一个很实际的问题。
项目预算的决定权在中小房企手中，那有没有可能头部房企的建设标准超出这部分预算，被迫中途降档、减配呢？
对此，我打探到的是，合作模式里所有对于产品上的成本要求是固定的，提前会沟通，头部房企会在固定空间内给合适的方案。
五、合作“崩了”怎么办？
这可能是最大的风险之处了。
股份合作都有双方崩了的时候，而这种代建模式，随着案例增多，肯定也难以避免此类问题。
而一旦中途出问题，头部房企撤场，那么购房人买到的就是真正的......
不做展开了，你们自行想象。
05.结语
最后做一个简单的投票调研吧，这种代建模式的楼盘，你会选择购买么？
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